{"id":178459,"date":"2025-06-30T09:33:12","date_gmt":"2025-06-30T12:33:12","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=178459"},"modified":"2025-06-30T09:33:13","modified_gmt":"2025-06-30T12:33:13","slug":"es-empresario-de-la-construccion-y-asegura-que-crear-millares-de-hogares-es-posible-incluso-cuando-no-hay-plata","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=178459","title":{"rendered":"Es empresario de la construcci\u00f3n y asegura que crear millares de hogares es posible, incluso cuando \u201cno hay plata\u201d"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

\n

En el \u00faltimo a\u00f1o y medio el Gobierno y la sociedad en su conjunto han superado un sinn\u00famero de obst\u00e1culos, hasta encaminarnos hoy hacia un horizonte donde se divisa que la estabilidad de precios es una realidad alcanzable. Muchos de los impedimentos que se debieron afrontar en estos 18 meses parec\u00edan en su momento insalvables o bien que su abordaje iba a desembocar en situaciones traum\u00e1ticas como las vividas en otros momentos (Rodrigazo, hiperinflaci\u00f3n, plan Bonex, reprogramaciones, default).<\/p>\n

Hoy la \u201cbomba de las Lelic\u201d, \u201cel peligro de los puts\u201d, \u201cla hiperinflaci\u00f3n en la puerta\u201d y tantos otros pron\u00f3sticos y temores sucumbieron frente a <\/strong>la firme pol\u00edtica de shock y eliminaci\u00f3n del d\u00e9ficit fiscal<\/strong><\/a> que con firmeza aplic\u00f3 el gobierno desde que asumi\u00f3. <\/p>\n

Si bien en la macroeconom\u00eda todav\u00eda queda un camino a recorrer, no exento de riesgos y dificultades, el \u00e9xito del gobierno en este campo se ha traducido en los niveles actuales de aprobaci\u00f3n de la gesti\u00f3n superiores al 50%<\/strong>. <\/p>\n

Pero a nivel microecon\u00f3mico, es decir las empresas y los consumidores la situaci\u00f3n es diferente. Si bien el PBI viene creciendo a un ritmo muy satisfactorio en los \u00faltimos 14 meses (5,2% de tasa anual), la diferencia entre ganadores y perdedores es muy marcada.<\/p>\n

Y hay una se\u00f1al de alerta que deber\u00eda tomarse muy en consideraci\u00f3n: las actividades que lideran la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica no son grandes demandantes de recursos laborales y adem\u00e1s estos se generan lejos de los centros urbanos<\/strong> (complejo agroindustrial, energ\u00eda, miner\u00eda y otros). Y si no se facilitan soluciones para la creaci\u00f3n de puestos de trabajo y acceso a bienes superiores en los zonas de mayor concentraci\u00f3n urbana, se podr\u00edan poner en riesgo los logros macroecon\u00f3micos. <\/p>\n

\n
\n
El Banco Central y el Ministerio de Econom\u00eda impulsaron medidas para contener la inflaci\u00f3n y estabilizar los mercados<\/span>TWITTER \/ MARIANAKBOOM – TWITTER \/ MARIANAKBOOM<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Un gran creador de fuentes de trabajo en forma directa e indirecta como es sabido, es la <\/strong>construcci\u00f3n<\/strong><\/a>. En un pa\u00eds en el cual existe un d\u00e9ficit de viviendas que afectan entre 2,5 y 3 millones de hogares, es decir que casi el 25% de la poblaci\u00f3n carece de soluciones habitacionales adecuadas, el sector privado puede dar una parte importante de la respuesta a esta necesidad vital insatisfecha<\/strong>, cuanto menos para quienes en determinadas condiciones, pueden tener capacidad de repago. Y esto es alcanzable sin que el gobierno tenga que destinar recursos presupuestarios, vale decir respetando el axioma que es el pilar fundamental en la acci\u00f3n del gobierno: \u201cNo hay plata\u201d. <\/p>\n

