{"id":241348,"date":"2026-08-26T18:59:08","date_gmt":"2026-08-26T21:59:08","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=241348"},"modified":"2026-08-26T18:59:09","modified_gmt":"2026-08-26T21:59:09","slug":"creditos-hipotecarios-la-nueva-medida-del-gobierno-podria-bajar-las-tasas-el-monto-de-las-cuotas-y-el-ingreso-necesario-para-acceder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=241348","title":{"rendered":"Cr\u00e9ditos hipotecarios: la nueva medida del Gobierno podr\u00eda bajar las tasas, el monto de las cuotas y el ingreso necesario para acceder"},"content":{"rendered":"

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Este mi\u00e9rcoles, el Gobierno puso sobre la mesa una de las medidas m\u00e1s importantes del \u00faltimo tiempo en lo que tiene que ver con el acceso a la primera vivienda<\/strong>. Luis Caputo, ministro de Econom\u00eda, anunci\u00f3 que el Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS) destinar\u00e1 dos billones de pesos (unos US$1500 millones) para fondear a los bancos y ampliar la oferta de cr\u00e9ditos hipotecarios. <\/p>\n

La medida se conoce en medio de un mercado que, a partir de la segunda mitad de 2025, comenz\u00f3 a perder fuerza y que todav\u00eda enfrenta uno de sus mayores obst\u00e1culos: conseguir el dinero para prestar a 20 o 30 a\u00f1os<\/strong>. <\/p>\n

Para poner en contexto, el a\u00f1o pasado se otorgaron alrededor de 44.000 cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong> en el pa\u00eds y, en los primeros siete meses del 2026, se concretaron 14.715 pr\u00e9stamos<\/strong>, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo per\u00edodo del a\u00f1o anterior. Por lo que, de mantenerse el ritmo actual, el a\u00f1o terminar\u00eda con cerca de 30.000 operaciones. <\/p>\n

Sobre ese universo, el programa anunciado por Caputo<\/strong><\/a> podr\u00eda generar entre 15.000 y 20.000 pr\u00e9stamos m\u00e1s. \u201cSe <\/strong>podr\u00edan financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias\u201d, estim\u00f3 el funcionario durante la conferencia de prensa. Es decir, podr\u00eda agregar un volumen equivalente a m\u00e1s de la mitad de los cr\u00e9ditos que el mercado proyecta otorgar durante todo 2026<\/strong>.<\/p>\n

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Luis Caputo anunci\u00f3 la nueva medida mediante una conferencia de prensa <\/span>Presidencia<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

C\u00f3mo funcionar\u00e1 la medida que busca reactivar el cr\u00e9dito hipotecario<\/span><\/h2>\n<\/p>\n

Es importante aclarar que el FGS no otorgar\u00e1 directamente los cr\u00e9ditos<\/strong>, sino que colocar\u00e1 dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en las entidades financieras, que despu\u00e9s deber\u00e1n transformar esos recursos en hipotecas.<\/p>\n

\u201cCada licitaci\u00f3n ser\u00e1 por $200.000 millones y ninguna entidad podr\u00e1 quedarse con m\u00e1s del 20% de los recursos ofrecidos. Esto significa que cada banco podr\u00e1 adjudicarse como m\u00e1ximo $40.000 millones por licitaci\u00f3n\u201d, <\/strong>explic\u00f3 Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria. Con un programa total de dos billones de pesos, si cada licitaci\u00f3n fuera por $200.000 millones, el esquema permitir\u00eda realizar el equivalente a 10 licitaciones; resta saber cada cu\u00e1nto se realizar\u00e1n. \u201cSi con esto meten 17.000 cr\u00e9ditos en seis meses, es un mont\u00f3n; si es en dos a\u00f1os, es muy poco\u201d, asegur\u00f3 el economista.<\/mark><\/p>\n

El programa comenzar\u00e1 a licitar fondos desde la semana pr\u00f3xima y tendr\u00e1 dos alternativas de fondeo: dep\u00f3sitos a un a\u00f1o, con una tasa m\u00ednima de UVA +2,5%, y dep\u00f3sitos a cinco a\u00f1os, con UVA +4,5%.<\/strong><\/p>\n

Los bancos competir\u00e1n por esos recursos ofreciendo la tasa que estar\u00e1n dispuestos a pagarle al FGS<\/strong>. Cuanto mayor sea la tasa ofrecida, mejores posibilidades tendr\u00e1n de quedarse con los fondos. Sin embargo, existe una condici\u00f3n decisiva: los cr\u00e9ditos hipotecarios originados con ese dinero no podr\u00e1n tener una tasa superior a UVA +7,5%<\/strong>.<\/p>\n

Ese es el l\u00edmite que puede cambiar el escenario de hoy,<\/strong> ya que actualmente los bancos que ofrecen hipotecas en esa tasa o menos son el universo m\u00e1s chico. Por ejemplo, el Banco Naci\u00f3n se encuentra en 6,7%, mientras que Banco Ciudad y BBVA tienen tasas de UVA +7,5%; el ICBC ronda el 6,9% y algunos municipales y provinciales, como el de Rosario o Neuqu\u00e9n, se encuentran muy por debajo; mientras que las restantes entidades ofrecen l\u00edneas por encima de ese nivel.<\/p>\n

