{"id":188246,"date":"2025-08-04T08:36:34","date_gmt":"2025-08-04T11:36:34","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=188246"},"modified":"2025-08-04T08:36:35","modified_gmt":"2025-08-04T11:36:35","slug":"creditos-hipotecarios-el-motivo-que-puede-poner-en-riesgo-la-nueva-medida-del-gobierno","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=188246","title":{"rendered":"Cr\u00e9ditos hipotecarios: el motivo que puede poner en riesgo la nueva medida del Gobierno"},"content":{"rendered":"

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En un pa\u00eds con m\u00e1s de tres millones de hogares con necesidades habitacionales<\/strong> y donde el cr\u00e9dito hipotecario representa apenas el 0,2% del Producto Bruto Interno (PBI)<\/strong>, cualquier novedad que prometa destrabar el acceso a la vivienda genera expectativa. <\/p>\n

Y eso fue lo que ocurri\u00f3 con las hipotecas divisibles<\/strong><\/a>: una figura legal nueva en la Argentina que permite comprar una propiedad en pozo<\/strong><\/a> con financiamiento a largo plazo<\/strong>, incluso antes de que el inmueble est\u00e9 construido o subdividido.<\/p>\n

La medida fue publicada en el<\/strong> Bolet\u00edn Oficial a mediados de julio <\/strong>a trav\u00e9s de la Resoluci\u00f3n 2\/2025, las hipotecas divisibles habilitan a que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre un terreno o proyecto en construcci\u00f3n, y que luego cada comprador <\/strong>asuma su parte del cr\u00e9dito<\/strong><\/a> a medida que avanza la obra<\/strong>.<\/p>\n

Anuncio que fue celebrado no solo por los consumidores finales<\/strong> como un paso innovador para acercar a los argentinos al sue\u00f1o de la casa propia desde etapas tempranas del desarrollo inmobiliario, algo que hasta ahora estaba fuera del radar del sistema financiero; sino tambi\u00e9n por los desarrolladores<\/strong> como un incentivo para alentar la compra de proyectos en pozo<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Pero la mala noticia no tard\u00f3 en llegar<\/strong>: los principales bancos del pa\u00eds ya anticiparon que no ofrecer\u00e1n cr\u00e9ditos bajo esta modalidad<\/strong>, por lo menos no en el corto o mediano plazo. \u201cNo est\u00e1 en agenda, no vamos a avanzar\u201d, aseguraron diversas entidades a LA NACION<\/strong>.<\/p>\n

A pesar del marco legal vigente, las entidades bancarias consideran que no est\u00e1n dadas las condiciones para implementar este tipo de pr\u00e9stamos.<\/strong> La resistencia deja en evidencia una vez m\u00e1s el desajuste entre las pol\u00edticas pensadas desde el Estado y la l\u00f3gica con la que operan los actores clave del sistema financiero.<\/p>\n

Es m\u00e1s, un banco asegur\u00f3 que la reglamentaci\u00f3n \u201cse podr\u00e1 implementar cuando se genere el mercado secundario de hipotecas<\/strong>. Eso es lo que necesita el sistema financiero para poder generar m\u00e1s volumen de cr\u00e9ditos\u201d. <\/p>\n

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Diversos bancos aseguraron que no ofrecer\u00e1n cr\u00e9ditos bajo esta modalidad<\/span>Gonzalo Colini<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

La herramienta permite que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre todo el proyecto y que los compradores comiencen a pagar su unidad mientras se construye. Una vez finalizada la obra y subdivididas las unidades, esa hipoteca se \u201cdivide\u201d<\/strong> y cada comprador asume su deuda individual con el banco<\/strong>, sobre el bien espec\u00edfico que adquiri\u00f3.<\/p>\n

En otras palabras, tal como difundi\u00f3 la p\u00e1gina oficial del Gobierno, la medida permite que, a partir de ahora, \u201ccualquier persona pueda acceder a un cr\u00e9dito a largo plazo, para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcci\u00f3n <\/strong>(conocido com\u00fanmente como \u201cpozo\u201d) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisi\u00f3n de terrenos\u201d. Aseguran que tendr\u00e1 las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, de tal manera que se facilite el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.<\/p>\n

Pese al potencial que podr\u00eda tener la medida para facilitar el acceso a la vivienda, los bancos no est\u00e1n dispuestos, por ahora, a lanzar l\u00edneas bajo este formato<\/strong>. \u00bfLa raz\u00f3n principal? <\/strong>Los bancos no cuentan con el fondeo necesario para poder afrontar semejante desembolso. <\/p>\n