Lo que si se requiere es la adopci\u00f3n de medidas normativas que desaten los nudos que amarran la actividad<\/strong> y que, a los costos actuales, la hacen virtualmente inviable. Destrabar estos impedimentos pueden ayudar a una recuperaci\u00f3n muy r\u00e1pida de la actividad, generando una demanda laboral y uno de los mayores efectos multiplicadores esperables sobre el conjunto de la econom\u00eda. Es decir, estimular empleo y generar valor donde se lo necesita, creando hogares con todos los aspectos inmensamente positivos que tiene para las familias y la poblaci\u00f3n en su conjunto.<\/strong> <\/p>\n

\n
\n
Trabajadores de la construcci\u00f3n participan en obras que generan empleo directo e indirecto a gran escala<\/span>ricardo-pristupluk-11511<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Hoy much\u00edsimos argentinos, en particular los j\u00f3venes, sienten que la vivienda es inalcanzable<\/a>, y eso impacta directamente en su deseo de formar una familia, estabilizarse en un lugar y proyectar su vida a futuro.<\/strong> Esto es as\u00ed, incluso para muchos que tienen un empleo o ingreso estable ya que al no poder afrontar una cuota accesible, ven frustrada no solo la posibilidad de tener su casa propia sino a aspirar a formar una familia y sentir que son parte de esa clase media que caracteriz\u00f3 por d\u00e9cadas a nuestro pa\u00eds y sus valores culturales ascendentes. <\/p>\n

Hoy \u201cMi hijo el Dotor\u201d<\/strong> en la mayor\u00eda de los casos no podr\u00eda so\u00f1ar con una casa propia<\/strong>, como tampoco lo pueden hacer los trabajadores calificados de las industrias de los corredores suburbanos, o de los servicios de las ciudades que deben viajar horas a sus empleos porque les resulta inviable poder acceder a una vivienda razonablemente cercana a sus ocupaciones. <\/p>\n

Y la pregunta es: \u00bfse puede resolver esto cuando en el Estado \u201cno hay plata\u201d? Y la respuesta es s\u00ed, al menos para un mill\u00f3n de familias<\/strong> (esto es entre un tercio y el 40% del d\u00e9ficit habitacional actual). <\/p>\n

\n
\n
Muchos j\u00f3venes con ingresos estables no pueden acceder a una vivienda por falta de financiamiento accesible<\/span>Daniel Basualdo<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

En todos los pa\u00edses medianamente ordenados, la vivienda se adquiere con cr\u00e9dito.<\/strong> Solo en Argentina se da aquella remanida frase:\u00a8Las zapatillas se compran en cuotas y las propiedades se adquieren al contado<\/strong>\u201d. Y es absolutamente l\u00f3gico que quienes accedan a su casa propia lo hagan con financiaci\u00f3n, ya que en general quienes lo hacen por primera vez son j\u00f3venes, que lo har\u00e1n destinando sus ingresos futuros. Ellos sienten que se van capitalizando \u201cde a pedacitos\u201d cada vez que pagan una cuota, a diferencia de cuando abonan un alquiler, donde el sentimiento es de \u201cperder una parte importante del sueldo\u201d.<\/p>\n

La proporci\u00f3n de los ingresos que se destina al pago de la cuota de la casa, se denomina \u201ccoeficiente de esfuerzo para adquirir la vivienda\u201d. Para unos ingresos dados, este coeficiente es mayor cuando el precio de los inmuebles es m\u00e1s alto, la cantidad de cuotas es menor o los intereses sobre la deuda son mayores<\/strong>. Cuanto m\u00e1s bajo es este coeficiente, m\u00e1s f\u00e1cil le resulta a los compradores llegar a una casa. <\/p>\n

Y es en estas tres variables donde el gobierno, sin disponer de recursos presupuestarios tiene mucho para hacer<\/strong>, si es que se lo propone. Luego seremos los desarroladores los que deberemos hacer nuestro aporte para contribuir a aumentar la oferta de viviendas, construir donde esta la demanda, y con eficiencia industrial y volumen contribuir a reducir los precios. <\/p>\n

\n
\n
Los j\u00f3venes que acceden a su primera vivienda suelen recurrir al financiamiento para afrontar la compra<\/span>DREW ANTHONY SMITH – NYTNS<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

