La vuelta de los créditos hipotecarios UVA-en abril de 2024- ilusionó no solo al sector, sino a todo aquel que soñaba con acceder a su casa propia, ya que durante casi cinco años está opción era prácticamente nula para la clase media. Pero, la suba de tasas que se evidenció desde noviembre del año pasado, generó que cada vez menos personas puedan acceder a la posibilidad de financiamiento.
Esto es así porque los bancos exigen que la cuota inicial del préstamo solicitado represente entre el 25% y 30% -como mínimo- de los ingresos del solicitante. Entonces, la suba de las tasas impacta directamente en los ingresos necesarios para acceder, que no se incrementaron de la misma medida. Más tasa, más ingresos, más gente que se queda afuera, esta es la lógica actual.
Es importante aclarar que los créditos tardan en entregarse entre tres y cuatro meses pasada la solicitud. Por lo que, los que se desembolsaron el mes pasado –unos US$319 millones en julio– corresponden a líneas que todavía no habían sufrido una importante suba. Pero, lo que sí se pudo vislumbrar es que “el techo de los créditos” ya se está notando, sobre todo en el dato de escrituras de la ciudad de Buenos Aires de junio -último mes relevado-: tuvieron una caída del 6,46 % en relación al mes anterior. Esta caída ya se había notado en la provincia de Buenos Aires desde mayo.
“Habla de estancamiento, de que encontró un techo, aunque es una caída marginal, de un mes a otro y mantiene el nivel por encima de las 1200, por lo que no es tan relevante”, compartió Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, que trabaja en la consultora Empiria.
Mientras que la tasa promedio pactada fue 6,2% en julio (había sido 6,05% en junio). La pregunta que surge es: ¿Por qué ese 6% si la mayoría de los bancos hoy muestran pizarra de 9% o 10%?
González Rouco señala que la clave está en la composición y el tiempo: la tasa promedio pactada refleja la tasa de los créditos que efectivamente se desembolsan en ese mes, y esos préstamos fueron pactados -y procesados- varios meses antes, cuando las condiciones eran más favorables. Además, la estadística es ponderada por volumen: entidades que concentran muchos desembolsos con tasas bajas (como el Banco Nación y algunas líneas provinciales o municipales) arrastran el promedio hacia abajo; y muchos bancos privados que hoy subieron su tasa están, en parte, corriéndose del mercado y reduciendo su participación en los desembolsos efectivos. En resumen: lo que se pactó hace tres o cuatro meses se liquida ahora; el efecto “full” de las subas llegará en los próximos meses cuando se liquiden las operaciones originadas tras las fuertes alzas.
En este contexto, hay dos bancos que hoy sobresalen en el mapa del crédito hipotecario argentino porque, contra la marea, no aumentaron la tasa desde su lanzamiento.
El Banco Nación mantiene TNA en 4,5%; y el Banco Municipal de Rosario aparece con la tasa más baja del mercado, del 3% para sus clientes con cuenta sueldo y del 4,2% para quienes no cobran sus haberes en la entidad.
De acuerdo a voceros del Banco Nación, “se ha definido un spread sobre UVA que tiene fundamento en la visión de largo plazo de impulsar el crédito hipotecario para la vivienda”. De esta manera, aseguraron que el banco “evita alterar las condiciones de determinadas líneas crediticias en base a cuestiones coyunturales, sin perjuicio de que se ha previsto que la oferta actual tenga sustentabilidad financiera en el Plan Estratégico plurianual de la entidad”. Es decir que mantienen la tasa para sostener volumen y acceso según una estrategia plurianual.
En números concretos, desde su lanzamiento -en mayo de 2024-, el programa “+Hogares con BNA” lleva otorgados 10.185 créditos hipotecarios por un total de $845.000 millones, equivalentes a US$605 millones. A su vez, se recibieron 192.600 solicitudes de crédito hipotecario que están en curso de evaluación.
En el caso de los créditos NIDO del Banco Municipal de Rosario, Lucas Crivelli, secretario de Vivienda y Urbanismo de Santa Fe, explicó que el banco tenía fondos de depósitos que no podía prestar porque faltaba el capital accionario. Entonces, la tregua en tasas se debe a una capitalización de la entidad por $8000 millones que, según su relato, liberó $60.000 millones para prestar. De esos fondos, alrededor de $15.000 millones ya se habrían distribuido y quedarían $45.000 millones disponibles aún.
Crivelli agregó datos operativos: el 40% de los créditos se dan en Rosario, la edad máxima para acceder ronda los 65 años (en algunos casos hasta 75), el programa arrancó con distribución muy rápida pero hoy está estancado en 40.000 inscriptos, con 400 personas por mes y de ellas el 25% logra efectivamente el crédito. Mientras que los tiempos de aprobación están entre 90 y 120 días, con un mínimo de 30 días para armar la carpeta crediticia.
Que Banco Nación y el Municipal de Rosario no hayan subido ahora sus tasas es una noticia -y un respiro para quien está postulado-, pero no resuelve la ecuación macroeconómica: sin ingresos que crezcan, sin fondeo estable y sin procesos más ágiles, la casa propia seguirá siendo un privilegio para cada vez menos y menos personas.
Otros bancos que no mostraron cambios en sus tasas según lo publicado en su página web son: el Banco de Neuquén (mantiene su TNA en 3,5% y 4,5%) y el de Corrientes (continúa en el 5%).
Para entender la suba de las tasas, es importante conocer la situación del mercado actual: la demanda supera la oferta de fondos. Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. Esta diferencia genera una tensión: “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.
Esa brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumentan los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA), de manera de moderar el acceso. “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”, señala el economista.
De esta forma, los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia.
Por lo que, el panorama sugiere que este mercado atraviesa un momento de madurez que exige nuevas herramientas para repuntar: fuentes de fondeo a largo plazo, tasas más competitivas, políticas públicas que incentiven la securitización y una agenda macroeconómica de estabilidad.
En mayo de 2024, Federico González Rouco habló de un “buen momento”: inmuebles baratos y tasas razonables para quien tenga el proyecto de ser propietario. Hoy, frente a la escalada de tasas y la intensidad del desfase entre ingresos y cuota, la pregunta es: ¿sigue siendo un buen momento?
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