{"id":89685,"date":"2024-11-05T07:41:13","date_gmt":"2024-11-05T10:41:13","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=89685"},"modified":"2024-11-05T07:41:23","modified_gmt":"2024-11-05T10:41:23","slug":"los-departamentos-que-salen-al-mercado-aumentan-menos-que-la-inflacion-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=89685","title":{"rendered":"Los departamentos que salen al mercado \u00bfaumentan menos que la inflaci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

Pese a que los precios de publicaci\u00f3n de los alquileres que salen al mercado<\/strong> en los principales sitios inmobiliarios contin\u00faan en <\/strong>aumento<\/strong>, en octubre<\/strong>cambi\u00f3 la tendencia que acarrearon los \u00faltimos dos meses: la suba fue por debajo de la inflaci\u00f3n<\/strong>. De esta manera, en el d\u00e9cimo mes del a\u00f1o el valor promedio creci\u00f3 un 3,4%<\/strong>, de acuerdo al \u00faltimo informe de Zonaprop, mientras que el dato del \u00cdndice de Precios al Consumidor <\/strong>(IPC) fue del 3,5% en septiembre<\/strong> (\u00faltimo dato relevado por el INDEC).<\/p>\n

Hay que tener en cuenta que los contratos que se establecen de acuerdo a estos valores se pactan bajo libertad contractual<\/strong>, a partir de la derogaci\u00f3n de<\/strong> la ley de alquileres <\/strong>plasmada en el DNU de Javier Milei el 29 de diciembre de 2023; mientras que a\u00fan contin\u00faan en vigencia los contratos bajo la misma<\/strong>: los que se actualizan anualmente por el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL)<\/strong> y los que aumentan cada seis meses porCasa Propia<\/strong>. Estos \u00faltimos se cerraron luego de la actualizaci\u00f3n de la ley a fines de octubre del a\u00f1o pasado y hasta su derogaci\u00f3n en diciembre.<\/p>\n

\u201cEn los \u00faltimos a\u00f1os y hasta diciembre ten\u00edamos contratos que ajustaban cada un a\u00f1o en base al ICL, lo que generaba la reacci\u00f3n autom\u00e1tica de tratar de cubrirse por parte del propietario y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es m\u00e1s coherente con la realidad econ\u00f3mica argentina<\/strong>: actualizaciones m\u00e1s peri\u00f3dicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no est\u00e9 m\u00e1s<\/strong>\u201d, hace referencia Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda.<\/p>\n

El valor promedio de los departamentos publicados en alquiler en la ciudad de Buenos Aires subieron un 3.4% en octubreHernan Zenteno \u2013 La Nacion<\/figcaption><\/figure>\n

De esta manera, los<\/strong> valores de los nuevos contratos<\/strong> acumulan una suba del 105,3% en los \u00faltimos 12 meses,<\/strong> avanzaron por debajo de la inflaci\u00f3n interanual que fue de 209%<\/strong> en septiembre de 2024 con respecto a igual mes de 2023 <\/strong>y por debajo del ajuste del ICL <\/strong>(227,14%<\/strong>). Adem\u00e1s, un dato clave es que los valores de publicaci\u00f3n acumulan un incremento del 57% en lo que va del 2024, casi la mitad de la inflaci\u00f3n registrada en el mismo per\u00edodo (108%), lo que deriva en una ca\u00edda real del 51%<\/strong>.<\/p>\n

Este es el escenario que los especialistas del mercado inmobiliario esperaban con la derogaci\u00f3n de la normativa: un contexto similar al que sucedi\u00f3 entre 2013 y 2018, con valores que se mantendr\u00e1n mes a mes<\/strong>, \u201ca veces subir\u00e1n un poco y a veces bajar\u00e1n, pero son n\u00fameros estables\u201d, a\u00f1ade Gonz\u00e1lez Rouco.<\/p>\n

Un factor clave en los aumentos estables<\/strong> de los precios de publicaci\u00f3n de los alquileres tiene relaci\u00f3n directa con el aumento en la oferta de las propiedades<\/strong>. Desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuy\u00f3 sistem\u00e1ticamente<\/strong>, alcanzando un m\u00ednimo hist\u00f3rico en febrero 2023, hasta que en enero de 2024<\/strong>, luego de la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres, la oferta de departamentos destinados al alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires aument\u00f3 un 62% respecto al mes anterior. Por lo que y desde entonces, el crecimiento de la oferta se moder\u00f3<\/strong>. En octubre creci\u00f3 un 2,2%<\/strong> y el volumen de oferta es 3,1 veces superior al registrado en febrero <\/strong>de 2023 (el m\u00ednimo hist\u00f3rico).<\/p>\n

\u201cA pesar de que hay una oferta significativa de departamentos en alquiler, la cantidad de propiedades disponibles no es suficiente para satisfacer la demanda. Por lo que se genera una presi\u00f3n sobre los precios que hace que suban\u201d, explica Leandro Molina, director del portal inmobiliario.<\/p>\n

En n\u00fameros concretos, el promedio del alquiler de un monoambiente<\/strong> se ubic\u00f3 en agosto en los $440.643 <\/strong>mensuales, mientras que un dos ambientes cuesta $524.907 <\/strong>y los de tres ambientes se ofertan en promedio en los $707.201 por mes<\/strong>.<\/p>\n

Los valores en promedio de los alquileres publicados por tipolog\u00eda en zona norte<\/figcaption><\/figure>\n

En cuanto a los valores por barrio<\/strong>, con precios de referencia por un dos ambientes de 50 m\u00b2<\/strong>, se ordenan de la siguiente manera:<\/p>\n

