{"id":184884,"date":"2025-07-25T08:51:40","date_gmt":"2025-07-25T11:51:40","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=184884"},"modified":"2025-07-25T08:51:41","modified_gmt":"2025-07-25T11:51:41","slug":"los-barrios-que-de-un-dia-para-el-otro-se-poblaron-de-carteles-de-venta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=184884","title":{"rendered":"Los barrios que de un d\u00eda para el otro se poblaron de carteles de venta"},"content":{"rendered":"

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El cartel de \u201cSe vende\u201d <\/strong>volvi\u00f3 a verse con fuerza en algunos barrios porte\u00f1os <\/strong>donde hasta hace poco dominaba el alquiler temporario o la espera por un cr\u00e9dito hipotecario<\/a>. Retiro, San Nicol\u00e1s, V\u00e9lez Sarsfield, Monserrat y San Crist\u00f3bal encabezan el ranking <\/strong>de los barrios donde m\u00e1s creci\u00f3 la oferta de <\/strong>propiedades en venta<\/strong><\/a> <\/strong>en los \u00faltimos meses, seg\u00fan un relevamiento elaborado por Daniel Bryn en base a la plataforma Zonaprop.<\/p>\n

El fen\u00f3meno puede explicarse por una combinaci\u00f3n de factores:<\/strong><\/p>\n

\u201cEstos barrios concentran una alta proporci\u00f3n de departamentos chicos, que se usaban para Airbnb u oficinas reconvertidas a vivienda. Con la baja rentabilidad, la ca\u00edda del turismo y nuevas reglas para los alquileres<\/a> temporarios, muchos propietarios optaron por vender<\/strong>\u201d, explica Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.<\/p>\n

En paralelo, desarrollos iniciados entre 2020 y 2022 comenzaron a entregarse en zonas como Monserrat, por ejemplo. \u201cEn muchos casos se trata de unidades a estrenar que se suman al stock, pero que no se venden al mismo ritmo, porque el mercado no absorbe tanta oferta en estas zonas como s\u00ed lo har\u00eda en barrios como Palermo<\/strong>\u201d, agrega Bryn.<\/p>\n

En n\u00fameros concretos, los datos muestran subas en el stock en el \u00faltimo a\u00f1o del 28,3% en Retiro, 26,3% en San Nicol\u00e1s, 23,3% en V\u00e9lez Sarsfield, 19,9% en Monserrat y 18,5% en San Crist\u00f3bal.<\/strong><\/p>\n

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Evoluci\u00f3n interanual de los barrios con mayor stock<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades, coincide: \u201cMucha de la oferta nueva viene de desarrollos que se demoraron por la pandemia y ahora salen todos juntos al mercado. A esto se suma que muchos propietarios prefieren vender antes que esperar a un comprador que acceda a un cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>, porque, por ejemplo, el Banco Naci\u00f3n -que concentra la mayor\u00eda de las operaciones- est\u00e1 saturado y los tiempos se alargan\u201d.<\/p>\n

Sobre este punto, Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria hom\u00f3nima, aporta una mirada m\u00e1s estructural sobre esto: \u201cDurante 2024, los bancos tuvieron est\u00edmulos del Banco Central para otorgar cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong>. Esto gener\u00f3 un fuerte repunte en la actividad inmobiliaria: cada cr\u00e9dito que se escritura genera movimiento, pero sobre todo desencadena hasta dos ventas m\u00e1s que potencian su efecto dinamizador. Sin embargo, agotadas esas condiciones favorables, las tasas comenzaron a subir y los procesos se volvieron m\u00e1s lentos<\/strong>\u201d.<\/p>\n

Las tasas de inter\u00e9s, que subieron en los \u00faltimos meses, complican el panorama para quienes apostaban al cr\u00e9dito. Con ingresos que no alcanzan a compensar el encarecimiento del financiamiento, muchos compradores comenzaron a mirar barrios donde el metro cuadrado es m\u00e1s accesible<\/strong>. Y ah\u00ed aparecen los que lideran el ranking de oferta. <\/p>\n

Por ejemplo, mientras el metro cuadrado en Palermo ronda los US$3399<\/strong>, en Belgrano los US$3125 <\/strong>y en Colegiales los US$3033<\/strong>, en Retiro se consigue por US$2620<\/strong>, en San Nicol\u00e1s por US$1874<\/strong>, en Monserrat por US$2182<\/strong> y en San Crist\u00f3bal por US$1837<\/strong>, para un dos ambientes promedio seg\u00fan Zonaprop.<\/p>\n

