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Este mi\u00e9rcoles, mediante la sanci\u00f3n de los DNU<\/a> (Decretos de Necesidad y Urgencia) n\u00fameros 1017 y 1018\/2024, el Gobierno Nacional sali\u00f3 del letargo y sac\u00f3 una serie de herramientas muy positivas para impulsar el desarrollo inmobiliario y el acceso a la primera vivienda<\/strong>.<\/p>\n Tambi\u00e9n, sorpresivamente, luego de 11 meses de par\u00e1lisis, anunci\u00f3 que disuelve y liquida el Procrear<\/strong>, creado en el a\u00f1o 2012.<\/p>\n En cuanto al primero de los anuncios, compartimos la visi\u00f3n de que el cr\u00e9dito hipotecario debe ser la herramienta primordial de la pol\u00edtica habitacional<\/a>.<\/p>\n En ese sentido, en mayo de este a\u00f1o, al referirme en una nota publicada por LA NACION<\/strong>, sobre el reciente relanzamiento de los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA<\/a> por parte del Banco Naci\u00f3n, sostuve que era necesario \u201caprobar leyes como la hipoteca de bien futuro<\/a> de Per\u00fa o la promesa de venta escriturable de Uruguay que facilitan el acceso a las familias, el financiamiento m\u00e1s barato desde el pozo y financiar as\u00ed los proyectos inmobiliarios en escala\u201d.<\/p>\n Es que, es evidente que impulsar el acceso al cr\u00e9dito a m\u00e1s familias es mucho m\u00e1s eficiente, justo y sostenible <\/strong>que persistir en la vieja pr\u00e1ctica de construir viviendas sociales con recursos p\u00fablicos, que nadie jam\u00e1s devuelve y que termina siendo un regalo para pocos, mientras millones (seg\u00fan los datos de d\u00e9ficit), siguen habitando en condiciones indignas.<\/p>\n Ni hablar si a eso le sumamos, la mala localizaci\u00f3n y calidad hist\u00f3rica de los proyectos de viviendas sociales desde el punto de vista del planeamiento urbano, el sobreprecio que conlleva su construcci\u00f3n, la corrupci\u00f3n que siempre rodea el uso de esos fondos y la poca transparencia que hist\u00f3ricamente se ha tenido en la selecci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de los beneficiarios. Siendo \u201cSue\u00f1os Compartido\u201d y las cooperativas de Milagros Sala, casos emblem\u00e1ticos de esa barbarie.<\/p>\n En lo que refiere al mercado inmobiliario, en un pa\u00eds con ausencia de acceso al cr\u00e9dito hipotecario (menos del 1% del PBI), hace rato ya que la oferta se financia en nuestro pa\u00eds a trav\u00e9s de los llamados \u201cpozos\u201d, utilizando, en su gran mayor\u00eda, estructuras fiduciarias o al costo, que permite a los desarrollados prevender las futuras unidades a construir y de esa manera financiar sus proyectos.<\/p>\n Una soluci\u00f3n clara para quien puede tener alg\u00fan dinero ahorrado, generalmente en d\u00f3lares, e invertir as\u00ed en bienes ra\u00edces. Pero que deja afuera, a la gran mayor\u00eda de las familias que necesitan del cr\u00e9dito a largo plazo para poder acceder al sue\u00f1o de la casa propia<\/strong>.<\/p>\n Por ello, la creaci\u00f3n de las hipotecas divisibles, las constituidas sobre derechos reales de superficie o futuras (como se las llama en Per\u00fa), son excelentes herramientas, que no cabe dudas, que pueden permitir financiar m\u00e1s emprendimientos inmobiliarios<\/strong>. Acercar el acceso al cr\u00e9dito hipotecario desde el pozo y permitir as\u00ed abaratar su costo, aumentando la oferta de viviendas y creando un mercado de unidades \u201capto cr\u00e9dito\u201d que hoy no existente.<\/p>\n Otros pa\u00edses de la regi\u00f3n hace ya tiempo que han solucionado el problema de la inflaci\u00f3n, que imposibilita el desarrollo del cr\u00e9dito de largo plazo como el que se necesita para financiar el acceso a la vivienda. Y, mediante promesas de compra escriturables (algo as\u00ed como la vieja ley de prehorizontalidad, hoy derogada), permiten a los bancos otorgar cr\u00e9ditos hipotecarios desde el pozo.<\/p>\n Durante la gesti\u00f3n de Mauricio Macri, compartimos la misma visi\u00f3n y la sanci\u00f3n del Decreto 962\/18, buscaba justamente que los bancos se animaran a prestar contra boletos de compraventa registrables. No funcion\u00f3.<\/p>\n Id\u00e9ntico objetivo se busc\u00f3 al reglamentar a trav\u00e9s de la Superintendencia de Seguros, el famoso seguro de cauci\u00f3n obligatorio que exige el art\u00edculo 2071 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, que obligaba a los desarrolladores a tener que sacar un seguro para garantizar la devoluci\u00f3n del dinero prestado, en caso de fracaso de la operaci\u00f3n. Un producto caro, que las compa\u00f1\u00edas de seguros no ofrec\u00edan y que imposibilitaba el financiamiento intermedio de los emprendimientos inmobiliarios.