{"id":185743,"date":"2025-07-28T08:39:59","date_gmt":"2025-07-28T11:39:59","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=185743"},"modified":"2025-07-28T08:40:03","modified_gmt":"2025-07-28T11:40:03","slug":"los-datos-que-confirman-este-es-un-momento-perfecto-para-comprar-propiedades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=185743","title":{"rendered":"Los datos que confirman este es un momento \u201cperfecto\u201d para comprar propiedades"},"content":{"rendered":"

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Las ventas de propiedades crecen desde hace 41 meses consecutivos. En junio se firmaron un 36% m\u00e1s de escrituras en la ciudad de Buenos Aires que en el mismo mes del a\u00f1o pasado. Son casi 30.000 escrituras en los primeros seis meses del a\u00f1o, lo que implica casi un 50% m\u00e1s que el mismo per\u00edodo del 2024<\/strong>. Con estos n\u00fameros la foto del mercado inmobiliario es alentadora pero no exenta de tensiones en un escenario que no es igual para todas las partes. \u201cLos que compiten con la importaci\u00f3n, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciaci\u00f3n, dependen del mercado\u201d, analiz\u00f3 el economista Federico Gonz\u00e1lez Rouco, de la consultora Empiria, durante la presentaci\u00f3n que realiz\u00f3 en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION<\/strong>. \u201cPara la construcci\u00f3n es peor; para la compra, mejor\u201d, sintetiz\u00f3.<\/p>\n

Hoy hay una grieta entre los desarrolladores que les cuesta vender los departamentos en construcci\u00f3n y los brokers <\/em>inmobiliarios que disfrutan del viento de cola del usado, que son hoy los reyes del mercado. \u201cEstamos inc\u00f3modos, el negocio del desarrollo inmobiliario atraviesa un momento de transici\u00f3n\u201d.<\/strong>La frase reson\u00f3 arriba y abajo del set de las charlas del evento del sector al que asistieron m\u00e1s de 400 empresarios. En n\u00fameros, el costo de construcci\u00f3n medido en d\u00f3lares subi\u00f3 1.2% en junio, pero si se analiza desde las elecciones presidenciales de octubre 2023, acumula un aumento de 126%, seg\u00fan datos de Zonaprop. \u201cConstruir hoy cuesta 3.4 veces lo que costaba en octubre 2020 (m\u00ednimo de la serie) y un 46.6% por arriba del promedio 2012-2024<\/strong>\u201d, detall\u00f3 Leandro Molina, director de clasificados de Quintoandar, el grupo due\u00f1o de Zonaprop. Un incremento impulsado principalmente por el aumento, de los salarios en d\u00f3lares -una variable que representa m\u00e1s del 50% del costo de construir-. <\/p>\n

Nadie duda que la econom\u00eda argentina atraviesa un reacomodamiento de precios. \u201cLo que se analiza es la coyuntura: se devalu\u00f3 el d\u00f3lar en todo el mundo y en la Argentina aument\u00f3 todo menos los inmuebles en construcci\u00f3n<\/strong>\u201d, aclar\u00f3 Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, que este a\u00f1o estuvo m\u00e1s activa que nunca: volvi\u00f3 a comprar tierra en la ciudad de Buenos Aires \u2013no la hac\u00eda desde 2017- y hasta una empresa.<\/p>\n

El costo de la construcci\u00f3n aument\u00f3 un 126% desde octubre del 2023, seg\u00fan ZonapropPATRICIO PIDAL\/AFV<\/figcaption><\/figure>\n

La sensaci\u00f3n t\u00e9rmica es similar a la que se vive en otras industrias<\/strong>. La Argentina est\u00e1 haciendo los deberes para que, esta vez, el reordenamiento de la macro se sostenga en el largo plazo. \u201cEstamos mal, pero vamos bien\u201d es la sensaci\u00f3n generalizada de la mayor\u00eda de las industrias y esta no est\u00e1 exenta. <\/strong>Lo que pas\u00f3 en los \u00faltimos a\u00f1os es que el d\u00f3lar iba delante de la inflaci\u00f3n y los desarrolladores tuvieron m\u00e1rgenes generosos. \u201cLos precios en d\u00f3lares estuvieron estables o a la baja desde abril de 2018<\/strong>. O sea est\u00e1n atrasados en un contexto de inflaci\u00f3n en d\u00f3lares en el mundo del 5% anual\u201d, adelant\u00f3 Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido, que cuenta con 30 emprendimientos entre los terminados y los que tiene en ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