En el precio que abonan los compradores la carga total de impuestos llega entre un 46 y un 54% del total seg\u00fan se mida, dependiendo de las caracter\u00edsticas de la propiedad y como sea la forma de estructuraci\u00f3n de la venta. <\/p>\n

Es decir, la mitad del precio de una vivienda son impuestos! Solo con reducir esas cargas y en particular eliminando las distorsivas, la reducci\u00f3n de valores de las propiedades deber\u00eda ser muy significativa.<\/strong> Y si existe un d\u00e9ficit de 2.5 a 3 millones de viviendas, significa que hay otro tanto de casas que no se construyeron: en parte por la presencia de esos impuestos. Y lo que en definitiva lograron esos grav\u00e1menes fue en gran parte entorpecer que muchas familias pudieran haber accedido a las viviendas que esos impuestos impidieron que se construyan. <\/p>\n

El Estado no solo no recaud\u00f3, sino que le caus\u00f3 un da\u00f1o a quienes hoy no tienen su casa como as\u00ed a las decenas de miles de trabadores que no pudieron participar en su construcci\u00f3n. <\/strong> <\/p>\n

\n
\n
Una persona firma la documentaci\u00f3n necesaria para acceder a un cr\u00e9dito destinado a la compra de una vivienda<\/span>Shutterstock<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

La propuesta es que el Gobierno simplemente copie alguno de los reg\u00edmenes exitosos de exenciones impositivas de alguno de los pa\u00edses de la regi\u00f3n. Sin ir m\u00e1s lejos, el de Uruguay. Solo con esto, el precio de las primeras viviendas deber\u00eda reducirse muy significativamente. <\/p>\n

Lo segundo que puede hacer el gobierno, es incidir en que los bancos puedan bajar las tasas de inter\u00e9s y alargar los plazos.<\/strong> Y esto no creemos que debe hacerse por decreto, o \u201cmanu militari\u201d, sino sencillamente posibilitando mecanismos de mercado. <\/p>\n

Desde la crisis 2001\/2002 en adelante los bancos se transformaron en entidades transaccionales, perdiendo progresivamente su rol de intermediarios estructuradores del cr\u00e9dito, dedic\u00e1ndose a tomar dep\u00f3sitos para redirigirlos al Banco Central o al sector p\u00fablico. <\/p>\n

A\u00fan hoy resulta il\u00f3gico requerirles que den abundante financiamiento inmobiliario a 20 o 30 a\u00f1os, cuando sus dep\u00f3sitos o fondeo promedio son a menos de un mes, y no tienen un mercado a donde recurrir para \u201cdescargar\u201d las hipotecas . Hasta la estatizaci\u00f3n de las AFJP, estas eran el pilar de un mercado de capitales incipiente. Su desaparici\u00f3n borr\u00f3 la posibilidad de que los bancos pudieran contar con un amplio y fluido \u201ccolch\u00f3n\u201d donde <\/strong>securitizar los cr\u00e9ditos inmobiliarios<\/strong><\/a>, haci\u00e9ndose de los fondos para recircularizar los hubieran aplicado a hipotecas. <\/p>\n

\n
\n
Los bancos enfrentan dificultades para ofrecer cr\u00e9ditos a largo plazo por la falta de un mercado donde securitizar hipotecas<\/span>Shutterstock<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Es aqu\u00ed donde el gobierno tiene algo importante para hacer, sin que afecte el gasto p\u00fablico.<\/p>\n

El Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS) fue el destinatario de los recursos que administraban las AFJP.<\/strong> Entre ellos, un paquete de acciones que no le generan ning\u00fan ingreso, ya que las empresas emisoras rara vez pagan dividendos, pero que gracias a la normalizaci\u00f3n de la macro hoy valen el triple de lo que era su cotizaci\u00f3n hace un par de a\u00f1os atr\u00e1s.<\/p>\n

