{"id":197420,"date":"2025-08-30T10:26:48","date_gmt":"2025-08-30T13:26:48","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=197420"},"modified":"2025-08-30T10:26:50","modified_gmt":"2025-08-30T13:26:50","slug":"un-desarrollador-se-anima-a-contar-lo-que-nadie-revela-sobre-los-proyectos-inmobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=197420","title":{"rendered":"Un desarrollador se anima a contar lo que nadie revela sobre los proyectos inmobiliarios"},"content":{"rendered":"

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En la Ciudad de Buenos Aires, <\/strong>construir no es solo levantar paredes<\/strong><\/a>: es atravesar una mara\u00f1a de tributos, tasas y procesos administrativos que encarecen los proyectos y retrasan su ejecuci\u00f3n<\/strong>. Para quienes trabajamos en el sector del real estate, el peso fiscal inicial puede representar entre el 10% y el 15% del valor total de un desarrollo. Ingresos Brutos, Impuesto de Sellos<\/strong><\/a>, derechos de construcci\u00f3n, plusval\u00eda urbana, tasas registrales<\/strong>… la lista es extensa, y cada \u00edtem erosiona los m\u00e1rgenes y la capacidad de producci\u00f3n. <\/p>\n

Uno de los tributos que mayor distorsi\u00f3n genera es el <\/strong>Impuesto sobre los Ingresos Brutos<\/strong><\/a>. Aunque su al\u00edcuota parece moderada (3% a 3,5%), su efecto se multiplica porque impacta en toda la cadena productiva<\/strong>: desde el fabricante de materiales, el distribuidor y la empresa constructora, hasta la facturaci\u00f3n final al comprador. Cada eslab\u00f3n traslada ese costo al siguiente<\/strong>, generando un encarecimiento acumulativo que no responde a un valor agregado real, sino a una cascada impositiva. <\/p>\n

El resultado es un precio final m\u00e1s alto para el consumidor <\/strong>y un margen m\u00e1s estrecho para el desarrollador<\/strong>, que termina compitiendo con un sobrecosto artificial creado por la propia estructura tributaria. <\/p>\n

A esto se suma el impuesto a la plusval\u00eda urbana<\/strong>, tambi\u00e9n denominado Derecho para el Desarrollo Urbano y H\u00e1bitat Sustentable. En la pr\u00e1ctica, esta tasa puede llegar a representar m\u00e1s del 20% del costo de obra por metro cuadrado<\/strong> en determinados proyectos, dependiendo de la zona, la capacidad constructiva autorizada y el tipo de desarrollo. Esta carga adicional impacta directamente en la viabilidad econ\u00f3mica de los emprendimientos<\/strong>, obligando a recalcular precios y en muchos casos desincentivando el inicio de nuevas obras<\/strong>. <\/p>\n

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Seg\u00fan Brody, uno de los tributos que mayor distorsi\u00f3n genera es el Impuesto sobre los Ingresos Brutos<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Otro de los grav\u00e1menes m\u00e1s cuestionados es el Impuesto de Sellos<\/strong>, que en la compraventa inmobiliaria implica el pago del 3,5% sobre el valor escriturado<\/strong>. Aunque la pr\u00e1ctica indica que se reparte entre comprador y vendedor, en t\u00e9rminos patrimoniales este impuesto afecta directamente el derecho de propiedad<\/strong>: el titular nunca posee jur\u00eddicamente el 100% del valor de su inmueble, ya que cada vez que se transfiere, la Ciudad se apropia del 3,5%. Es decir, un propietario adquiere y mantiene un bien sobre el cual siempre pesa una detracci\u00f3n forzada. Si se interpreta estrictamente, el Estado participa en cada transacci\u00f3n como si fuese copropietario del 3,5%<\/strong>, lo que vulnera el principio constitucional de plena propiedad privada. <\/p>\n

Parad\u00f3jicamente, mientras el desarrollador asume altos costos y largos plazos para finalizar un proyecto, el verdadero ganador a largo plazo es el propio Estado local<\/strong>. <\/p>\n

Cada edificio nuevo incrementa de inmediato la base fiscal<\/strong>: m\u00e1s ABL, m\u00e1s impuesto inmobiliario, y futuros ingresos por cada operaci\u00f3n de compraventa. Donde antes hab\u00eda un \u00fanico lote, ahora hay decenas de unidades tributando todos los a\u00f1os. El problema es que este ciclo virtuoso podr\u00eda ser mucho m\u00e1s productivo si la Ciudad actuara con mayor agilidad y criterio estrat\u00e9gico<\/strong>. <\/p>\n

Los tr\u00e1mites para obtener permisos de obra y habilitaciones son lentos y complejos, lo que inmoviliza capital, eleva los costos financieros y reduce el ritmo de producci\u00f3n. Si el gobierno porte\u00f1o fuera m\u00e1s \u00e1gil en sus procesos, se generar\u00edan m\u00e1s desarrollos<\/strong>, habr\u00eda mayor oferta habitacional, los precios tender\u00edan a moderarse y, a la vez, la recaudaci\u00f3n impositiva estructural crecer\u00eda sin necesidad de cargar tanto peso en las etapas iniciales ni de mantener tributos cuestionables que erosionan el derecho de propiedad.<\/p>\n

(*) El autor es desarrollador inmobiliario.<\/em><\/p>\n

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