![](\"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/es-un-nuevo-intento-por-ordenar-y-transparentar-WJSG6XEQGZFSNHNUSTSZ6VQWTI-4.jpg\"\/)
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En un nuevo intento por ordenar y transparentar el mercado inmobiliario<\/strong>, el Registro de la Propiedad Inmueble (PIR) de la Ciudad de Buenos Aires public\u00f3 hoy una nueva Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral (DTR) que marca un hito en el mercado inmobiliario<\/strong>: por primera vez se reglamenta c\u00f3mo deben registrarse los boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades en construcci\u00f3n o a\u00fan inexistentes<\/strong>. El objetivo es dotar de seguridad jur\u00eddica<\/strong> a las operaciones en pozo, evitar fraudes y facilitar el financiamiento a trav\u00e9s de las futuras hipotecas divisibles.<\/p>\n La medida establece que los boletos deber\u00e1n cumplir con una serie de requisitos t\u00e9cnicos, registrales y notariales<\/strong>, y podr\u00e1n inscribirse tanto en el RPI como en entidades privadas autorizadas por la Comisi\u00f3n Nacional de Valores (CNV). Se abrir\u00e1 adem\u00e1s un folio especial con matr\u00edcula \u00fanica<\/strong> para cada futura unidad funcional, lo que permitir\u00e1 registrar boletos, cesiones, medidas cautelares y otros actos jur\u00eddicos relacionados.<\/p>\n La reglamentaci\u00f3n busca dar trazabilidad y formalidad<\/strong> al proceso de compra en desarrollos en pozo, un segmento clave en la econom\u00eda por su impacto en el empleo y la construcci\u00f3n, y representa un paso concreto hacia la implementaci\u00f3n operativa de las hipotecas divisibles.<\/p>\n Esta disposici\u00f3n t\u00e9cnica complementa lo que ya se hab\u00eda anunciado la semana pasada: la publicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n 10\/25<\/strong>, que obliga a los desarrolladores a dar de alta sus proyectos constructivos en el Registro de la Propiedad Inmueble antes de comercializar unidades. Es la primera jurisdicci\u00f3n de la Argentina que lo reglamenta<\/strong>. <\/p>\n \u201cEs el primer paso necesario para que un proyecto pueda emitir boletos de compraventa registrables. Por eso es importante dar de alta primero el proyecto, para ver cu\u00e1ntas unidades son, qu\u00e9 caracter\u00edsticas tienen y dem\u00e1s\u201d, explic\u00f3 Bernardo Mihura de Estrada, director del RPI de la Capital Federal, que depende del Ministerio de Justicia de la Naci\u00f3n.<\/p>\n La Ciudad de Buenos Aires se convirti\u00f3 as\u00ed en la primera jurisdicci\u00f3n del pa\u00eds en reglamentar esta instancia<\/strong>, en l\u00ednea con la implementaci\u00f3n del DNU 1017\/2024 que cre\u00f3 la figura de las hipotecas divisibles: un nuevo esquema de financiamiento que, si se concreta, permitir\u00eda a los compradores de inmuebles en pozo acceder a cr\u00e9ditos hipotecarios antes de que las unidades est\u00e9n construidas o subdivididas.<\/p>\n Aunque esta medida no resuelve el problema del financiamiento<\/strong>, representa un avance en t\u00e9rminos de seguridad jur\u00eddica y protecci\u00f3n para quienes compran desarrollos en construcci\u00f3n<\/strong>. Tal como explica el presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Dami\u00e1n Tabakman, hasta ahora los boletos de compraventa eran documentos privados que no se registraban. \u201cA partir de ahora s\u00ed van a poder inscribirse, lo cual le da mayor protecci\u00f3n al comprador y evita que, por ejemplo, se comercialice dos veces la misma unidad\u201d, se\u00f1ala.<\/p>\n \u201cEn el corto plazo el impacto va a ser limitado<\/strong>, porque esto cobra sentido cuando se puede complementar con la constituci\u00f3n de hipotecas para pr\u00e9stamo sobre bienes futuros. Es una medida necesaria, pero no suficiente porque el sistema bancario no est\u00e1 con la liquidez necesaria para avanzar<\/strong>\u201d, agrega Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios.<\/p>\n De acuerdo a lo proporcionado por el Colegio de Escribanos porte\u00f1o, los cinco puntos clave de la normativa son los siguientes:<\/p>\n Por su parte, Sonia Lukaszewicz, asesora jur\u00eddico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CECBA), explica c\u00f3mo funcionar\u00e1 en la pr\u00e1ctica el sistema<\/strong>:<\/p>\n \u201cEsto evitar\u00eda que se comercialicen dos veces la misma unidad o que la gente desconozca las caracter\u00edsticas de lo que est\u00e1 comprando, porque ahora se va a poder ver un plano registrado de lo que se va a comprar<\/strong>\u201c, aclara la escribana. <\/p>\n Es importante aclarar que este proceso no reemplaza la escritura traslativa de dominio<\/strong>, que seguir\u00e1 siendo necesaria una vez terminada la obra y afectada a propiedad horizontal. Sin embargo, le otorga al comprador un respaldo registral de su boleto:<\/strong> \u201cPod\u00e9s cederlo, pod\u00e9s pedir un cr\u00e9dito personal porque est\u00e1 registrado, y sobre todo evitar que vendan una unidad que no existe en plano\u201d, dice Lukasewicz.