Pero tambi\u00e9n, diversos analistas concuerdan en que el riesgo tambi\u00e9n es un problema<\/strong>. \u201cEn la compra de una unidad usada existe un departamento terminado como garant\u00eda. Ac\u00e1 puede fracasar el proyecto inmobiliario y hay m\u00e1s partes involucradas en el procedimiento\u201d, advierte el economista especializado en vivienda Federico Gonz\u00e1lez Rouco. Es decir, las entidades no s\u00f3lo deben confiar en la solvencia del comprador<\/strong>, sino tambi\u00e9n en la viabilidad del proyecto y en la capacidad de ejecuci\u00f3n del desarrollador<\/strong>.<\/p>\n

A eso se suman dos obst\u00e1culos estructurales: la suba de tasas y la falta de liquidez del sistema financiero<\/strong>. En los \u00faltimos meses, los bancos comenzaron a recortar su oferta de cr\u00e9ditos hipotecarios. La tasa promedio subi\u00f3 cuatro puntos desde el a\u00f1o pasado<\/strong>, encareciendo la financiaci\u00f3n. Y, como explican desde el sector, no hay margen para seguir prestando a 20 o 30 a\u00f1os con dep\u00f3sitos que vencen cada 30 o 60 d\u00edas<\/strong>.<\/p>\n

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La tasa promedio de los cr\u00e9ditos hipotecarios subi\u00f3 cuatro puntos desde el a\u00f1o pasado<\/span>Daniel Basualdo<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

\u201cLos cr\u00e9ditos necesitan sortear la tensi\u00f3n que genera la liquidez del sistema financiero para prestar a largo plazo. No se puede seguir tomando dep\u00f3sitos cortos y prestar a largo<\/strong>. Tiene que haber un mercado de capitales que lo respalde, como sucede en los pa\u00edses donde el cr\u00e9dito hipotecario es la base del acceso a la vivienda\u201d, analiza Gonz\u00e1lez Rouco. <\/p>\n

Por su parte, Issel Kiperszmid, el presidente de la desarrolladora Dypsa, considera que esta herramienta es positiva, pero que por s\u00ed sola no resuelve el d\u00e9ficit habitacional argentino<\/strong>. \u201cLa macro es una condici\u00f3n necesaria, pero no suficiente. Tiene que haber cr\u00e9dito a tasas razonables<\/strong>, y para eso, primero, los bancos tienen que poder financiarse.<\/strong> Hoy eso no est\u00e1\u201d, explica.<\/p>\n

Incluso Eduardo Costantini, uno de los referentes del mercado inmobiliario argentino, fue categ\u00f3rico: \u201cLas hipotecas van a depender de que el sistema financiero se fondee a largo plazo, y eso todav\u00eda no se est\u00e1 viendo<\/strong>. La macro tiene que consolidarse m\u00e1s. No es algo de un d\u00eda para el otro\u201d.<\/p>\n

En otras palabras, la herramienta fue pensada como un incentivo desde el plano legal, pero sin un compromiso o inter\u00e9s concreto por parte del sistema bancario, que es finalmente el actor que debe otorgar el cr\u00e9dito. Motivo por el cual, hoy es m\u00e1s un sue\u00f1o que una realidad<\/strong>. <\/p>\n

En medio de este debate, varias asociaciones de bancos (ABA, ABAPPRA y ADEBA) asistieron en una propuesta para hacer que el mercado hipotecario sea sostenible: avanzar hacia un esquema de securitizaci\u00f3n<\/strong>. Como lo expres\u00f3 Santander Argentina en un comunicado reciente, este modelo permite que los bancos puedan dar cr\u00e9ditos y, una vez otorgados, compartir esa responsabilidad con otros inversores a trav\u00e9s de instrumentos del mercado de capitales.<\/p>\n

Esto les permite a las entidades financieras seguir prestando a m\u00e1s personas y empresas<\/strong>, ya que no necesitan mantener el total del cr\u00e9dito en sus balances, lo que les da la liquidez necesaria para seguir operando. Este sistema, ya en uso en Estados Unidos, Europa y muchos pa\u00edses de la regi\u00f3n, atrae a inversores institucionales como fondos comunes, compa\u00f1\u00edas de seguros y fondos de pensi\u00f3n, multiplicando as\u00ed las oportunidades para que m\u00e1s familias accedan a una vivienda.<\/p>\n

\u201cEn Santander Argentina estamos acompa\u00f1ando al mercado con pr\u00e9stamos hipotecarios, pero con herramientas como la securitizaci\u00f3n podr\u00edamos escalar con mayor rapidez y llegar a m\u00e1s familias<\/strong>\u201d, explica el banco. Es una soluci\u00f3n que, seg\u00fan el sector, podr\u00eda ser clave para pensar en soluciones estructurales y enfrentar la deuda social de la vivienda en el pa\u00eds<\/strong>.<\/p>\n

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