<\/p>\n
En los \u00faltimos 30 a\u00f1os fueron los que menos se construyeron<\/strong>, pero a su vez, son los que las familias porte\u00f1as m\u00e1s demandan.<\/strong> Los departamentos de cuatro ambientes son los m\u00e1s dif\u00edciles<\/strong><\/a> de encontrar en el mercado inmobiliario<\/strong>, ya que los desarrolladores en las \u00faltimas d\u00e9cadas se volcaron a la construcci\u00f3n de monoambientes,<\/strong> unidades m\u00e1s f\u00e1ciles de colocar y m\u00e1s rentables. Pero ahora, eso cambi\u00f3. \u00bfSe termin\u00f3 la hegemon\u00eda de los monoambientes?<\/strong><\/p>\n Durante los \u00faltimos tres a\u00f1os quienes mantuvieron vivo al mercado fueron los inversores <\/strong>que principalmente adquir\u00edan monoambientes,<\/strong> porque era lo que m\u00e1s se alquilaba y, a su vez, eran las unidades de tickets m\u00e1s bajos, concuerdan los especialistas.<\/p>\n \u201cAlgo importante de mencionar es que en \u00e9poca de crisis,<\/strong> las unidades grandes se construyen poco<\/strong> dado que los desarrolladores y constructoras buscan refugio en departamentos de menor metraje\u201d, comenta Hern\u00e1n Nucifora, CEO de Global Investments.<\/p>\n Adem\u00e1s de la crisis, <\/strong>Diego Rybka, director comercial de Uno en Uno, agrega otro dato de la din\u00e1mica de esta tipolog\u00eda: \u201cEs un mercado escaso. Hoy la gente busca unidades de tres y cuatro ambientes m\u00e1s grandes de lo que hay en oferta.<\/strong> Hay poco stock<\/em> de cuatro ambientes y los que est\u00e1n cuentan con pocos metros cuadrados, no hay cuatro ambientes \u00b4so\u00f1ados\u00b4, que son en definitiva los que las familias quieren hoy\u201d. El desarrollador construye en Virrey del Pino, Belgrano, un proyecto llamado Vyre, donde un cuatro ambientes est\u00e1 en US$950.000 con una cochera incluida.<\/strong><\/p>\n Hay una cifra llamativa <\/strong>que da Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario: a finales de 2023 solo hab\u00eda 39 departamentos de cuatro ambientes en oferta en CABA<\/strong>, sin embargo, el n\u00famero se duplic\u00f3 en la actualidad a partir de la derogaci\u00f3n de alquileres; porque hay mayor oferta concentrada en los siguientes barrios: Palermo, Barrio Norte, Caballito y Recoleta. Sumado al factor \u201cley de alquileres\u201d, ahora empiezan a tomar relevancia los consumidores finales,<\/strong> quienes con la vuelta de los cr\u00e9ditos hipotecarios, buscan unidades m\u00e1s grandes.<\/strong><\/p>\n \u201cHoy esta tipolog\u00eda se est\u00e1 volviendo a construir porque hay demanda. <\/strong>Por ende, al haber muchos interesados y poca oferta, los departamentos tienen una buena aceptaci\u00f3n en el mercado<\/strong>\u201d, dice Nucifora, y agrega: \u201cEn un proyecto que realic\u00e9 en Libertador y Sturiza \u00e9stos departamentos los compraron consumidores finales. <\/strong>Tuvimos una muy buena recepci\u00f3n teniendo un valor del metro cuadrado de US$4500 <\/strong>debido a que no hay departamentos de estas superficies en el Puerto de Olivos donde queda el proyecto\u201d.<\/p>\n \u201cSe est\u00e1n volviendo a construir. <\/strong>El mercado de esta tipolog\u00eda tuvo un resurgimiento en los \u00faltimos a\u00f1os, de hecho, aument\u00f3 la construcci\u00f3n de este tipo de unidades por la alta demanda<\/strong>\u201d, dice Federico Rosbaco, CEO de Rosbaco & Partners, quien desarrolla varios proyectos en la Ciudad pensados para las familias, uno de ellos se llama Cinco en Belgrano, otro V\u00eda Holmberg en Villa Urquiza y el tercero V\u00eda Cr\u00e1mer en Colegiales.<\/p>\n En la misma l\u00ednea, el desarrollador Mart\u00edn Piantoni, de Alton confiesa que en uno de los proyectos que tiene en marcha en Devoto sobre la calle Chivilcoy y Marcos Sastre, tuvo que generar unidades de cuatro y cinco ambientes por pedido de la demanda<\/strong>. \u201cPudimos hacerlo porque es un triple frente que fue pensado de una forma modula lo que nos permiti\u00f3 esa flexibilidad\u201d, explica el desarrollador y detalla que esas tipolog\u00edas miden entre 120 y 220 metros cuadrados. \u201cEs un emprendimiento con un edificio de siete pisos que tambi\u00e9n tiene unidades de dos y tres ambientes. Se terminar\u00e1 en abril del 2025\u2033, agrega el desarrollador que lleva 15 emprendimientos y tres en plena ejecuci\u00f3n.