<\/p>\n
La evaluaci\u00f3n econ\u00f3mica de la \u201ctierra\u201d como factor de producci\u00f3n admite m\u00faltiples interpretaciones. Algunos se\u00f1alan que su oferta es fija, y dado aumento poblacional y de ingresos, es de esperar -por la creciente escasez relativa- aumentos en su precio. Otros argumentan que la oferta no es fija, sino que puede modificarse mediante inversiones de distinto tipo: desde los polders en Holanda, hasta grandes obras de ingenier\u00eda que permiten transformar desiertos en vergeles. Israel representan un ejemplo de esto \u00faltimo<\/strong>. <\/p>\n La tierra es un recurso valioso, sin embargo, como ha se\u00f1alado el economista agr\u00edcola (y premio Nobel) T.W.Schultz diversas razones llevan a pensar que su importancia decrece conforme avanza el proceso de desarrollo. De hecho, y en relaci\u00f3n con la Argentina, un estudio del Centro de Estudio de Finanzas P\u00fablicas, de la Universidad Nacional de La Plata (UNLP) muestra que el Impuesto Inmobiliario pas\u00f3 de representar 60-70 por ciento de la recaudaci\u00f3n total a comienzos del Siglo XX, a 10 por ciento en la actualidad<\/strong>. En el mismo per\u00edodo, el impuesto a los Ingresos Brutos aument\u00f3 de 10 a 80 por ciento del total. Si bien estas estimaciones no incluyen derechos de exportaci\u00f3n, los cambios son significativos, en especial dado que han ocurrido cuando simult\u00e1neamente las al\u00edcuotas del Inmobiliario han aumentado sustancialmente.<\/p>\n \tSuponiendo que en el mercado act\u00faan \u201cagentes racionales\u201d, el precio de la tierra refleja el flujo de fondos descontado o (Valor Actual Neto o VAN) que es dable esperar de \u00e9sta hacia el futuro. Pero la proyecci\u00f3n del VAN requiere predicci\u00f3n de m\u00faltiples variables. Una de ellas es la importancia que se le dar\u00e1 al presente versus el futuro: la \u201ctasa de descuento\u201d: a igualdad de todo lo dem\u00e1s, cuanto mayor es esta menor ser\u00e1 el VAN del activo. Y esta tasa depende del costo del capital que tienen los inversores, costo influido en particular por su percepci\u00f3n del riesgo impl\u00edcito en la inversi\u00f3n. <\/p>\n La ca\u00edda en precio de la tierra ocurrida a partir de 2012 puede interpretarse a la luz no s\u00f3lo de la ca\u00edda de precios de commodities en el mercado internacional<\/strong>, sino tambi\u00e9n como consecuencia de la pol\u00edtica anti-agro imperante. Y esta ca\u00edda persiste hasta 2023 a\u00fan en un escenario de fuerte recuperaci\u00f3n (2021-2023) en los precios internacionales de estos productos.<\/p>\n La evoluci\u00f3n del precio de la tierra puede compararse con la de otros activos. Por ejemplo, en el per\u00edodo 2000-2024, el \u00edndice Standard and Poor (\u201cS&P\u201d), que refleja la cotizaci\u00f3n de un amplio portafolio de acciones en la bolsa de Nueva York tuvo un incremento de 7 por ciento acumulado<\/strong>, aunque con amplia variabilidad, llegando en algunos a\u00f1os a aumentar mas de 20-25 por ciento, y otros (excepcionales) a caer 20-40 por ciento. Al respecto, si a los aumentos de precio de la tierra comentados anteriormente lo sumamos el retorno que la tierra genera obtenemos el retorno total asociado al activo: si suponemos un aumento de precio del recurso de 3,5 por ciento anual, y una renta por explotaci\u00f3n de 3 por ciento, arribamos a un retorno total de 6,5 por ciento, no demasiado alejado de los vaivenes del \u00edndice S&P.<\/p>\n Como comentario final, para el per\u00edodo 2024 y lo que va del 2025 existe cierta evidencia de recuperaci\u00f3n en precios de la tierra con respecto a los cuatro o cinco a\u00f1os previos. Que esto persista o se consolide depender\u00e1 tanto de la pol\u00edtica dirigida al sector (no solo nacional, sino provincial y municipal) como as\u00ed tambi\u00e9n de la marcha de la macroeconom\u00eda. <\/p>\n ———–<\/em><\/p>\n Los autores son docentes de la Ucema<\/em><\/p>\n La evaluaci\u00f3n econ\u00f3mica de la \u201ctierra\u201d como factor de producci\u00f3n admite m\u00faltiples interpretaciones. Algunos se\u00f1alan que su oferta es fija, y dado aumento poblacional y de ingresos, es de esperar -por la creciente escasez relativa- aumentos en su precio. 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