<\/p>\n \u201cComo vemos, esta disposici\u00f3n complementa y equipara a las anotaciones ante las entidades que autorice la CNV a las que se realicen ante los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales a los efectos de la publicidad ante terceros que establece el inciso d) del art. 1170 del CCyC. Obviamente, cada provincia deber\u00e1 dictar las normas reglamentarias correspondientes para que se cumpla esta disposici\u00f3n<\/strong>\u201d, se explica en el texto extra\u00eddo del libro Manual del corredor inmobiliario seg\u00fan DNU 70\/2023 y DNU 1017\/2024<\/em>, de Enrique Abatti, Ival Rocca(h) y Armando Pepe.<\/p>\n La disposici\u00f3n llega apenas dos semanas despu\u00e9s de que el Gobierno reglamentara el DNU 1017\/2024, habilitando la figura de las hipotecas divisibles<\/strong>, es decir, cr\u00e9ditos bancarios que pueden otorgarse sobre unidades en pozo, incluso antes de que el inmueble est\u00e9 subdividido<\/strong>. Esto permitir\u00eda, por ejemplo, que una persona acceda a un pr\u00e9stamo para comprar un departamento a\u00fan en construcci\u00f3n, algo que hoy no es viable con una hipoteca tradicional.<\/p>\n Sin embargo, para que esa hipoteca pueda dividirse en futuras unidades, el desarrollador primero debe registrar el proyecto ante el RPI,<\/strong> detallando cu\u00e1ntos departamentos se construir\u00e1n y afectando el terreno mediante escritura p\u00fablica. Por ejemplo, se registra un desarrollo en el que se van a construir 100 departamentos. Entonces, el desarrollador hace la registraci\u00f3n correspondiente del plano en el que se indican todas las unidades y sus caracter\u00edsticas, para que luego el futuro acreedor (en este caso ser\u00edan los bancos) pueda dividir la hipoteca en esa cantidad de partes. <\/p>\n \u201cLa norma est\u00e1. Hoy la condici\u00f3n necesaria existe. Ahora hay que trabajar para que los bancos tengan fondeo<\/strong>\u201d, explica Issel Kiperszmid, desarrollador inmobiliario y fundador de Grupo Dypasa. Seg\u00fan detalla, en Argentina el mercado de capitales es d\u00e9bil, y tras la desaparici\u00f3n de las AFJP (Administradora de Fondos de Jubilaciones y Pensiones), las fuentes institucionales de financiamiento se redujeron al m\u00ednimo. Por eso, considera clave que el Gobierno venda de forma transparente las acciones del Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS) y destine parte de esos fondos a securitizar hipotecas para viviendas nuevas, lo que \u201cgenera empleo y valor\u201d<\/strong>.<\/p>\n Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda, opina que, adem\u00e1s del hecho de que los bancos no cuentan con fondeo<\/strong>, la cuesti\u00f3n es \u201csi los bancos quieren o no ser parte del proceso de dar este tipo de financiamiento<\/strong>, ya que en la compra de un cr\u00e9dito hipotecario existe un departamento en garant\u00eda; ac\u00e1 puede fracasar el proyecto inmobiliario y cuenta con m\u00e1s partes involucradas en el procedimiento (todos los compradores de los departamentos de un edificio, por ejemplo), por lo que es un modelo que cuenta con m\u00e1s riesgo\u201d. <\/strong>La nueva medida de registrar los boletos viene a intentar mitigar ese riesgo. <\/p>\n Aunque la inscripci\u00f3n es optativa<\/strong>, se espera que los compradores comiencen a exigirla como condici\u00f3n m\u00ednima para adquirir una unidad en pozo. \u201cLo vamos a recomendar para que los desarrollos tengan m\u00e1s credibilidad<\/strong>\u201d, agrega Tabakman.<\/p>\n Esta medida llega en un momento en el que los cr\u00e9ditos hipotecarios est\u00e1n alcanzando \u201cun techo\u201d<\/strong>, de acuerdo a varios analistas del mercado, ya que con la falta de fondeo de los bancos es muy dif\u00edcil que contin\u00faen entregando en la medida esperada<\/strong>. Por lo que, para que las entidades decidan comenzar a entregar esta nueva forma de financiamiento \u201cse debe generar el mercado secundario de hipotecas para poder generar un mayor volumen de cr\u00e9dito\u201d, explicaron desde un banco privado.<\/p>\n Un ejemplo claro de esto se puede observar en la cantidad de escrituras con hipoteca que se registraron en junio de 2025. De acuerdo a los datos proporcionados por el Colegio de Escribanos porte\u00f1o, en la Ciudad se concretaron 1216 escrituras con hipoteca, lo que representa una ca\u00edda del 6,46 % en relaci\u00f3n al mes pasado. Situaci\u00f3n que ya se hab\u00eda evidenciado en la provincia de Buenos Aires el mes anterior<\/strong>. <\/p>\n \u201cHabla de estancamiento, de que encontr\u00f3 un techo, aunque es una ca\u00edda marginal, de un mes a otro y mantiene el nivel por encima de las 1200, por lo que no es tan relevante\u201d, comparte Gonz\u00e1lez Rouco.<\/p>\n La entrada Ya se puede registrar un boleto de compraventa por las propiedades en construcci\u00f3n se public\u00f3 primero en DIARIO DIGITAL MORENO MEDIOS.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En un nuevo intento por ordenar y transparentar el mercado inmobiliario, el Registro de la Propiedad Inmueble (PIR) de la Ciudad de Buenos Aires public\u00f3 hoy una nueva Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral (DTR) que marca un hito en el mercado inmobiliario: por primera vez se reglamenta c\u00f3mo deben registrarse los boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades en construcci\u00f3n o a\u00fan inexistentes. 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