El crédito hipotecario poco a poco se va desmoronando. Luego de la constante suba de tasas de interés que los bancos están aplicando en sus líneas de préstamo, se suman nuevas restricciones: el Banco Nación subió sus exigencias de scoring. Es decir que, ahora se requiere un perfil crediticio casi perfecto para entrar en la carrera por un crédito.
Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: una falta de fondeo de los bancos para prestar una importante cantidad de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre pre electoral, tasas que encarecen las cuotasy un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta.
“No es que los bancos rechacen formalmente todos los créditos, sino que los vuelven más restrictivos y difíciles de sostener”, explica Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.
A raíz de esto, los analistas del mercado inmobiliario aseguran que “el techo de los créditos ya llegó”, y que ahora lo que resta esperar es ver como impactará en el futuro de las ventas y de los precios de los inmuebles. A su vez, la suba del dólar dejó a mucha gente afuera del acceso a la vivienda. Son personas que hace meses calificaban y ahora no.
Este techo ya se puede ver en la cantidad de dinero que se desembolsó en el mercado para los créditos otorgados. En agosto cayó el crédito hipotecario 3%, con respecto al mes anterior.
A pesar de que todavía no es un número que llame demasiado la atención, cabe destacar que los préstamos tardan entre tres y cuatro meses en entregarse, por lo que estos números corresponden a clientes que los solicitaron antes de mayo.
“El impacto fuerte va a estar en septiembre, por el aumento en las restricciones de los bancos. Si esto es el techo (muy posible, al menos por un tiempo) va a quedar bien abajo de 2017-2018″, aseguró Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria.
En cuanto a la tasa promedio de los préstamos que se pactaron en agosto se supo que fue del 6,3%, 1,5 puntos porcentuales por encima de septiembre de 2024. Mientras que la tasa promedios a la que los bancos ofrecen los créditos era del 8,6%. “Esa brecha de poco más de dos puntos es por el tiempo que demora un crédito entre que se aprueba y se desembolsa”, explica González Rouco.
En números concretos, en el octavo mes del año se desembolsaron US$308,9 millones en créditos hipotecarios, con unos cuatro mil créditos aproximadamente.
Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, dio una previsión al mercado: “Se va a ralentizar mucho la otorgación de créditos hipotecarios y eso tiene un efecto multiplicador en las demás operaciones por el mismo efecto de encadenamiento del mercado”, y agregó que hay que esperar que se tranquilice esta turbulencia, “igual todo va a depender de lo que pase con las elecciones”.
En la misma línea, González Rouco reconoció que “la perspectiva del escenario que se viene es distinta con o sin crédito. El mercado se estructuró para tener financiación, por lo que si no hay crédito, deberá reestructurarse de vuelta o esperar que el año que viene se reacomode todo y vuelva el financiamiento hipotecario“.
A esto se le suma la falta de liquidez de los bancos. “Si no hay un Gobierno que busque que los bancos tengan liquidez, es prácticamente imposible. Creo que esto es el techo, las operaciones ya están bajando”, aseguró el economista.
El combo: créditos con tasas prohibitivas para muchos, requisitos que actúan como filtros adicionales y un dólar al alza ponen en jaque el acceso a la vivienda propia. Las operaciones se amesetan mientras que otras se caen. Para los especialistas, muchas de las respuestas de lo que vendrá se podrán tener luego de los resultados de las elecciones.
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