Nuestra propuesta es que el gobierno proponga una ley al Congreso por la cual se vendan estas \u201cjoyas de la abuela\u201d en forma gradual y con mecanismos absolutamente transparentes. De esta manera, el FGS suscribir\u00eda instrumentos financieros con seniority (raA+ hasta AAA) de cr\u00e9ditos inmobiliarios destinados al financiamiento de viviendas nuevas<\/strong>, securitizados por los bancos o compa\u00f1\u00edas originadoras, quienes a su vez deber\u00e1n conservar, en principio, los certificados subordinados.<\/p>\n

As\u00ed, el FGS transformar\u00e1 estas \u201cjoyas guardadas en el arc\u00f3n\u201d en instrumentos financieros que se ajustar\u00e1n ya sea por UVA, por el coeficiente de variaci\u00f3n salarial, en d\u00f3lares u otras unidades de cuenta estables, y que adem\u00e1s tendr\u00e1n una tasa de inter\u00e9s razonable.<\/p>\n

Es de suponer que una ley de esta naturaleza deber\u00eda tener buena acogida en el Congreso, ya que prever\u00e1 que los cr\u00e9ditos inmobiliarios que se securitizar\u00edan deber\u00e1n distribuirse en forma federal. <\/strong>Adem\u00e1s, trat\u00e1ndose de viviendas nuevas a ser construidas, demandar\u00edan mano de obra en las provincias y se mitigar\u00eda en parte la desocupaci\u00f3n que genera el \u201cno hay plata\u201d y la consecuente ca\u00edda de la inversi\u00f3n p\u00fablica en infraestructura.<\/p>\n

El hecho de que los cr\u00e9ditos a securitizar tal como se sugiere, no solo sean concedidos por los bancos, sino tambi\u00e9n por compa\u00f1\u00edas originadoras de cr\u00e9ditos de los propios desarrolladores, en programas que apruebe la Comisi\u00f3n Nacional de Valores (CNV) de generar\u00e1 una competencia que redundar\u00e1 en bajas en las tasas de inter\u00e9s. <\/p>\n

Un capitulo aparte ser\u00e1 la posibilidad en el futuro de emitir seguros de desempleo para el pago de cuotas<\/strong>, como as\u00ed tambi\u00e9n coberturas entre la evoluci\u00f3n del \u00edndice UVA y el Coeficiente de Variaci\u00f3n Salarial (CVS). Si bien la tasa de mora en los actuales cr\u00e9ditos ya concedidos es baja, esto ayudar\u00e1 a reducirla a\u00fan m\u00e1s. Notemos que, en general, para viviendas nuevas nos referimos a cr\u00e9ditos inmobiliarios<\/strong> y no hipotecarios<\/strong>, ya que en casi todas las jurisdicciones hay demoras en la instrumentaci\u00f3n de los t\u00edtulos de propiedad de los inmuebles. Por esta raz\u00f3n, y en virtud de que el Banco Central, hace a\u00f1os atr\u00e1s, autoriz\u00f3 a las entidades (Circ. B 6250\/2017) a conceder cr\u00e9ditos con la cobertura de fideicomisos de garant\u00eda<\/strong> en condiciones equivalentes a las de las hipotecas, hacemos referencia a cr\u00e9ditos inmobiliarios<\/strong>, incluidos los flujos de boletos de compraventa<\/strong>, y no solo de hipotecas.<\/p>\n

Si el FGS vendiera en etapas las acciones que posee, al valor promedio de las hipotecas que concedieron los bancos en 2024 tendr\u00eda la posibilidad de absorber 175.000 cr\u00e9ditos. <\/p>\n

Si adem\u00e1s consideramos que por la reducci\u00f3n en el precio de las viviendas si el gobierno redujera los impuestos que las gravan, este total disponible quiz\u00e1 alcance para 300.000 unidades. <\/p>\n

Una vez que el FGS se constituya en inversor de ultima instancia en estos instrumentos, es altamente posible que otros Fondos puedan destinar parte de sus recursos excedentes al mismo fin (Fonarcyt, Fonsec, Fondear, Fondep, Fdo Fiduciario Federal, etc, e incluso provinciales como el Fogaba). <\/p>\n

