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En un mercado inmobiliario dinamizado por el impulso del cr\u00e9dito hipotecario, saber d\u00f3nde y qu\u00e9 comprar es clave, y entender ciertas din\u00e1micas de precios tambi\u00e9n.<\/a> <\/a>\u201cEstamos viviendo un momento donde tanto los valores de publicaci\u00f3n como los precios de cierre est\u00e1n mostrando una suba<\/strong>,<\/a>producto de un microclima de crecimiento del mercado inmobiliario, donde se confluyen muchos factores\u201d, se\u00f1ala Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, de la inmobiliaria hom\u00f3nima y explica que el principal driver es que los precios \u201csiguen hist\u00f3ricamente bajos\u201d. A eso se suma el cambio de expectativas, el impacto de los cr\u00e9ditos hipotecarios y del blanqueo, \u201cque ha demostrado ser bastante exitoso\u201d.<\/p>\n En ese contexto, los brokers<\/em> coinciden en que a la hora de decidir qu\u00e9 comprar y d\u00f3nde hay que diferenciar entre propiedades de tickets altos o bajos. \u00bfPor qu\u00e9? Las propiedades que reaccionan primero a la suba son las m\u00e1s caras. <\/p>\n \u201cCuando suben los precios, el aumento es m\u00e1s lento en los barrios donde el m\u00b2 es m\u00e1s bajo y m\u00e1s r\u00e1pido en los barrios donde est\u00e1n los tickets m\u00e1s altos\u201d, <\/strong>responde Mart\u00edn Boquete, director de Toribio Ach\u00e1val. Desde otra arista, Daniel Obetko, gerente de residencial premium<\/em> de Interwin complementa el an\u00e1lisis: \u201cSiempre que bajan los precios del mercado, lo hacen m\u00e1s r\u00e1pido en las zonas baratas mientras que en las m\u00e1s caras bajan menos y m\u00e1s lento.<\/p>\n Daniel Bryn, socio de Zipcode, comparte la mirada de Boquete y detalla: \u201cLo primero que sube son los inmuebles ubicados en barrios como Palermo, Barrio Norte, Recoleta o Belgrano y, las zonas de menor valor tambi\u00e9n experiementan un aumento de precios, pero despu\u00e9s de un tiempo de recuperaci\u00f3n del mercado\u201d.<\/strong><\/p>\n \u201cRecoleta, Palermo, Belgrano y N\u00fa\u00f1ez son barrios que siempre reaccionan bien ante cambios positivos del mercado y donde esperamos que el valor de las propiedades se vea impulsado con la llegada de los cr\u00e9ditos hipotecarios\u201d, agrega Lisandro de Ach\u00e1val, director de Ach\u00e1val Cornejo.<\/p>\n El atractivo de todas estas zonas radica en la infraestructura y conectividad<\/strong> como \u201clos medios de transporte, los servicios sanitarios, la oferta educativa y la seguridad\u201d, detalla Obetko. Adem\u00e1s, explica que estos barrios tienen un valor intangible, vinculado a que vivir en ciertos lugares como Palermo es \u201ccool<\/em>\u201d.<\/p>\n Por su parte, los barrios menos demandados aumentan de precio, pero el derrame en la suba tiene lugar despu\u00e9s de un tiempo, sobre todo, teniendo en cuenta que los requisitos que hay que cumplir para solicitar un cr\u00e9dito hoy siguen siendo altos y los sueldos no han subido al ritmo de la inflaci\u00f3n. \u201cGeneralmente, el ingreso promedio en esos barrios es bajo, por lo que no todos califican para un cr\u00e9dito, en el que se pone como condici\u00f3n que la cuota represente no m\u00e1s del 25% del sueldo\u201d, explica Bryn y detalla: \u201cEn la \u00e9poca de los cr\u00e9ditos UVA de Macri si en el mes uno aumentaba en Palermo, en otros barrios m\u00e1s perif\u00e9ricos el aumento llegaba seis meses despu\u00e9s\u201d.<\/strong><\/p>\n De todas formas, ese aumento en los precios no ser\u00e1 inmediato, ya que, como explica Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario: \u201cEl mercado todav\u00eda est\u00e1 bajo, en los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os vamos a tener un aumento del 20\/25% en d\u00f3lares de los valores\u201d. <\/strong>Por lo pronto, lo brokers<\/em> concuerdan en que ya se ven menos m\u00e1rgenes de contraoferta (5%), por lo que, los precios de cierre terminan cercanos a los valores de publicaci\u00f3n. \u201cEl propietario ve que el mercado se est\u00e1 reactivando, observa m\u00e1s movimiento y visitas a sus propiedades, por lo que se planta m\u00e1s firme en la negociaci\u00f3n\u201d,<\/strong> explica Franco Moretti, broker <\/em>de Di Mitrio Inmobiliaria y agrega: \u201cUn departamento que est\u00e1bamos publicando en US$75.000 se termin\u00f3 cerrando en US$73.000, cuando antes se publicaba m\u00e1s barato y se vend\u00eda por US$60.000\u2033.