{"id":81148,"date":"2024-10-13T07:30:24","date_gmt":"2024-10-13T10:30:24","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=81148"},"modified":"2024-10-13T07:30:28","modified_gmt":"2024-10-13T10:30:28","slug":"que-hay-que-mirar-de-un-departamento-para-saber-hasta-cuanto-se-puede-bajar-el-precio-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=81148","title":{"rendered":"Qu\u00e9 hay que mirar de un departamento para saber hasta cu\u00e1nto se puede bajar el precio"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

Escuchar<\/p>\n

En un mercado donde poco a poco las propiedades suben de valor y la demanda tiene acceso al cr\u00e9dito hipotecario, las visitas a portales crecen cada vez m\u00e1s. En ese contexto, un \u00edndice clave revela que la forma de negociar est\u00e1 cambiando: se trata del rango de contraoferta, que en agosto se ubic\u00f3 en 4,52%, registrando el porcentaje m\u00e1s bajo<\/strong> desde que la Universidad del CEMA y RE\/MAX, en conjunto con Reporte Inmobiliario, llevan adelante el relevamiento (2020) y mostrando una cifra similar a la que se dio en la \u00e9poca de los cr\u00e9ditos UVA durante la presidencia de Mauricio Macri. En este contexto, surge una pregunta clave: \u00bfc\u00f3mo saber en qu\u00e9 momento se puede negociar el valor de una propiedad y cu\u00e1les son las claves a tener en cuenta a la hora de hacer esa contraoferta?<\/strong><\/p>\n

El porcentaje de contraoferta tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducci\u00f3n de los montos en la negociaci\u00f3n anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. \u201cEs una disminuci\u00f3n significativa, porque estamos ya por debajo del 5% hist\u00f3rico\u201d,<\/strong> se\u00f1ala Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, director de la inmobiliaria hom\u00f3nima, y agrega: \u201cNo implica que sea homog\u00e9neo en todos los segmentos de precios, ahora estamos viendo ese porcentaje de negociaci\u00f3n sobre todo en los tickets promedio bajos y en los monoambientes. En las propiedades m\u00e1s caras o de mayor metraje, ese margen de negociaci\u00f3n se ampl\u00eda y llegan aproximadamente al 7%. A medida que se vaya recuperando el mercado inmobiliario, ser\u00e1 una suba m\u00e1s generalizada\u201d.<\/p>\n

Aunque ese porcentaje viene bajando en CABA, <\/strong>los expertos aclaran que en zona norte se da otra din\u00e1mica<\/strong>, ya que en \u201cTigre, Nordelta, Villanueva, Pilar o Escobar, los m\u00e1rgenes todav\u00eda pueden ser un poco m\u00e1s altos, cercanos al 10%\u201d, explica Santiago Mieres, de la inmobiliaria que lleva su apellido, y agrega: \u201cAdem\u00e1s, dentro de CABA tambi\u00e9n hay din\u00e1micas distintas en cada zona, no es lo mismo hablar de Palermo o Belgrano, que de Caballito<\/strong>\u201d.<\/p>\n

Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, comparte la mirada de Mieres y explica que Capital Federal arrastra valores muy bajos que nunca se acomodaron pospandemia<\/strong>: \u201cEl confinamiento hizo que todo el mundo quiera irse al verde y en CABA empezaron a bajar el precio de las propiedades, porque no hab\u00eda demanda, mientras que en zona norte subieron los valores\u201d.<\/p>\n

1) \u00bfLa propiedad necesita un arreglo?<\/h3>\n

\u201cLas oportunidades pueden estar en departamentos o casas que necesitan alguna refacci\u00f3n\u201d,<\/strong> se\u00f1ala Daniel Obetko, gerente de residencial premium<\/em> de Interwin. Dado que el costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares viene subiendo <\/strong>-acumula un aumento del 64,7% en el Gran Buenos Aires en lo que va del a\u00f1o, seg\u00fan el INDEC-, y que<\/strong> refaccionar implica que quien compra debe esperar a que se termine la obra para mudarse<\/strong>, se trata de un punto importante que puede llevar a negociar.<\/p>\n

Las oportunidades de negociar y bajar el precio est\u00e1n en las propiedades que necesitan remodelaci\u00f3nFreepik<\/figcaption><\/figure>\n