\u201cA la ante\u00faltima gesti\u00f3n [de Mauricio Macri] se le criticaba el gradualismo y ahora que llega el shock tampoco nos gusta. Pero sabemos que es un momento que hay que atravesar\u201d, insisti\u00f3 Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de Quartier que hace poco m\u00e1s de dos meses se \u201casoci\u00f3\u201d con Eduardo Costantini, el creador de Nordelta y Puertos.<\/p>\n

\u201cCuando uno mira la curva siempre hay que deflactarla [ajustarla por inflaci\u00f3n], porque el d\u00f3lar de hace 10 a\u00f1os no es el mismo que el de hoy, y eso te da que estamos en un pico similar al de 2017\u2033, aclar\u00f3 el ejecutivo. \u201cAdem\u00e1s, en lo que va del a\u00f1o, el costo est\u00e1 <\/strong>flat<\/strong><\/em>\u201d, <\/strong>agreg\u00f3 de la Serna: en los primeros seis meses del a\u00f1o aument\u00f3 3%, seg\u00fan datos de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n (CAC)<\/strong>, que elabora el \u00edndice que ajusta las cuotas de las obras que se venden financiadas durante el desarrollo.<\/p>\n

Con un costo de construcci\u00f3n que supera los US$1500 \u2013estuvo por debajo de los US$1000 en plena pandemia-,<\/strong> el sector atraviesa una transici\u00f3n de un equilibrio inestable <\/strong>donde se construy\u00f3 mucho y barato con una demanda que buscaba cubrirse de la inflaci\u00f3n y escapar de la moneda \u2013los inmuebles se venden en d\u00f3lares-. Hoy, en cambio, va hacia un equilibrio rentable con m\u00e1rgenes comprimidos. Es decir, una macro m\u00e1s estable sin posibilidad de trasladar los costos en forma inmediata a precio.<\/p>\n

Seg\u00fan de la Serna, el costo de construcci\u00f3n est\u00e1 50 por ciento por arriba del promedio de los \u00faltimos 10 a\u00f1os<\/strong>, mientras que el Merval est\u00e1 al 77 por ciento y los precios no subieron m\u00e1s de 20 por ciento. <\/strong>\u201cEsto significa que, quien compra hoy se va a encontrar con mejores precios que a futuro<\/strong>\u201d, coincidieron los empresarios. \u201cUn acomodamiento de precios que se tiene que arbitrar con el resto de la econom\u00eda. Ahora bien, si despu\u00e9s cambia el tipo de cambio, eso cambia para todos\u201d, aclar\u00f3 de la Serna.<\/p>\n

Azcuy, que arranc\u00f3 en Caballito y ahora desembarc\u00f3 en Nordelta, insisti\u00f3 en que el an\u00e1lisis del negocio no es tan lineal. Explic\u00f3 que, desde que se compra la tierra, se aprueban los permisos y se termina una obra pueden pasar cinco a\u00f1os o m\u00e1s en los que \u201cpasan muchas cosas\u201d.<\/strong> \u201cUno no puede analizar el negocio por proyecto, tiene que mirar su empresa, su reaseguro financiero, los activos, el capital de giro, los anticipos. Cuando uno ve la foto final, tal vez gan\u00f3 menos, vendi\u00f3 m\u00e1s barato, pero se fonde\u00f3, compr\u00f3 tierra mientras que en otros momentos tuvo revancha, porque el d\u00f3lar se acomod\u00f3\u201d.<\/p>\n

Si bien el costo de contruir est\u00e1 50 por ciento por arriba del promedio de los \u00faltimos 10 a\u00f1os, el Merval est\u00e1 al 77 por ciento y los precios de las propiedades no subieron m\u00e1s de 20 por cientoGonzalo Colini<\/figcaption><\/figure>\n

Marcos Juejati, director y socio fundador de NorthBaires, que entre otros emprendimientos construy\u00f3 un proyecto en donde funcionaba el cine Am\u00e9rica en Santa Fe y Callao, cree que una vez acabado el <\/strong>stock <\/strong><\/em>de usados empieza llegar el momento de los desarrollos. <\/strong>\u00bfCu\u00e1ndo? \u201dHist\u00f3ricamente un a\u00f1o o un a\u00f1o y medio despu\u00e9s de que se disparan los costos, el mercado empieza a validar los nuevos valores<\/strong>\u2033, respondi\u00f3. <\/p>\n