<\/p>\n El costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares es otro responsable del aumento de los precios , ya que se trata de un \u00edndice que seg\u00fan Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, \u201cacumula un crecimiento en d\u00f3lares de entre el 60 y 70% en lo que va del a\u00f1o\u201d. De esta manera, los nuevos emprendimientos inmobiliarios salen a valores m\u00e1s altos y elevan el precio de los usados tambi\u00e9n.<\/p>\n \u201cApareci\u00f3 un comprador nuevo que antes no exist\u00eda, que estaba fuera del mercado desde el 2018\u2033,<\/strong> asegura G\u00f3mez Picasso y explica que, desde ese a\u00f1o hasta abril del 2024 -\u00e9poca en la que dej\u00f3 de haber cr\u00e9dito hipotecario en la Argentina-, quienes compraban una propiedad eran los inversores o quienes ten\u00edan suficientes ahorros para pagarlas al contado.<\/strong> Ese p\u00fablico acced\u00eda a la compra de inmuebles que estaban ubicados en los mejores barrios con los valores m\u00e1s altos, por lo que los precios en esas zonas no bajaron tanto.<\/p>\n Ahora bien, desde que lleg\u00f3 el cr\u00e9dito hipotecario el mercado inmobiliario cambi\u00f3 y los brokers<\/em> coinciden en que las operaciones crecer\u00e1n. \u201cSe agregan a la demanda personas que sin la herramienta de los pr\u00e9stamos quedaban afuera de toda posibilidad de compra, por lo que el mercado se multiplicar\u00e1<\/strong>\u201d, asegura Boquete, de Toribio Ach\u00e1val. De todas formas, aclara que las condiciones para sacar un cr\u00e9dito hipotecario hoy todav\u00eda son altas, pero a medida que bajen las tasas de inter\u00e9s o que cambien los costos de precancelaci\u00f3n, se dinamizar\u00e1 la demanda en otros barrios y los precios tambi\u00e9n subir\u00e1n en lugares menos demandados hoy en d\u00eda.<\/p>\n El nuevo comprador que se sum\u00f3 a la jugada con la salida de los cr\u00e9ditos hipotecarios podr\u00e1 acceder a la compra de una vivienda, pero \u201ccuando terminan de definirles cu\u00e1nto les pueden prestar, en muchos casos no les alcanzar\u00e1 para comprar en Palermo, Recoleta o N\u00fa\u00f1ez, por lo que buscar\u00e1n en barrios m\u00e1s econ\u00f3micos<\/strong>\u201d, detalla Obetko. Si se suma el dato de que los precios de publicaci\u00f3n de las propiedades subieron un 7,2% desde octubre de 2023, seg\u00fan datos de Zonaprop, la migraci\u00f3n o inter\u00e9s por barrios de ticket m\u00e1s bajo se vuelve algo m\u00e1s probable.<\/p>\n Esto puede hacer que quienes est\u00e9n interesados en Palermo que tiene un m\u00b2 promedio de US$3212, busquen propiedades en el vecino Chacarita, que defiende valores un 20% m\u00e1s bajos (US$2557<\/strong>), barrio que se ha posicionado por su capacidad para crear su propio miroclima con oferta gastron\u00f3mica y vida nocturna.<\/p>\n Este fen\u00f3meno tambi\u00e9n podr\u00eda replicarse para la demanda fan\u00e1tica de Belgrano en donde las propiedades rondan los US$3030\/m\u00b2 y que, ante la imposibilidad de llegar al ticket que promedian estas unidades, opten por zonas aleda\u00f1as como Villa Urquiza (con un m\u00b2 a US$2551). Lo mismo podr\u00eda ocurrir para los que pusieron un ojo en Villa Devoto (con un m\u00b2 a US$2477) y que ahora se interesen por su vecino Villa del Parque (US$2096 el m\u00b2).<\/p>\n Se trata, en definitiva, de barrios cuya demanda podr\u00eda aumentar y, por tanto, poco a poco, impactar en el precio de las propiedades. \u201cEl cr\u00e9dito hipotecario puede redefinir el mapa de la demanda convirtiendo en m\u00e1s buscadas a zonas que hoy no lo son y logrando que, a la larga, suban los precios en todos los barrios\u201d, concluye Boquete.<\/p>\n