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El Gobierno usar\u00e1 el fondo de la Anses para impulsar el cr\u00e9dito hipotecario<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Por eso, aquellos bancos que hoy cobren una tasa superior a UVA +7,5% y quieran acceder al fondeo del FGS deber\u00e1n ofrecer los pr\u00e9stamos realizados con esos recursos a una tasa menor que la que actualmente tienen en sus l\u00edneas hipotecarias. <\/strong>Esto generar\u00eda directamente una cuota inicial e ingresos necesarios m\u00e1s bajos.<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan pudo saber LA NACION<\/strong>, algunas entidades ya anticiparon que buscar\u00e1n participar y que se presentar\u00e1n a las licitaciones <\/strong>porque el esquema representa una alternativa de fondeo atractiva.<\/p>\n

Sin embargo, tambi\u00e9n marcaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por s\u00ed sola el problema. \u201cDel otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder\u201d, se\u00f1alaron.<\/p>\n

Es m\u00e1s, desde una de las entidades afirmaron que este anuncio \u201cno elimina por completo el descalce de plazos<\/strong>, porque una hipoteca sigue teniendo una duraci\u00f3n considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente<\/strong> y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo\u201d. Y a\u00f1adieron que \u201ces un paso favorable dentro de un proceso m\u00e1s amplio de profundizaci\u00f3n financiera\u201d. <\/p>\n

La iniciativa apunta directamente al denominado descalce de plazos. <\/strong>\u00bfQu\u00e9 quiere decir? Los bancos reciben buena parte de sus dep\u00f3sitos a uno, dos o tres meses y, a partir de esos recursos, deber\u00edan financiar viviendas durante 20, 25 o 30 a\u00f1os. Esa diferencia dificulta sostener un mercado hipotecario de gran escala.<\/strong><\/p>\n

\u201cEs una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos\u201d, afirm\u00f3 Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, titular de la inmobiliaria hom\u00f3nima. \u201cQue el FGS genere un dep\u00f3sito a uno o cinco a\u00f1os promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar cr\u00e9ditos\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n

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La medida llega en un contexto en el que el cr\u00e9dito hipotecario todav\u00eda muestra niveles inferiores a los del a\u00f1o pasado<\/span>Daniel Basualdo<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Las nuevas condiciones de los cr\u00e9ditos anunciados<\/span><\/h2>\n<\/p>\n

Actualmente, el cr\u00e9dito hipotecario promedio ronda los US$75.000\/US$80.000, equivalentes a cerca de $114 millones, seg\u00fan estim\u00f3 Caputo, y los pr\u00e9stamos se otorgan, en promedio, por per\u00edodos superiores a los 20 a\u00f1os.<\/p>\n

La nueva medida estima que se podr\u00e1n otorgar entre 15.000 y 20.000 nuevos cr\u00e9ditos que tendr\u00e1n las siguientes condiciones: <\/strong><\/p>\n

Durante 2026, el mercado inmobiliario logr\u00f3 sostener un nivel similar al de 2025 de compraventas, aun con aproximadamente 40% menos de cr\u00e9ditos que un a\u00f1o atr\u00e1s; <\/strong>por lo que, de concretarse la medida, el volumen total deber\u00eda superar al del a\u00f1o anterior. <\/p>\n

\u201cEsos 17.000 cr\u00e9ditos esperados, o los que fueran, tienen un impacto multiplicador <\/strong>en el mercado inmobiliario porque por cada cr\u00e9dito hay dos o tres operaciones m\u00e1s\u201d, explic\u00f3 Ach\u00e1val. Esto sucede, por ejemplo, cuando quien vende una propiedad a un comprador con cr\u00e9dito utiliza posteriormente ese dinero para adquirir otra vivienda, y as\u00ed se genera una cadena de operaciones. \u201cSi se llegase a sumar, aunque sea la mitad de lo que dijo Caputo, el impacto es importante\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n

Un ejemplo<\/span><\/h2>\n<\/p>\n

Durante la presentaci\u00f3n, Caputo utiliz\u00f3 un ejemplo concreto para mostrar c\u00f3mo podr\u00eda funcionar un cr\u00e9dito bajo las nuevas condiciones. Para una propiedad valuada en US$106.667<\/strong>, plante\u00f3 una financiaci\u00f3n del 75%<\/strong>, con un pr\u00e9stamo de $120,92 millones<\/strong>, a 25 a\u00f1os<\/strong> y una tasa de UVA +7%<\/strong>.<\/p>\n

En ese caso, la cuota inicial ser\u00eda de $865.098 mensuales<\/strong> y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzar\u00eda los $3.460.391 por mes<\/strong>, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.<\/p>\n

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El ejemplo de cr\u00e9dito hipotecario con el que ilustr\u00f3 el ministro Caputo su anuncio<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

