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Este mi\u00e9rcoles, una nueva noticia impact\u00f3 de lleno en el mercado inmobiliario argentino: la<\/strong> implementaci\u00f3n de hipotecas <\/strong><\/a>divisibles para proyectos en desarrollo<\/strong>. La medida, publicada en el Bolet\u00edn Oficial a trav\u00e9s del Decreto 1017\/2024<\/strong><\/a>, se implementar\u00e1 en medio de un contexto marcado por la reactivaci\u00f3n del sector con la vuelta de los cr\u00e9ditos hipotecarios <\/strong>por parte de 22 entidades bancarias, para que cada vez m\u00e1s personas puedan acceder a sus vivienda<\/strong>.<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 significa la creaci\u00f3n de la hipoteca divisible?<\/strong> La nueva reglamentaci\u00f3n le <\/strong>permite a un desarrollador construir un edificio de viviendas y financiar el proyecto solicitando un cr\u00e9dito hipotecario con un banco. A medida que va vendiendo los departamentos, se va librando de la deuda. Esto genera que, cuando hace la entrega, se divide la hipoteca entre los departamentos y queda cada uno como garant\u00eda con su propia porci\u00f3n de la deuda, lo cual facilita la venta de unidades de forma independiente, y cada comprador solo adquiere la hipoteca de su departamento, sin afectar a los dem\u00e1s propietarios. <\/p>\n Las principales ventajas del sistema son que las cuotas de los compradores durante la obra son m\u00e1s bajas que en la actualidad <\/strong>y, adem\u00e1s, que al recibir su departamento se presume que el comprador no deber\u00eda hacer ning\u00fan nuevo tr\u00e1mite con el banco<\/strong>. \u201cEs una opci\u00f3n que facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca al momento de la entrega de la llave\u201d, explicaron desde el Gobierno en la resoluci\u00f3n oficial.<\/p>\n \u00abLa innovaci\u00f3n de las medidas del Gobierno viene m\u00e1s r\u00e1pida que un mercado que se est\u00e1 rearmando\u00bb<\/p>\n<\/div>\n Hasta ahora, el plan de pago para <\/strong>comprar un departamento en pozo <\/strong><\/a>se deb\u00eda cancelar por completo<\/strong> al momento de recibir la llave. \u201cCon esta nueva medida, el comprador podr\u00e1 pagar solo un porcentaje<\/strong>, que se establecer\u00e1 comercialmente dependiendo el desarrollo, durante la construcci\u00f3n del edificio, mientras que el saldo restante<\/strong> una vez terminado el proyecto, se lo continuar\u00e1 abonando pero al banco <\/strong>(pasa a ser un cr\u00e9dito hipotecario tradicional e individual)\u201d, explica Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Esto significa que el comprador pagar\u00e1 \u201ccuotas mucho m\u00e1s bajas y sin tener que tener todo el saldo abonado en la entrega de llaves<\/strong>, que ha sido la pr\u00e1ctica usual de mercado en los \u00faltimos a\u00f1os.<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 ganan los desarrolladores con esta herramienta?<\/strong> \u201cPor un lado se generar\u00e1 un gran incentivo a la construcci\u00f3n<\/strong>; por el otro que sea el banco quien califique al comprador desde el pozo<\/strong>\u201d, afirma Tabakman. En los \u00faltimos a\u00f1os, la mayor\u00eda de los nuevos emprendimientos, por no decir casi todos, se desarrollan para el sector m\u00e1s premium y en barrios en donde el metro cuadrado es de los m\u00e1s caros, como Palermo, Recoleta, Belgrano, entre otros. Ahora, con este cambio, los desarrolladores esperan que el mercado en el cual se incentive construir revitalice barrios que estaban \u201colvidados\u201d <\/strong>y as\u00ed llegar a un p\u00fablico mucho m\u00e1s amplio<\/strong>. \u201cDesde la CEDU apoyamos mucho esta medida, nos parece un cambio muy positivo<\/strong> para el mercado de la construcci\u00f3n\u201d, comparte Tabakman.<\/p>\n A pesar de que la medida fue publicada este mi\u00e9rcoles, resta la reglamentaci\u00f3n por parte del<\/strong> Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina<\/strong> (BCRA)<\/a> para que los bancos privados y p\u00fablicos comiencen a ofrecer sus l\u00edneas de hipotecas divisibles.<\/p>\n \u201cCuando el cr\u00e9dito empieza a fluir m\u00e1s activamente, va a haber mas posibles compradores en un mercado cada vez m\u00e1s abarcativo\u201d, asegura Sicouly.<\/p>\n \u201cEs el escal\u00f3n que necesitan las familias para saltar de un departamento usado a una a estrenar<\/strong>\u201d, asegura Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. \u201cLa forma ser\u00eda hipotecando la propiedad que tienen hoy y seguir viviendo ah\u00ed hasta que se termina de construir la nueva. Una vez terminada, se mudan a esa vivienda, venden la anterior y pagan la hipoteca<\/strong>\u201d, agrega.<\/p>\n \u201cEs una medida muy importante y positiva, no solo para la econom\u00eda nacional sino tambi\u00e9n para la reactivaci\u00f3n de un sector que viene tan golpeado\u201d, comunica Iv\u00e1n Ginevra, presidente de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina.<\/p>\n Pero, adem\u00e1s de la implementaci\u00f3n de las hipotecas divisibles, el decreto establece dos nuevas herramientas para el mercado<\/strong>: la posibilidad de hipotecar sobre el derecho de superficie <\/strong>y la no obligatoriedad de contratar un seguro de cauci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n Esta herramienta <\/strong>se destina principalmente a los barrios privados finalizados pero que tienen lotes que a\u00fan no se pueden escriturar<\/strong>. De esta manera, Tabakman explica que si un comprador quiere sacar un pr\u00e9stamo hipotecario para construir no puede hacerlo porque la escritura del terreno no est\u00e1, pero con esta medida el desarrollador puede vender el lote solo con el derecho de superficie<\/strong>, ya no es necesaria la escritura.<\/p>\n \u201cEste incentivo contribuye a que el mercado de los cr\u00e9ditos hipotecarios no se limite \u00fanicamente a los departamentos, sino que tambi\u00e9n haya m\u00e1s financiaci\u00f3n a la hora de construir una casa\u201d, agrega el gerente de Interwin.<\/p>\n Por lo que, el banco al que se le solicita el cr\u00e9dito puede tomar este derecho como hipotecable y otorgar el pr\u00e9stamo<\/strong>, \u201cpermitiendo, de esta manera, que los titulares de ese derecho real puedan tambi\u00e9n acceder al mercado hipotecario para la construcci\u00f3n de su vivienda\u201d<\/strong>, se puede leer en el decreto.<\/p>\n Al igual que con la hipoteca divisible<\/strong>, \u201ccada uno de los adquirentes asumir\u00e1 el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote<\/strong>, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad<\/strong> a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedar\u00e1n libres de toda deuda y del gravamen hipotecario <\/strong>oportunamente constituido\u201d, explican desde el Gobierno.<\/p>\nAndres Sicouly, gerente Real Estate Corporativo de Interwin<\/h3>\n<\/p>\n<\/section>\n<\/section>\n