<\/p>\n Otro desarrollador de esta tipolog\u00eda que resalta lo mencionado es Hern\u00e1n Pisarenko, director comercial se HA desarrollos, quien explica: \u201cLos cuatro ambientes son los inmuebles que m\u00e1s cuestan construir,<\/strong> ahora bien, por la escasez de stock,<\/strong> claramente, al recuperarse el mercado son los primeros en mostrar faltante\u201d. Pisarenko, al igual que otros desarrolladores, se volcaron a este modelo de unidad y con una inversi\u00f3n de US$15 millones<\/strong> est\u00e1 desarrollando, entre otros, Grand Atl\u00e1ntida en San Telmo<\/a>.<\/p>\n El cr\u00e9dito fue un gran propulsor de esta tipolog\u00eda.<\/strong> \u201cEl mercado est\u00e1 activo y son unidades que se empezaron a construir m\u00e1s porque el blanqueo tambi\u00e9n impuls\u00f3 la demanda\u201d, dice Pablo Masoero, Director Comercial de Unit\u00e9 Quartier, quien tiene dos proyectos con unidades grandes: Quartier Bajo Belgrano en el que se destinar\u00e1n US$150 millones<\/strong> y el otro proyecto es Quartier Lacroze de US$60 millones de inversi\u00f3n.<\/strong> En el proyecto del bajo Belgrano una unidad de 125 metros cuadrados defiende los US$810.000.<\/strong><\/p>\n Otra variable que alter\u00f3 al mercado<\/strong> fue que la mitad de las personas que se fueron de la Capital Federal en la pandemia, ahora est\u00e1n volviendo a la Ciudad,<\/strong> as\u00ed lo explica Diego Rybka: \u201cLos cuatro ambientes son buscados por familias, <\/strong>esas familias fueron las que por la pandemia se fueron a vivir a los countries<\/em>, hoy un 50% de ellas volvieron <\/strong>y quieren espacios grandes; por tanto, aumenta la demanda\u201d.<\/p>\n \u201cEstamos notando que existe mucho potencial porque hay gente que se cans\u00f3 de la casa y su mantenimiento, y que hoy ve en el cuatro ambientes una alternativa de vivienda muy firme\u201d, expresa Nucifora. \u201cLas m\u00e1s demandadas son las que est\u00e1n en buen estado. Respecto a la demanda de familias, muchas que viv\u00edan en casas a la calle buscan seguridad<\/strong>\u201d, agrega G\u00f3mez Picasso.<\/p>\n Otro motivo lo explica Rosbaco: \u201cEl cambio en las prioridades que gener\u00f3 el encierro en pandemia<\/strong> hizo que muchas personas valoren m\u00e1s el espacio y la comodidad en sus hogares<\/strong>\u201d relata el desarrollador y agrega otro argumento impensado: el crecimiento de las familias numerosas o ensambladas<\/strong> que buscan departamentos con m\u00e1s habitaciones.<\/p>\n Un punto clave que explica por qu\u00e9 los desarrolladores son reacios a estas tipolog\u00eda es el modelo de negocio de los proyectos en pozo:<\/strong> se ofrecen preventas y este tipo de departamentos exige altos tickets, lo que reduce el universo de potenciales inversores que pueden afrontar el pago del 30% de anticipo y cuotas mensuales en pesos ajustadas por CAC. Adem\u00e1s, en los casos en los que la demanda viene del lado del consumidor final, el esquema tambi\u00e9n se complica porque suelen ser familias que tienen que vender la propiedad en la que viven para pagar el departamento, por lo tanto no pueden entrar en pozo. Por eso, los desarrolladores son muy cuidadosos cuando avanzan en este tipo de emprendimientos: no es f\u00e1cil encontrar inversores para financiarlos.<\/strong><\/p>\n Quienes no tienen la opci\u00f3n de llegar al ticket que exige este tipo de unidades, otra opci\u00f3n es alquilar. <\/strong>Pero, \u00bfcu\u00e1nto cuesta un alquiler estos departamentos? LA NACION accedi\u00f3 a un relevamiento<\/strong> que detalla cu\u00e1nto sale un contrato de una superficie de 115 metros cuadrados. En promedio un departamento de estas caracter\u00edsticas en CABA defendi\u00f3 un valor de $1.109.424 por mes,<\/strong> sin embargo tomando los cinco barrios m\u00e1s demandados<\/strong> los n\u00fameros crecen:<\/p>\n