El ejemplo permite mostrar tambi\u00e9n uno de los l\u00edmites que seguir\u00e1 teniendo el mercado, incluso si bajan las tasas: para una sola persona se trata de un nivel de ingresos elevado<\/strong>, por lo que buena parte de los potenciales tomadores necesitar\u00e1 sumar los salarios de una pareja o de otros integrantes del grupo familiar para poder calificar.<\/p>\n

Es decir, el nuevo fondeo puede ayudar a reducir la tasa y ampliar la oferta de pr\u00e9stamos, pero no resuelve por s\u00ed solo la capacidad de acceso de las familias<\/strong>, que seguir\u00e1 dependiendo de la relaci\u00f3n entre salarios, cuota inicial y precio de las propiedades.<\/p>\n

Una \u201cgota en el oc\u00e9ano\u201d<\/span><\/h2>\n<\/p>\n

\u201cEs la salida m\u00e1s \u00e1gil de las posibles\u201d, explic\u00f3 Gonz\u00e1lez Rouco. <\/strong>El economista consider\u00f3 que el verdadero salto estructural llegar\u00e1 cuando los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias<\/strong>, es decir, transformar esos cr\u00e9ditos de largo plazo en t\u00edtulos que puedan ser vendidos a inversores.<\/p>\n

Eso permitir\u00eda que las entidades saquen esas hipotecas de sus balances, recuperen liquidez y vuelvan a prestar. \u201cUna vez que esto se termine, volvemos para atr\u00e1s. No cambia el sistema a futuro\u201d,<\/strong> advirti\u00f3. Por eso, consider\u00f3 al programa anunciado por el Gobierno como una herramienta de transici\u00f3n:<\/strong> puede permitir que los bancos armen una nueva cartera de cr\u00e9ditos a tasas cercanas al 7% que, en una siguiente etapa, pueda securitizarse.<\/p>\n

\u201cEs una gota en el oc\u00e9ano, pero en los n\u00fameros que maneja la Argentina es un incremento importante que puede empezar a dinamizar el mercado\u201d, afirm\u00f3 Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de la desarrolladora Spazios.<\/p>\n

Tapiola consider\u00f3 que UVA +7,5% es una buena tasa para los tomadores<\/strong>, aunque plante\u00f3 cuestionamientos sobre el dise\u00f1o del mecanismo. Por un lado, observ\u00f3 que el techo impuesto a la tasa que pueden cobrar los bancos indirectamente limita cu\u00e1nto podr\u00e1n ofrecer esas mismas entidades en las licitaciones por los dep\u00f3sitos del FGS: a partir de determinado costo de fondeo, dejar\u00eda de ser rentable tomar el dinero si despu\u00e9s no pueden prestarlo a m\u00e1s de UVA +7,5%.<\/p>\n

Eso podr\u00eda, seg\u00fan su mirada, limitar la rentabilidad que obtiene el propio FGS por sus colocaciones. Su segundo cuestionamiento tiene que ver con el origen de los fondos: consider\u00f3 que una soluci\u00f3n de largo plazo deber\u00eda apoyarse en fondos genuinos del mercado de capitales<\/strong>. \u201cLo dem\u00e1s son buenas noticias. Ahora falta que los bancos se prendan en esto y est\u00e9n dispuestos a tomar estos plazos fijos\u201d, resumi\u00f3.<\/p>\n

Pero tambi\u00e9n, entre los desarrolladores, hay un paso que falta y que esperan que sea el siguiente: financiar el pozo, ya que el cr\u00e9dito hipotecario se concentra en viviendas terminadas,<\/strong> por lo que el financiamiento genera demanda inmobiliaria, pero tiene un impacto menos directo sobre el inicio de nuevas construcciones. \u201cVemos muy bien la medida. Est\u00e1 en l\u00ednea con lo que hace tiempo venimos reclamando. En el tiempo podr\u00e1 mejorarse con hipotecas divisibles\u201d, afirm\u00f3 Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la CEDU+AEV. <\/p>\n

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Los desarrolladores esperan que el pr\u00f3ximo paso sea financiar desde el pozo<\/span>Daniel Basualdo<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Gonz\u00e1lez Rouco coincidi\u00f3: \u201cEsto es un primer paso. Espero que los pr\u00f3ximos vayan en la l\u00ednea del financiamiento al pozo\u201d.<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan el Gobierno, se intenta complementar esa limitaci\u00f3n con otra medida anunciada recientemente: permitir que los bancos utilicen hasta 15% de sus dep\u00f3sitos en d\u00f3lares para otorgar pr\u00e9stamos a personas jur\u00eddicas, lo que impacta directamente en el financiamiento para desarrolladores. La estrategia busca actuar simult\u00e1neamente sobre las dos puntas: cr\u00e9dito para que las empresas construyan y cr\u00e9dito para que las familias compren<\/strong>.<\/p>\n

De esta manera, <\/strong>la dimensi\u00f3n final depender\u00e1, como resumi\u00f3 Gonz\u00e1lez Rouco, de una variable decisiva: no solo cu\u00e1nto dinero se pone, sino qu\u00e9 tan r\u00e1pido logra transformarse en hipotecas.<\/p>\n

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