Asimismo, existiendo un gran inversor de estos instrumentos, es muy probable que las compa\u00f1\u00edas de seguros de vida y las cajas previsionales sectoriariales y regionales tambi\u00e9n se sumen<\/strong> y cuando el mercado se estabilice hasta ingresen los propios fondos de inversi\u00f3n de los bancos y si la estabilidad se mantiene y con el tiempo mejora la calificaci\u00f3n de nuestra deuda soberana, podr\u00edamos esperar que se sume fondeo que provenga del exterior. <\/p>\n

\n
\n
El Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad posee activos que podr\u00edan destinarse al financiamiento de viviendas nuevas<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Por \u00faltimo, otro de \u201clos nudos a desatar\u201d son las aprobaciones de los proyectos por parte de las autoridades locales. En muchos casos estos procesos llevan uno, dos o tres a\u00f1os y eso impacta en los costos y en los precios de las viviendas.<\/strong> Con la tecnolog\u00eda actualmente vigente (BIM, y las diferentes maquetas digitales tridimensionales), esto deber\u00edan convalidarse en d\u00edas como en Madrid y tantas otras metr\u00f3polis, en especial en municipios peque\u00f1os o medianos. <\/p>\n

En resumen: crear millares de hogares es posible, incluso cuando \u201cno hay plata\u201d<\/p>\n

Si se aprueba una ley de Promoci\u00f3n de la Vivienda (solo habr\u00eda que adaptar las de otros pa\u00edses de la regi\u00f3n), a fin de reducir los impuestos que gravan la actividad.<\/p>\n

Si las provincias que adhieran a este r\u00e9gimen hacen lo propio (eliminando, entre otros, el tan distorsivo gravamen a los Ingresos Brutos).<\/p>\n

Si las autoridades locales agilizan (que no implica flexibilizar, sino desburocratizar) sus tr\u00e1mites de aprobaci\u00f3n.<\/p>\n

\n
\n
El impulso a la construcci\u00f3n mediante incentivos fiscales y acceso al cr\u00e9dito puede generar empleo y facilitar el acceso a la vivienda en zonas urbanas y suburbanas<\/span>Shutterstock<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Si se aprueba una ley con criterio federal, para que el FGS venda en forma transparente las acciones que tiene en cartera y no le generan ning\u00fan beneficio, de manera tal que esos fondos se destinen a cr\u00e9ditos para que las familias y las personas puedan adquirir viviendas nuevas.<\/p>\n

Y por \u00faltimo, producto de esta ampliaci\u00f3n de la demanda, los desarrolladores nos veremos tentados (y obligados) a una fuerte incorporaci\u00f3n de tecnolog\u00edas actualizadas<\/strong> y procesos de construcci\u00f3n que son solo viables en un mercado amplio y estable.<\/p>\n

Hecho esto, se habr\u00e1 generado un tremendo c\u00edrculo virtuoso<\/strong>, que por un lado generar\u00e1 una enorme cantidad de fuentes de trabajo en los lugares donde se las necesita, y por el otro, posibilitar\u00e1 que centenares de miles de personas vuelvan a so\u00f1ar con un hogar propio, construir una familia y poder planificar un futuro mejor, tanto para ellos mismos como para sus hijos.<\/p>\n

Es absolutamente posible: est\u00e1 en quienes tienen la responsabilidad de conducir los destinos del pa\u00eds y en quienes aprueban sus leyes, dar el puntapi\u00e9 inicial. Las empresas privadas, con certeza, acompa\u00f1aremos.<\/p>\n

El autor es vicepresidente de la C\u00e1mara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y presidente de la desarrolladora Dypsa<\/em><\/p>\n

\n\n<\/section>\n
<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En el \u00faltimo a\u00f1o y medio el Gobierno y la sociedad en su conjunto han superado un sinn\u00famero de obst\u00e1culos, hasta encaminarnos hoy hacia un horizonte donde se divisa que la estabilidad de precios es una realidad alcanzable. Muchos de los impedimentos que se debieron afrontar en estos 18 meses parec\u00edan en su momento insalvables […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":178460,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[28],"tags":[],"class_list":["post-178459","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-economia"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/178459","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=178459"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/178459\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":178461,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/178459\/revisions\/178461"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/178460"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=178459"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=178459"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=178459"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}