En otras palabras, la demanda se tendr\u00e1 que concientizar que los costos en la Argentina est\u00e1n m\u00e1s alineados con la l\u00f3gica de las econom\u00edas ordenadas del mundo en las que el foco en la eficiencia y productividad y no la especulaci\u00f3n es lo que genera los m\u00e1rgenes de los negocios<\/strong>. La integraci\u00f3n vertical fue un modelo que defendi\u00f3 Azcuy. \u201cLa coordinaci\u00f3n de la orquesta en la misma empresa te permite tener eficiencia en los costos, porque ten\u00e9s alineados los intereses opuestos\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n

Sobre el impacto del gigante asi\u00e1tico en la estructura de costos, los empresarios fueron cautos. Daniel Mintzer, presidente de la desarrolladora G&D que elige vender fuera del segmento ABC1, con proyectos en Constituci\u00f3n y tickets <\/em>desde US$50.000, advirti\u00f3 que hoy el 50% del costo de un edificio es mano de obra y del otro 50%, China puede representarte entre un 5% y un 10%. Coincidi\u00f3 Jerem\u00edas Gonz\u00e1lez Toledo, director de Inarch, la empresa que, entre otros proyectos, avanza con Via Viva, el emprendimiento de US$60 millones que se realiza en Bajo Viaducto Mitre, en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires: \u201cLa incidencia que tiene real en el costo es relativamente baja y el riesgo que uno asume al importar \u2014sobre todo terminaciones\u2014 es mucho\u201d.<\/strong><\/p>\n

En relaci\u00f3n a qu\u00e9 condiciones deben darse para revertir el hist\u00f3rico d\u00e9ficit de tres millones de hogares que tiene la Argentina<\/strong>, Issel Kiperszmid, presidente de la desarrolladora Dypsa, dijo que es un proceso con muchas variables a alinear. \u201cLa macro es una condici\u00f3n necesaria, pero no suficiente. Adem\u00e1s, para un sector que tiene capacidad de repago, la otra condici\u00f3n es que haya cr\u00e9dito a tasas relativamente l\u00f3gicas y, para eso, tiene que haber un mercado de capitales donde los bancos puedan financiarse y hoy no est\u00e1\u201d<\/strong>, fue claro. La prueba m\u00e1s contundente es que el mismo d\u00eda del Summit de LA NACION el Gobierno reglament\u00f3 la implementaci\u00f3n de las hipotecas divisibles que permiten que un comprador pueda adquirir un departamento en construcci\u00f3n con financiamiento<\/strong>, algo que pr\u00e1cticamente todav\u00eda no exist\u00eda en el sector inmobiliario argentino. La mala noticia es que para que ello ocurra los bancos deber\u00edan lanzar las l\u00edneas, un paso dif\u00edcil de dar, sobre todo si se tiene en cuenta que en los \u00faltimos meses las entidades empezaron a cerrar el grifo del dinero destinado a los hipotecarios para comprar unidades usadas. <\/p>\n

El cr\u00e9dito hipotecario que impuls\u00f3 la compra de inmuebles usados en el \u00faltimo a\u00f1o tiende a enfriarseFreepik \u2013 Imagen de Freepik<\/figcaption><\/figure>\n

Desde mediados del 2024, este tipo de cr\u00e9dito fue un gran impulsor de la demanda de los departamentos usados, pero las escrituras firmadas con hipotecas en junio en la ciudad de Buenos Aires delatan los primeros indicios de enfriamiento: si bien hubo un crecimiento del 957,4% con respecto al mismo mes del a\u00f1o pasado, tuvieron una ca\u00edda del<\/strong> 6,46 % en relaci\u00f3n mayo. <\/strong>\u201cEn el \u00faltimo a\u00f1o, hubo una mejora sustancial, pero no se lleg\u00f3 al pico de 2017\/2018\u201d, remarc\u00f3 Gonz\u00e1lez Rouco, quien advirti\u00f3 dos obst\u00e1culos: la suba de tasas y la falta de liquidez del sistema financiero. La tasa promedio en los bancos subi\u00f3 cuatro puntos desde el a\u00f1o pasado. Es decir, la financiaci\u00f3n se encarece y hay menos gente que accede.<\/p>\n