Obviamente, puede ocurrir que quien compre la propiedad necesite vivir ah\u00ed de forma urgente y no cuente con margen para hacer la obra. De todas formas, Cazes explica que \u201ctiene que ser muy mala la inmobiliaria que no haya considerado ese valor de refacci\u00f3n a la hora de tasar la propiedad\u201d.<\/p>\n

2) Mirar cu\u00e1nto tiempo lleva de publicaci\u00f3n<\/h3>\n

Otro indicador clave que abre una ventana de oportunidad a una posible negociaci\u00f3n est\u00e1 en el tiempo que lleva publicada la propiedad en los portales inmobiliarios. \u201cPuede que est\u00e9 hace m\u00e1s de un a\u00f1o y no se venda porque estuvo tasada muy alto y nunca tuvo un ajuste en el precio. En ese tipo de propiedades es probable que acepten un nivel de contraoferta m\u00e1s alto<\/strong>\u201d, se\u00f1ala Obetko.<\/p>\n

Adem\u00e1s, otro buen motivo para quien quiera asegurarse una negociaci\u00f3n m\u00e1s grande, es que el departamento est\u00e9 desocupado. \u201c<\/strong>La espera te cuesta, est\u00e1s pagando impuestos, expensas, sin tener un inquilino adentro<\/strong>\u201d, <\/strong>agrega el gerente de residencial premium<\/em> de Interwin.<\/p>\n

3) \u00bfNo tiene cochera?<\/h3>\n

Hay zonas urbanas muy pobladas en las cuales representa un gran beneficio que la propiedad cuente con cochera. \u201cLa ventaja es mayor dependiendo del lugar dentro de CABA: N\u00fa\u00f1ez, Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Recoleta y Caballito son lugares que tienen m\u00e1s desarrollo y para los cuales esta variable puede implicar una gran virtud<\/strong>\u201d, explica Mieres.<\/p>\n

Las expensas altas pueden ser un motivo que lleve a algunos a negociar y bajar el valor de la propiedadShutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

\u201cNo tener cochera dificulta la venta y el propietario lo sabe, y tal vez acepta una contraoferta m\u00e1s agresiva, aunque cuando se tasa un departamento, se tiene en cuenta esta variable<\/strong>\u201d, afirma Obetko y agrega: \u201cRespecto a los dos ambientes sin cochera no es algo esencial, salvo que se estemos hablando del sector premium<\/em>, pero en unidades de tres ambientes para arriba la cochera puede ser un factor determinante<\/strong> para que alguien compre una propiedad\u201d.<\/p>\n

4) \u00bfCu\u00e1nto salen las expensas?<\/h3>\n

Las expensas son un dato no menor, teniendo en cuenta que subieron 114,89% en edificios en CABA entre enero y agosto de este a\u00f1o<\/strong>, seg\u00fan datos de ConsorcioAbierto.com. \u201cSe trata de un decisor importante: si el edificio cuenta con vigilancia, si tiene amenities<\/em>, si necesita inversi\u00f3n\u201d, expresa Mieres.<\/p>\n

Existen edificios con departamentos grandes y pocas unidades, que tienen expensas muy altas. Eso puede llevar a que el propietario tenga que aceptar una contraoferta m\u00e1s alta, para amortizar los gastos de expensas que el comprador tendr\u00e1 que afrontar m\u00e1s adelante.<\/p>\n

5) \u00bfHay nuevos emprendimientos alrededor?<\/h3>\n

En algunos barrios hay proyectos de real estate<\/em> que entran al mercado y que pueden implicar una futura competencia para propiedades que se intentan vender. \u201cSi quer\u00e9s vender un departamento en una zona en la que en pocos meses se entregar\u00e1n departamentos parecidos, el propietario preferir\u00e1 venderlo cuanto antes,<\/strong> porque despu\u00e9s va a competir con otros mejores y m\u00e1s nuevos\u201d, asegura Obetko.<\/p>\n

La presencia de nuevos proyectos alrededor del departamento que se quiere vender, puede apurar al propietario a venderlo para no competir con lo que se ingresar\u00e1 al mercadoRodrigo Nespolo<\/figcaption><\/figure>\n

