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En un mercado donde poco a poco las propiedades suben de valor <\/a>y la demanda tiene acceso al cr\u00e9dito hipotecario, las visitas a portales crecen cada vez m\u00e1s. En ese contexto, un \u00edndice clave revela que la forma de negociar est\u00e1 cambiando: se trata del rango de contraoferta, que en octubre se ubic\u00f3 en 4,15%, registrando el porcentaje m\u00e1s bajo<\/strong> desde que la Universidad del CEMA y RE\/MAX, en conjunto con Reporte Inmobiliario, llevan adelante el relevamiento (2020) y mostrando ya 7 meses consecutivos en que se ubica por debajo del 5%.<\/p>\n El porcentaje de contraoferta tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario la reducci\u00f3n de los montos en la negociaci\u00f3n anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio.<\/strong> \u201cEs una disminuci\u00f3n significativa, porque estamos ya por debajo del 5% hist\u00f3rico\u201d,<\/strong> se\u00f1ala Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, director de la inmobiliaria hom\u00f3nima, y agrega: \u201cNo implica que sea homog\u00e9neo en todos los segmentos de precios<\/a>, ahora estamos viendo ese porcentaje de negociaci\u00f3n sobre todo en los tickets promedio bajos y en los monoambientes. En las propiedades m\u00e1s caras o de mayor metraje, ese margen de negociaci\u00f3n se ampl\u00eda y llegan aproximadamente al 7%. A medida que se vaya recuperando el mercado inmobiliario, con el impacto de los cr\u00e9ditos hipotecarios y del blanqueo, ser\u00e1 una suba m\u00e1s generalizada\u201d.<\/p>\n El rango de contraoferta se refiere a la diferencia entre los precios de publicaci\u00f3n de las propiedades <\/strong>(los valores que se muestran en los portales inmobiliarios donde se ofrecen inmuebles) y lo que finalmente terminan pagando los compradores,<\/strong> luego de que tenga lugar la negociaci\u00f3n del precio. En este sentido, el \u00edndice de precios de cierre o de m\u00b2 real<\/strong> -que en octubre se ubic\u00f3 en los 1998 U$S\/m\u00b2- cuenta con informaci\u00f3n sobre los valores concretos en los que se pactan las operaciones en el mercado inmobiliario. Estos n\u00fameros permiten tener la referencia del valor real promedio del metro cuadrado y establecer el rango de diferencia con relaci\u00f3n al promedio publicado.<\/p>\n \u201cDesde marzo pasado el precio general de venta se encuentra sostenidamente por sobre los U$S1800\/m\u00b2, despu\u00e9s de 20 meses consecutivos donde se ubic\u00f3 por debajo de ese valor\u201d, resalta Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. El \u00faltimo informe detalla que en octubre se registr\u00f3 un precio de cierre de US$2063\/m\u00b2 en el caso de la compraventa de monoambientes.<\/strong> Con respecto a las unidades de dos y tres ambientes ese n\u00famero se ubic\u00f3 en US$2030\/m\u00b2 y en US$1981\/m\u00b2 respectivamente.<\/p>\n Aunque el porcentaje de negociaci\u00f3n viene bajando en CABA, <\/strong>los expertos aclaran que en zona norte se da otra din\u00e1mica<\/strong>,<\/a> ya que en \u201cTigre, Nordelta, Villanueva, Pilar o Escobar, los m\u00e1rgenes todav\u00eda pueden ser un poco m\u00e1s altos, cercanos al 10%\u201d, explica Santiago Mieres, de la inmobiliaria que lleva su apellido, y agrega: \u201cAdem\u00e1s, dentro de CABA tambi\u00e9n hay din\u00e1micas distintas en cada zona, no es lo mismo hablar de Palermo o Belgrano, que de Caballito<\/strong>\u201d.<\/p>\n Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, comparte la mirada de Mieres y explica que Capital Federal arrastra valores muy bajos que nunca se acomodaron pospandemia<\/strong>: \u201cEl confinamiento hizo que todo el mundo quiera irse al verde y en CABA empezaron a bajar el precio de las propiedades, porque no hab\u00eda demanda, mientras que en zona norte subieron los valores\u201d.