<\/p>\n Ahora, la directa modificaci\u00f3n que efect\u00faa el Art. 14 del DNU 1017\/2024, permite que el seguro sea opcional, solucionado la traba <\/strong>que exist\u00eda para que el cr\u00e9dito puente pueda financiar la oferta.<\/p>\n A buena hora y celebramos el rumbo elegido, coincidiendo en que la estabilizaci\u00f3n de las variables macro permitir\u00e1n que estas herramientas fortalezcan y permitan el desarrollo de una verdadera pol\u00edtica de acceso al cr\u00e9dito hipoteario.<\/strong><\/p>\n Sin embargo, la seguida disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n del Plan Procrear creemos que es equivocada.<\/strong><\/p>\n Es errado sostener, como lo expresa la norma en cuesti\u00f3n que \u201cla financiaci\u00f3n de la construcci\u00f3n de viviendas es una actividad propia y principal de los bancos comerciales, privados y p\u00fablicos, por lo que no se justifica la intervenci\u00f3n del Estado en esa materia\u201d.<\/p>\n En un pa\u00eds en el que, seg\u00fan el INDEC, el 52,9% de su poblaci\u00f3n vive en la pobreza y el 46,5% de los trabajadores son informales, es imposible pensar que el mercado financiero por s\u00ed solo va a ser la soluci\u00f3n el acceso a la vivienda sin una pol\u00edtica p\u00fablica activa<\/strong> que permita atemperar esas desigualdades.<\/p>\n De hecho, Chile<\/strong>, a\u00fan hoy, con d\u00e9cadas de estabilidad macroecon\u00f3mica y un robusto mercado hipotecario, financiado en gran parte por sus fondos de pensiones (AFP), sigue manteniendo una pol\u00edtica agresiva de subsidios a la demanda de vivienda que consiste en otorgar aportes econ\u00f3micos a las familias para que puedan comprar su primera vivienda.<\/strong><\/p>\n En el mismo sentido, Estados Unidos<\/strong>, a trav\u00e9s de la HUD, subsidia el acceso a la vivienda para familias de bajos ingresos<\/strong>. Y Colombia<\/strong>, a trav\u00e9s de su programa estrella \u201cMi Casa Ya\u201d, o Rep\u00fablica Dominicana<\/strong> con su \u201cFamilia Feliz\u201d, tambi\u00e9n son claros ejemplos de una tradici\u00f3n efectiva de programas p\u00fablicos que otorgan subsidios para facilitar la compra de viviendas <\/strong>de inter\u00e9s social y prioritario a los hogares m\u00e1s vulnerables.<\/p>\n En ese sentido, pese al alarmante resultado que la auditor\u00eda realizada por la SIGEN arroja sobre la poca transparencia y eficiencia del Procrear en la \u00faltima gesti\u00f3n, la Argentina no se puede dar el lujo de quedarse sin un programa que permita articular y estructurar herramientas de acceso al cr\u00e9dito para facilitar el acceso de familias de menores ingresos a su primera vivienda<\/strong>.<\/p>\n El Banco Hipotecario, fuera del Programa Procrear que se financiaba con fondos p\u00fablicos, hace rato que dej\u00f3 de tener por objeto primordial \u201ccontribuir a la satisfacci\u00f3n de las necesidades del pa\u00eds en materia de vivienda, edificaci\u00f3n y desarrollo urbano<\/em>\u201d, como aun hoy reza en su Carta Org\u00e1nica.<\/p>\n Se necesita s\u00ed una pol\u00edtica p\u00fablica estable que, mediante la creaci\u00f3n de fondos de garant\u00eda, seguros hipotecarios, subsidios la demanda, generar herramientas que permitan el acceso al cr\u00e9dito hipotecarios de aquellas familias que, por bajos ingreso, por ausencia de ahorros para hace frente al anticipo, o falta de antecedentes y\/o por ser informales, el mercado naturalmente no atiende.<\/p>\n En su oportunidad sostuvimos, en concordancia con el Gobierno de Javier Milei, que el Procrear no pod\u00eda seguir con la errada idea de que el Estado es quien tiene que fondear con recursos p\u00fablicos el financiamiento hipotecario<\/strong>. Pero ello no inhabilita que s\u00ed puede servir, como estructurador, facilitador del acceso al mercado de capitales que permita darle liquidez para que el mismo tenga sostenibilidad en el tiempo. Y ah\u00ed el ANSES, como parte del Procrear, puede tener un rol clave haciendo buen uso del Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS).<\/p>\n Por ello, celebramos las medidas anunciadas que permitir\u00e1n un mejor impulso del mercado de cr\u00e9ditos hipotecarios y del financiamiento de la inversi\u00f3n inmobiliaria. Pero, creemos que, dejar a la Argentina sin un programa que ayude a mitigar asimetr\u00edas y pretender que el acceso a la vivienda para los sectores de m\u00e1s vulnerables va ser atendido por el sector privado, es un error. Por lo menos, as\u00ed lo veo yo\u2026<\/p>\n * El autor fue secretario de Vivienda de la Naci\u00f3n durante el gobierno de Mauricio Macri<\/p>\n