\u201cLos compradores se ven obligados a moverse geogr\u00e1ficamente para poder sostener la cuota que les da el banco, ya que con la suba de tasas se necesita m\u00e1s dinero para acceder a una propiedad de similares caracter\u00edsticas\u201d, concuerdan los br\u00f3kers inmobiliarios. \u201cMuchos se arrepienten de haber esperado, porque no solo subi\u00f3 el cr\u00e9dito, tambi\u00e9n creci\u00f3 el precio del m\u00b2, y hay menos oferta en los barrios m\u00e1s demandados<\/strong>\u201d, sostiene Bryn. <\/p>\n

Esto no solo refleja un cambio de estrategia en los compradores<\/strong>, sino tambi\u00e9n una oportunidad. Con m\u00e1s stock, valores m\u00e1s bajos y menos competencia, <\/strong>estas zonas presentan una puerta de entrada para quienes buscan aprovechar las condiciones actuales del mercado. Claro que persisten desaf\u00edos: la percepci\u00f3n de inseguridad, la falta de espacios verdes y un menor atractivo residencial frente a otras zonas de la ciudad siguen siendo factores que frenan la decisi\u00f3n de compra.<\/p>\n

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Se vuelven a ver colgados los carteles de venta en las propiedades<\/span>Daniel Basualdo<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

En lo que va del 2025 se entregaron alrededor de US$300 millones mensuales<\/strong>, expresados en d\u00f3lares constantes ajustados por inflaci\u00f3n (ya que los cr\u00e9ditos se calculan en UVAS, y esta se actualiza por la inflaci\u00f3n).<\/p>\n

Estos datos corresponden a alrededor de 3000 cr\u00e9ditos en promedio por mes<\/strong>, desde principio de a\u00f1o, cantidad que varios analistas del mercado definen como \u201cel techo de las l\u00edneas\u201d<\/strong>, es decir que con las condiciones actuales del mercado no creen que siga subiendo.<\/p>\n

Esto se debe a que cada vez son m\u00e1s los aumentos que se evidencian en las tasas de inter\u00e9s de los pr\u00e9stamos bancarios, situaci\u00f3n que imposibilita a cada vez m\u00e1s personas a poder acceder. Ya que, con tasas m\u00e1s altas se requieren ingresos m\u00e1s altos. Pero, la restricci\u00f3n no se limita solo a este alza, sino que tambi\u00e9n se est\u00e1n acortando los plazos de financiaci\u00f3n. Motivo que tambi\u00e9n encarece la cuota.<\/p>\n

Pero, \u00bfpor qu\u00e9 se est\u00e1 dando est\u00e1 situaci\u00f3n? \u00bfQu\u00e9 es lo que est\u00e1 generando esta restricci\u00f3n de las condiciones?<\/strong><\/p>\n

Los bancos financian sus carteras con dep\u00f3sitos a corto plazo (generalmente menores a 90 d\u00edas), mientras que los cr\u00e9ditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 a\u00f1os<\/strong>. Esta diferencia genera una tensi\u00f3n: \u201cNo pod\u00e9s financiar a 30\u202fa\u00f1os si tus dep\u00f3sitos son a 30 d\u00edas\u201d, analizan diversos especialistas.<\/p>\n

Esa brecha genera un problema de liquidez<\/strong>: cada vez que aumenta el volumen de los cr\u00e9ditos otorgados, los bancos necesitan fondearse m\u00e1s caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA)<\/strong>, de manera de restringir el acceso.<\/p>\n

\u201cHay una gran demanda que creci\u00f3 muy r\u00e1pido y, al mismo tiempo, fondear cr\u00e9ditos hipotecarios es caro para los bancos <\/strong>porque se trata de pr\u00e9stamos con tickets muy altos\u201d, se\u00f1ala Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda.<\/p>\n

\u00bfLa respuesta? En pa\u00edses donde funciona el cr\u00e9dito hipotecario, las entidades utilizan instrumentos como la securitizaci\u00f3n<\/strong> o la venta de carteras hipotecarias<\/strong> para transferir riesgo y liberar capital. En Argentina, esto no sucede.<\/p>\n

\u201cLa soluci\u00f3n estructural deber\u00eda pasar por herramientas como la titulaci\u00f3n de carteras o la securitizaci\u00f3n<\/strong>, pero en la Argentina eso no existe: requiere un nivel de sofisticaci\u00f3n financiera que hoy est\u00e1 lejos\u201d, explica Gonz\u00e1lez Rouco.<\/p>\n

Sin inversores institucionales \u2013como compa\u00f1\u00edas de seguros o fondos de inversi\u00f3n\u2013 el cr\u00e9dito hipotecario recae exclusivamente en los bancos, lo que genera ajuste de tasas para contener la demanda<\/strong>.<\/p>\n

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