<\/p>\n \u201cEl mercado est\u00e1 lentamente virando de lo que fue durante a\u00f1os un mercado de compradores, <\/strong>donde el poder de negociaci\u00f3n estaba de la mano del que adquir\u00eda una propiedad y, lentamente, est\u00e1 pasando a un mercado de vendedores<\/strong>, como fue en la antigua era de cr\u00e9ditos hipotecarios de Macri\u201d, comparte Ach\u00e1val.<\/p>\n Los brokers<\/em> coinciden en que se despert\u00f3 la demanda gracias a que resurgi\u00f3 el cr\u00e9dito hipotecario. \u201cDado que m\u00e1s gente puede acceder a comprar una casa, si antes el propietario aceptaba una contraoferta de hasta un 10% del valor de una propiedad por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy est\u00e1 en condiciones de plantarse m\u00e1s en la negociaci\u00f3n<\/strong>\u201d, explica Mieres. \u201cTambi\u00e9n han cambiado las expectativas del lado de los compradores<\/strong>, que se est\u00e1n dando cuenta que cambi\u00f3 la coyuntura del mercado inmobiliario y hay menos m\u00e1rgenes para negociar\u201d, agrega Ach\u00e1val, que se\u00f1ala que, adem\u00e1s, se han sincerado los precios, ya que muchas propiedades estaban fuera de valor del mercado y bajaron, situaci\u00f3n que explica tambi\u00e9n el achicamiento en los m\u00e1rgenes.<\/p>\n \u201cLo publicado en el informe lo vivimos d\u00eda a d\u00eda, el nivel de la contraoferta ha ido disminuyendo en los \u00faltimos meses\u201d, se\u00f1ala Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin, y agrega: \u201cLa estrategia est\u00e1 en seguir con el mismo valor de publicaci\u00f3n, pero en bajar el nivel de contraoferta\u201d. <\/strong>Explica que el mercado se est\u00e1 moviendo, ya que hay m\u00e1s escrituras, pero todav\u00eda no se activ\u00f3 como para subir el precio de una propiedad. \u201cEl valor de los inmuebles comenz\u00f3 a bajar en el segundo semestre de 2018, pero desde hace unos meses se instal\u00f3 la sensaci\u00f3n de que el precio toc\u00f3 piso y empez\u00f3 a subir\u201d.<\/p>\n En este contexto, surge una pregunta clave: \u00bfc\u00f3mo saber en qu\u00e9 momento se puede negociar el valor de una propiedad y cu\u00e1les son las claves a tener en cuenta a la hora de hacer esa contraoferta?<\/strong><\/a><\/p>\n \u201cLas oportunidades pueden estar en departamentos o casas que necesitan alguna refacci\u00f3n\u201d,<\/strong> se\u00f1ala Daniel Obetko, gerente de residencial premium<\/em> de Interwin. Dado que el costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares viene subiendo <\/strong>-acumula un aumento de entre el 60 y 70% en lo que va del a\u00f1o-, y que<\/strong> refaccionar implica que quien compra debe esperar a que se termine la obra para mudarse<\/strong>, se trata de un punto importante que puede llevar a negociar.<\/p>\n Obviamente, puede ocurrir que quien compre la propiedad necesite vivir ah\u00ed de forma urgente y no cuente con margen para hacer la obra. De todas formas, Cazes explica que \u201ctiene que ser muy mala la inmobiliaria que no haya considerado ese valor de refacci\u00f3n a la hora de tasar la propiedad\u201d.<\/p>\n Otro indicador clave que abre una ventana de oportunidad a una posible negociaci\u00f3n est\u00e1 en el tiempo que lleva publicada la propiedad en los portales inmobiliarios. \u201cPuede que est\u00e9 hace m\u00e1s de un a\u00f1o y no se venda porque estuvo tasada muy alto y nunca tuvo un ajuste en el precio. En ese tipo de propiedades es probable que acepten un nivel de contraoferta m\u00e1s alto<\/strong>\u201d, se\u00f1ala Obetko.<\/p>\n1) \u00bfLa propiedad necesita un arreglo?<\/b><\/h3>\n
2) Mirar cu\u00e1nto tiempo lleva de publicaci\u00f3n<\/b><\/h3>\n