Los barrios m\u00e1s caros<\/h3>\n

Los barrios m\u00e1s baratos:<\/h3>\n

Los barrios con precios intermedios<\/h3>\n
Palermo se presenta como uno de los barrios m\u00e1s caros para alquilar una propiedad en la ciudadShutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

Por segunda vez en el a\u00f1o, en noviembre se actualizar\u00e1n tres<\/strong> tipos de contratos de alquiler <\/strong>a la vez<\/strong>: los que fueron firmados bajo el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL)<\/strong> de la ley ya derogada, los que se cerraron con el cambio de dicha ley bajo el coeficiente Casa Propia<\/strong> y los que se pactaron por libertad contractual <\/strong>luego de la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres<\/strong>. Cabe aclarar que cada tipo de contrato fue pactado de acuerdo a la normativa vigente en la fecha en que se firm\u00f3.<\/p>\n

De esta manera, est\u00e1n los contratos pactados con ajuste anual por ICL, elaborado por el Banco Central, bajo la ley de alquileres<\/strong> que rigen por un plazo de tres a\u00f1os y siguen regulados por las condiciones anteriores.<\/strong><\/p>\n

Desde que entr\u00f3 en vigencia en julio de 2020, el ICL se caracteriz\u00f3 por tener un aumento constante<\/strong>, impulsado por la alta inflaci\u00f3n. Sin embargo, desde septiembre se evidenci\u00f3 un cambio de tendencia<\/strong> a partir de la cual se desaceler\u00f3 el incremento del ajuste <\/strong>por el que deber\u00e1n aumentar los acuerdos de alquiler.<\/p>\n

Ajuste por ICL<\/h3>\n

De esta manera, el 1\u00b0 de noviembre<\/strong>, los contratos pactados en el mismo mes de 2022 <\/strong>tendr\u00e1n una segunda suba interanual del 227,14%<\/strong>, de acuerdo a la \u00faltima actualizaci\u00f3n del ICL<\/strong>, alrededor de un 4,5% menos que quienes debieron actualizar en octubre (237,9%). En n\u00fameros concretos, si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del pr\u00f3ximo mes y por los siguientes 12 deber\u00e1 abonar $654.276, mientras que el que paga $400.000 pasar\u00e1 a abonar $1.308.553 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL var\u00eda en forma diaria<\/strong>, por lo que, el aumento depender\u00e1 el d\u00eda del mes en el que fue firmado el contrato <\/strong>para aplicar el ajuste correspondiente.<\/p>\n

Ajuste por Casa Propia<\/h3>\n

Cabe destacar que en noviembre tambi\u00e9n se ajustar\u00e1n los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualizaci\u00f3n de la ley<\/strong> en 2023 \u2013 desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023 rigi\u00f3 este \u00edndice-. Estos se ajustan de forma semestral y en base <\/strong>al coeficiente Casa Propia<\/strong>,<\/strong> que en noviembre ser\u00e1 del 68,51%.<\/p>\n

Por ejemplo, en noviembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $282.389, seg\u00fan Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1\u00b0 de noviembre del 2023 bajo la ley<\/strong>, el 1\u00b0 de mayo de 2024 comenz\u00f3 a pagar el primer aumento actualizado por Casa Propia de $430.476, mientras que en la segunda actualizaci\u00f3n el valor ser\u00e1 de $725.388.<\/strong><\/p>\n

Ajustes luego de la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres<\/h3>\n

Un an\u00e1lisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogaci\u00f3n de la normativa, es decir, despu\u00e9s del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situaci\u00f3n es otra: se estableci\u00f3 libertad entre las partes a la hora de definir el \u00edndice y el lapso del contrato y del ajuste. De todas formas, la mayor\u00eda de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales <\/strong>en base al \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC)<\/strong>, que se ajusta directamente por inflaci\u00f3n<\/strong>: en este caso, el incremento respecto a julio ser\u00e1 del 12,13%.<\/p>\n

Por ejemplo, si se pact\u00f3 un ajuste trimestral<\/strong>, para un alquiler de $400.000 iniciado en agosto de 2024, <\/strong>que debe ajustarse en noviembre, el \u00faltimo \u00edndice publicado por el Indec es de septiembre 2024, por lo que el valor a pagar pasar\u00eda a ser de $448.524<\/strong>.<\/p>\n

LA NACION<\/p>\n

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Pese a que los precios de publicaci\u00f3n de los alquileres que salen al mercado en los principales sitios inmobiliarios contin\u00faan en aumento, en octubrecambi\u00f3 la tendencia que acarrearon los \u00faltimos dos meses: la suba fue por debajo de la inflaci\u00f3n. De esta manera, en el d\u00e9cimo mes del a\u00f1o el valor promedio creci\u00f3 un 3,4%, de acuerdo al \u00faltimo informe de Zonaprop, mientras que el dato del \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC) fue del 3,5% en septiembre (\u00faltimo dato relevado por el INDEC).
\n Hay que tener en cuenta que los contratos que se establecen de acuerdo a estos valores se pactan bajo libertad contractual, a partir de la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres plasmada en el DNU de Javier Milei el 29 de diciembre de 2023; mientras que a\u00fan contin\u00faan en vigencia los contratos bajo la misma: los que se actualizan anualmente por el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL) y los que aumentan cada seis meses porCasa Propia. Estos \u00faltimos se cerraron luego de la actualizaci\u00f3n de la ley a fines de o..<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":89686,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[28],"tags":[],"class_list":["post-89685","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-economia"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/89685","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=89685"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/89685\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":89688,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/89685\/revisions\/89688"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/89686"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=89685"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=89685"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=89685"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}