A diferencia de lo que ocurre en la Argentina, donde las personas cambian en promedio una o dos veces de casa en su vida, en países como Estados Unidos y el Reino Unido las personas compran entre ocho y 10 viviendas en toda su existencia. Así lo advierte un informe de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi) que analiza la movilidad residencial en nuestro país y el resto del mundo.
Preguntar cuántas casas compra una persona a lo largo de su vida puede resultar extraño en la Argentina, aunque se trata de un indicador muy utilizado en países con mercados inmobiliarios maduros y con mayores oportunidades. “Mientras que en Estados Unidos una persona cambia de propiedad entre ocho y 10 veces, en Argentina lo hace apenas una o dos. El dato resulta elocuente. Y no hablamos de alquilar, sino de comprar una vivienda”, advierten desde Camesi. El relevamiento considera la compra de casas para habitarlas: las de inversores no cuentan.
El concepto que define esta dinámica es el “ciclo de recambio habitacional” o “tasa de movilidad residencial”, un índice que refleja cuán activo es un mercado y que está estrechamente vinculado a factores económicos, crediticios, familiares, laborales y de política pública. En nuestro país, ese ciclo es bajo. Según explican, las razones son múltiples: escaso acceso al crédito hipotecario, una fuerte cultura de permanencia y herencia familiar, alta informalidad laboral y un mercado dolarizado con barreras de entrada muy altas. Lo cierto es que, en las últimas dos décadas, menos del 10% de los argentinos accedió a un crédito hipotecario, lo que limita drásticamente las posibilidades de cambiar de vivienda.
Estados Unidos lidera el ranking al hablar de ciclos de cambios. Allí las personas mudan de vivienda entre ocho y 10 veces en la vida. El fenómeno responde a un mercado altamente flexible, un sistema impositivo que favorece el movimiento, abundante crédito hipotecario y una cultura que ve el cambio de casa como parte del progreso económico y familiar, no como una carga. De acuerdo con un reciente informe de Redfin, en Estados Unidos la permanencia en cada casa ronda los 12 años.
En tanto, en el Reino Unido, el ciclo de recambio alcanza entre seis y siete veces. El concepto de “housing ladder” o escalera habitacional es clave: las personas comienzan comprando propiedades pequeñas y van subiendo peldaños a medida que crecen sus ingresos y necesidades.
En Francia, el ciclo de cambio ronda las cuatro a cinco veces por persona. Allí, el acceso a créditos con tasas bajas y fijas, la movilidad laboral y un mercado de compraventa ágil impulsan el recambio. Es habitual que las personas transiten por diferentes tipos de viviendas a lo largo de su vida: un departamento inicial, una casa suburbana, y luego una propiedad más accesible en la vejez. Y España muestra un comportamiento similar, con tres a cuatro cambios habitacionales a lo largo de la vida. Pese a su fuerte cultura de propiedad, la movilidad va en aumento, sobre todo entre las nuevas generaciones urbanas.
“En contraste, en la Argentina cambiar de casa es una decisión costosa, compleja y, muchas veces, inalcanzable. Las propiedades pueden tardar más de seis meses en venderse si no están bien tasadas o promocionadas. Además, la inversión emocional y financiera suele ser tan grande que inmoviliza cualquier intento de cambio. Esto impacta directamente en el desarrollo urbano: la baja movilidad frena la renovación barrial, impide la rotación del parque habitacional y genera ciudades estáticas”, señala Mariano García Malbrán, presidente de Camesi y director de Keymex Latam y Argentina.
Los analistas subrayan que otro problema clave es la falta de opciones para nuevos compradores. Si no hay recambio, los jóvenes tienen pocas oportunidades de acceder a una primera vivienda. “Mientras que en otros países la vivienda es parte de una ruta de movilidad social y económica, en la Argentina sigue siendo un destino final o, peor aún, un objetivo inaccesible. Si el país logra estabilizar su economía y generar herramientas reales de financiamiento, podríamos avanzar hacia un mercado más activo, profesional y dinámico. Observamos una ventana de oportunidad en Argentina. Con el relanzamiento de créditos hipotecarios como el Plan de Reparación Histórica y los UVA, podríamos comenzar a acortar la brecha”, suma García Malbrán.
Desde Camesi también ven una relación directa entre el acceso a la vivienda y la necesidad de transformar el mercado inmobiliario, un debate que se da en la industria desde hace unos meses, luego de que fuentes cercanas a Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación del Estado, confirmaran a LA NACION que estaban empezando a analizar la desregulación del sector.
“Saber que un argentino cambia de propiedad solo una o dos veces en su vida, mientras un estadounidense lo hace hasta 10, revela un mercado atrapado en la inercia. Necesitamos derribar barreras estructurales que frenan el acceso, la movilidad y el desarrollo urbano. La desregulación del mercado inmobiliario no solo es necesaria: será decisiva para el futuro del acceso a la vivienda en el país”, cierra García Malbrán.