![](\"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/es-un-nuevo-intento-por-ordenar-y-transparentar-WJSG6XEQGZFSNHNUSTSZ6VQWTI-2.jpg\"\/)
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En un nuevo intento por ordenar y transparentar el mercado inmobiliario<\/strong>, el Registro de la Propiedad Inmueble (PIR) de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) public\u00f3 la Disposici\u00f3n 10\/25, que reglamenta el procedimiento para dar de alta un proyecto constructivo<\/strong>. Es decir, \u201cel propietario que quiera someter un proyecto constructivo o un proyecto futuro al r\u00e9gimen del decreto tiene que venir al registro a darlo de alta\u201d, aclara Bernardo Mihura de Estrada, director del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Capital Federal dependiente del Ministerio de Justicia de la Naci\u00f3n. Es la primera jurisdicci\u00f3n de Argentina que lo reglamenta<\/strong>. <\/p>\n Esta norma surge a menos de una semana despu\u00e9s de que el Gobierno reglamentase la <\/strong>implementaci\u00f3n de las hipotecas divisibles<\/strong>, luego de ocho meses de que saliera el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017\/2024, y constituye un paso fundamental para la implementaci\u00f3n de las hipotecas divisibles<\/strong>, un esquema de cr\u00e9ditos para la compra de propiedades en pozo.<\/p>\n Por lo que, la nueva reglamentaci\u00f3n es necesaria para que un proyecto inmobiliario despu\u00e9s pueda emitir boletos de compraventa que puedan registrarse<\/strong>. \u201cPor eso es importante dar de alta primero el proyecto, para ver cu\u00e1ntas unidades son, qu\u00e9 caracter\u00edsticas tiene y dem\u00e1s\u201d, explica Mihura de Estrada. <\/p>\n Aunque esta medida no resuelve el problema del financiamiento<\/strong>, representa un avance en t\u00e9rminos de seguridad jur\u00eddica y protecci\u00f3n para quienes compran desarrollos en construcci\u00f3n<\/strong>. Tal como explica el presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Dami\u00e1n Tabakman, hasta ahora los boletos de compraventa eran documentos privados que no se registraban. \u201cA partir de ahora s\u00ed van a poder inscribirse, lo cual le da mayor protecci\u00f3n al comprador y evita que, por ejemplo, se comercialice dos veces la misma unidad\u201d, se\u00f1ala.<\/p>\n \u201cEn el corto plazo el impacto va a ser limitado<\/strong>, porque esto cobra sentido cuando se puede complementar con la constituci\u00f3n de hipotecas para pr\u00e9stamo sobre bienes futuros. Es una medida necesaria, pero no suficiente porque el sistema bancario no est\u00e1 con la liquidez necesaria para avanzar<\/strong>\u201d, agrega Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios.<\/p>\n De acuerdo a lo proporcionado por el Colegio de Escribanos porte\u00f1o, los cinco puntos clave de la normativa son los siguientes:<\/p>\n Por su parte, Sonia Lukaszewicz, asesora jur\u00eddico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CECBA), explica c\u00f3mo funcionar\u00e1 en la pr\u00e1ctica el sistema<\/strong>:<\/p>\n \u201cEsto evitar\u00eda que se comercialicen dos veces la misma unidad o que la gente desconozca las caracter\u00edsticas de lo que est\u00e1 comprando, porque ahora se va a poder ver un plano registrado de lo que se va a comprar<\/strong>\u201c, aclara la escribana. <\/p>\n Es importante aclarar que este proceso no reemplaza la escritura traslativa de dominio<\/strong>, que seguir\u00e1 siendo necesaria una vez terminada la obra y afectada a propiedad horizontal. Sin embargo, le otorga al comprador un respaldo registral de su boleto:<\/strong> \u201cPod\u00e9s cederlo, pod\u00e9s pedir un cr\u00e9dito personal porque est\u00e1 registrado, y sobre todo evit\u00e1s que vendan una unidad que no existe en plano\u201d, dice Lukasewicz.<\/p>\n \u201cComo vemos, esta disposici\u00f3n complementa y equipara a las anotaciones ante las entidades que autorice la CNV a las que se realicen ante los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales a los efectos de la publicidad ante terceros que establece el inciso d) del art. 1170 del CCyC. Obviamente, cada provincia deber\u00e1 dictar las normas reglamentarias correspondientes para que se cumpla esta disposici\u00f3n<\/strong>\u201d, se explica en el texto extra\u00eddo del libro \u201cManual del corredor inmobiliario seg\u00fan DNU 70\/2023 y DNU 1017\/2024\u2033, de Enrique Abatti, Ival Rocca(h) y Armando Pepe.