Adem\u00e1s, para seguir creciendo, los cr\u00e9ditos necesitan sortear la tensi\u00f3n que genera la liquidez del sistema financiero para prestar a largo plazo<\/strong>. Los bancos no pueden seguir tomando dep\u00f3sitos a 30 o 60 d\u00edas y prestar a 30 a\u00f1os, hay que lograr la securitizar el mercado de hipotecas como en los pa\u00edses del primer mundo. <\/p>\n

La comparaci\u00f3n hist\u00f3rica refleja el largo camino que la Argentina tiene por recorrer. Gonz\u00e1lez Rouco explic\u00f3 que el per\u00edodo 2020-2023 fue el peor de la historia argentina en t\u00e9rminos de nuevos cr\u00e9ditos y de volumen de mercado. Hoy, el cr\u00e9dito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI<\/strong>. \u201cParaguay tiene el equivalente a 130.000 cr\u00e9ditos m\u00e1s que nosotros, y Chile, 1.800.000. Por lo que, salvo Venezuela, somos el peor parado de Am\u00e9rica Latina y uno de los peores del mundo<\/strong>\u201d, agreg\u00f3 el economista.<\/p>\n

De cara a futuro, adem\u00e1s de los desaf\u00edos de la macro se enfrentan a cambios en la forma de construir<\/strong>, clave en un momento en el que manejar el negocio con eficiencia hace la diferencia. Lucas Salvatore, presidente de Idero, una empresa dedicada a la construcci\u00f3n modular que fabrica los proyectos en una planta, explic\u00f3 que con su modelo -entra la materia prima y 200 metros despu\u00e9s sale la casa terminada- los costos rondan los US$1000\/m\u00b2. Kiperszmid tambi\u00e9n est\u00e1 avanzando hacia modelos industrializados, pero con hormig\u00f3n. \u201cEl costo de producci\u00f3n se baja aproximadamente un 15% y nuestro objetivo es llegar a reducirlo un 25%,<\/strong> pero fundamentalmente reduce much\u00edsimo los plazos\u201d, afirm\u00f3.<\/p>\n

Salvatore reconoci\u00f3 que la eficiencia es el as de espada en el nuevo escenario.<\/strong> \u201cA medida que se normaliza la econom\u00eda se normaliza el pa\u00eds. Si te regalan energ\u00eda nadie a\u00edsla las paredes, porque es m\u00e1s barato no hacerlo. Si la \u00fanica manera de financiar un proyecto inmobiliario era hacerlo en cinco a\u00f1os, nadie va a construir r\u00e1pido. Una es la consecuencia de la otra\u201d.<\/p>\n

En este escenario Gonz\u00e1lez Rouco enfatiz\u00f3 en que hay que dejar de pensar en t\u00e9rminos de ciclos y aprender a convivir con un escenario de apreciaci\u00f3n cambiaria si se consolida. Y que mientras nadie demuestre lo contrario, el cr\u00e9dito hipotecario seguir\u00e1 siendo un fen\u00f3meno de momentos<\/strong>. Para cerrar, lanz\u00f3 una frase que sintetiz\u00f3 la realidad actual del sector: \u201cQue los intermediarios festejen y los desarrolladores sufran no es sostenible. La otra orilla del r\u00edo es espectacular, pero el r\u00edo est\u00e1 bastante complicado\u201d.<\/strong><\/p>\n

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Las ventas de propiedades crecen desde hace 41 meses consecutivos. En junio se firmaron un 36% m\u00e1s de escrituras en la ciudad de Buenos Aires que en el mismo mes del a\u00f1o pasado. Son casi 30.000 escrituras en los primeros seis meses del a\u00f1o, lo que implica casi un 50% m\u00e1s que el mismo per\u00edodo del 2024. Con estos n\u00fameros la foto del mercado inmobiliario es alentadora pero no exenta de tensiones en un escenario que no es igual para todas las partes. \u201cLos que compiten con la importaci\u00f3n, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciaci\u00f3n, dependen del mercado\u201d, analiz\u00f3 el economista Federico Gonz\u00e1lez Rouco, de la consultora Empiria, durante la presentaci\u00f3n que realiz\u00f3 en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION. \u201cPara la construcci\u00f3n es peor; para la compra, mejor\u201d, sintetiz\u00f3.
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