Los brokers<\/em> coinciden en que se despert\u00f3 la demanda gracias a que resurgi\u00f3 el cr\u00e9dito hipotecario. \u201cDado que m\u00e1s gente puede acceder a comprar una casa, si antes el propietario aceptaba una contraoferta de hasta un 10% del valor de una propiedad por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy est\u00e1 en condiciones de plantarse m\u00e1s en la negociaci\u00f3n<\/strong>\u201d, explica Mieres.<\/p>\n

El porcentaje de contraoferta es clave ya que, al disminuir el margen de negociaci\u00f3n como tendencia, aumentan los precios.<\/strong> Efectivamente el informe de Reporte Inmobiliario muestra que el valor del metro cuadrado sigue subiendo. El \u00edndice del m\u00b2 real (no de los precios de publicaci\u00f3n que figuran en portales inmobiliarias, sino de lo que se registra a partir de operaciones concretas de compraventa) correspondiente al mes de agosto del 2024 aument\u00f3 con relaci\u00f3n al mes anterior en un 2,8 %. Si la comparaci\u00f3n se hace interanualmente, los datos muestran que el m\u00b2 general de venta de departamentos usados de unidades de uno a tres ambientes creci\u00f3 en un 10,3% en la ciudad de Buenos Aires. El informe detalla que los monoambientes registraron un precio de cierre de US$2041\/m\u00b2, de US$1979\/m\u00b2 para los dos ambientes y de US$1869\/m\u00b2 para los tres ambientes.<\/p>\n

\u201cLo publicado en el informe lo vivimos d\u00eda a d\u00eda, el nivel de la contraoferta se ha ido achicando en los \u00faltimos meses\u201d, se\u00f1ala Daniel Obetko, de Interwin, y agrega: \u201cLa estrategia est\u00e1 en seguir con el mismo valor de publicaci\u00f3n, pero en bajar el nivel de contraoferta\u201d. <\/strong>Explica que el mercado se est\u00e1 moviendo, ya que hay m\u00e1s escrituras, pero todav\u00eda no se activ\u00f3 como para subir el precio de una propiedad. \u201cEl valor de los inmuebles comenz\u00f3 a bajar en el segundo semestre de 2018, pero desde hace unos meses se instal\u00f3 la sensaci\u00f3n de que el precio toc\u00f3 piso y empez\u00f3 a subir\u201d.<\/p>\n<\/p>\n

Conforme a los criterios de<\/strong> Tipo de trabajo: noticia original<\/strong> <\/p>\n

Informaci\u00f3n basada en hechos y verificada de primera mano por el cronista, o reportada y verificada por fuentes expertas.<\/p>\n

Conoc\u00e9 m\u00e1s<\/p>\n

La entrada Qu\u00e9 hay que mirar de un departamento para saber hasta cu\u00e1nto se puede bajar el precio se public\u00f3 primero en DIARIO DIGITAL MORENO MEDIOS.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Escuchar
\n En un mercado donde poco a poco las propiedades suben de valor y la demanda tiene acceso al cr\u00e9dito hipotecario, las visitas a portales crecen cada vez m\u00e1s. En ese contexto, un \u00edndice clave revela que la forma de negociar est\u00e1 cambiando: se trata del rango de contraoferta, que en agosto se ubic\u00f3 en 4,52%, registrando el porcentaje m\u00e1s bajo desde que la Universidad del CEMA y RE\/MAX, en conjunto con Reporte Inmobiliario, llevan adelante el relevamiento (2020) y mostrando una cifra similar a la que se dio en la \u00e9poca de los cr\u00e9ditos UVA durante la presidencia de Mauricio Macri. En este contexto, surge una pregunta clave: \u00bfc\u00f3mo saber en qu\u00e9 momento se puede negociar el valor de una propiedad y cu\u00e1les son las claves a tener en cuenta a la hora de hacer esa contraoferta?
\n El porcentaje de contraoferta tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducci\u00f3n de los montos en la negociaci\u00f3n anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. \u201cEs una d..<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":81149,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[28],"tags":[],"class_list":["post-81148","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-economia"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/81148","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=81148"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/81148\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":81152,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/81148\/revisions\/81152"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/81149"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=81148"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=81148"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=81148"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}