<\/p>\n La disposici\u00f3n llega apenas unos d\u00edas despu\u00e9s de que el Gobierno reglamentara el DNU 1017\/2024, habilitando la figura de las hipotecas divisibles<\/strong>, es decir, cr\u00e9ditos bancarios que pueden otorgarse sobre unidades en pozo, incluso antes de que el inmueble est\u00e9 subdividido<\/strong>. Esto permitir\u00eda, por ejemplo, que una persona acceda a un pr\u00e9stamo para comprar un departamento a\u00fan en construcci\u00f3n, algo que hoy no es viable con una hipoteca tradicional.<\/p>\n Sin embargo, para que esa hipoteca pueda dividirse en futuras unidades, el desarrollador primero debe registrar el proyecto ante el RPI,<\/strong> detallando cu\u00e1ntos departamentos se construir\u00e1n y afectando el terreno mediante escritura p\u00fablica. Por ejemplo, se registra un desarrollo en el que se van a construir 100 departamentos. Entonces, el desarrollador hace la registraci\u00f3n correspondiente del plano en el que se indican todas las unidades y sus caracter\u00edsticas, para que luego el futuro acreedor (en este caso ser\u00edan los bancos) pueda dividir la hipoteca en esa cantidad de partes. <\/p>\n \u201cLa norma est\u00e1. Hoy la condici\u00f3n necesaria existe. Ahora hay que trabajar para que los bancos tengan fondeo<\/strong>\u201d, explica Issel Kiperszmid, desarrollador inmobiliario y fundador de Grupo Dypasa. Seg\u00fan detalla, en Argentina el mercado de capitales es d\u00e9bil, y tras la desaparici\u00f3n de las AFJP (Administradora de Fondos de Jubilaciones y Pensiones), las fuentes institucionales de financiamiento se redujeron al m\u00ednimo. Por eso, considera clave que el Gobierno venda de forma transparente las acciones del Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS) y destine parte de esos fondos a securitizar hipotecas para viviendas nuevas, lo que \u201cgenera empleo y valor\u201d<\/strong>.<\/p>\n Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda, opina que, adem\u00e1s del hecho de que los bancos no cuentan con fondeo<\/strong>, la cuesti\u00f3n es \u201csi los bancos quieren o no ser parte del proceso de dar este tipo de financiamiento<\/strong>, ya que en la compra de un cr\u00e9dito hipotecario existe un departamento en garant\u00eda; ac\u00e1 puede fracasar el proyecto inmobiliario y cuenta con m\u00e1s partes involucradas en el procedimiento (todos los compradores de los departamentos de un edificio, por ejemplo), por lo que es un modelo que cuenta con m\u00e1s riesgo\u201d. <\/strong>La nueva medida de registrar los boletos viene a intentar mitigar ese riesgo. <\/p>\n Aunque la inscripci\u00f3n es optativa<\/strong>, se espera que los compradores comiencen a exigirla como condici\u00f3n m\u00ednima para adquirir una unidad en pozo. \u201cLo vamos a recomendar para que los desarrollos tengan m\u00e1s credibilidad<\/strong>\u201d, agrega Tabakman.<\/p>\n Esta medida llega en un momento en el que los cr\u00e9ditos hipotecarios est\u00e1n alcanzando \u201cun techo\u201d<\/strong>, de acuerdo a varios analistas del mercado, ya que con la falta de fondeo de los bancos es muy dif\u00edcil que contin\u00faen entregando en la medida esperada<\/strong>. Por lo que, para que las entidades decidan comenzar a entregar esta nueva forma de financiamiento \u201cse debe generar el mercado secundario de hipotecas para poder generar un mayor volumen de cr\u00e9dito\u201d, explicaron desde un banco privado.<\/p>\n Un ejemplo claro de esto se puede observar en la cantidad de escrituras con hipoteca que se registraron en junio de 2025. De acuerdo a los datos proporcionados por el Colegio de Escribanos porte\u00f1o, en la Ciudad se concretaron 1216 escrituras con hipoteca, lo que representa una ca\u00edda del 6,46 % en relaci\u00f3n al mes pasado. Situaci\u00f3n que ya se hab\u00eda evidenciado en la provincia de Buenos Aires el mes anterior<\/strong>. <\/p>\n \u201cHabla de estancamiento, de que encontr\u00f3 un techo, aunque es una ca\u00edda marginal, de un mes a otro y mantiene el nivel por encima de las 1200, por lo que no es tan relevante\u201d, comparte Gonz\u00e1lez Rouco.<\/p>\n La entrada Reglamentan una medida que da m\u00e1s seguridad a los que compran departamentos en construcci\u00f3n en CABA se public\u00f3 primero en DIARIO DIGITAL MORENO MEDIOS.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En un nuevo intento por ordenar y transparentar el mercado inmobiliario, el Registro de la Propiedad Inmueble (PIR) de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) public\u00f3 la Disposici\u00f3n 10\/25, que reglamenta el procedimiento para dar de alta un proyecto constructivo. 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