![](\"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/carlos-spina-presidente-de-aev-asegura-que-la-JGQTOPLRCFHXTKWIJN5TOWX22A-2.jpg\"\/)
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La Argentina enfrenta una crisis habitacional estructural que ya lleva d\u00e9cadas. La falta de <\/strong>cr\u00e9dito hipotecario<\/strong> de largo plazo ha convertido el acceso a la vivienda en un privilegio reservado a unos pocos.<\/strong> Lo que debiera ser un derecho o, al menos, una posibilidad razonable para la mayor\u00eda, se ha transformado en un horizonte cada vez m\u00e1s lejano para los j\u00f3venes, para las familias trabajadoras y tambi\u00e9n para la clase media. La vivienda es, en cualquier sociedad, una pieza central del entramado econ\u00f3mico y social. Es, el \u201cordenador social\u201d.<\/strong> Sobre ese concepto quiero avanzar: el cr\u00e9dito hipotecario no es s\u00f3lo una herramienta financiera, es un ordenador econ\u00f3mico, social y familiar.<\/p>\n La Argentina no solo padece una escasez cr\u00f3nica de unidades habitacionales sino que ha quedado atrapada en un circuito vicioso. La demanda est\u00e1 latente, pero sin oferta de cr\u00e9dito no se convierte en demanda solvente<\/strong>; y sin \u00e9sta, los oferentes s\u00f3lo trabajan para aquellos que pueden pagar una obra en el curso de la misma. <\/p>\n As\u00ed, en las (pocas) ventanas de cr\u00e9dito que aparecen en Argentina, y al concentrarse las mismas sobre el mercado usado, se eleva el precio del metro cuadrado y se expulsa a millones de la posibilidad de acceder a una vivienda digna, a la vez que se descapitaliza r\u00e1pidamente a los bancos.<\/strong><\/p>\n A su vez, el Estado, en lugar de fomentar un sistema financiero mixto, <\/strong>ha ocupado todo el espacio disponible para el ahorro a mediano<\/strong> y largo plazo (crowding out),<\/strong> absorbiendo recursos y dejando sin ox\u00edgeno a iniciativas privadas o mixtas. Esto, en los \u00faltimos dos a\u00f1os, est\u00e1 cambiando.<\/p>\n \u00bfPodremos ahora s\u00ed vencer la cultura del cortoplacismo en la econom\u00eda de los j\u00f3venes? Sin posibilidad de capitalizarse en bienes durables como la vivienda, consumen en el presente lo que podr\u00edan ahorrar para el futuro.<\/strong> Como advert\u00eda un consumo \u201cnarcotizante\u201d, que no construye futuro ni patrimonio. Por el contrario, el <\/strong>cr\u00e9dito hipotecario<\/strong> s\u00ed lo hace: compromete ingresos futuros en pos de un bien duradero, permite proyectar, arraigar y construir una vida.<\/strong> En este contexto, urge avanzar hacia un modelo moderno, escalable y sostenible de financiamiento para la vivienda, centrado exclusivamente en el desarrollo de unidades nuevas.<\/p>\n La clave es clara: pasar de financiar stock a financiar flujo<\/em>. Es decir, usar como respaldo los ingresos futuros de las familias y no limitarse a los escasos dep\u00f3sitos preexistentes en el sistema. <\/strong>Este cambio de paradigma permitir\u00eda multiplicar el volumen de cr\u00e9ditos disponibles, generar actividad econ\u00f3mica inmediata, crear empleo de calidad en m\u00e1s de 100 rubros vinculados a la construcci\u00f3n, evitar burbujas especulativas y blanquear bienes y trabajadores. Y algo m\u00e1s: al tratarse de desarrollos nuevos, no tensiona la demanda de d\u00f3lares del BCRA, al contrario, a diferencia de muchos sectores, al crecer no demanda m\u00e1s d\u00f3lares sino que los saca del colch\u00f3n.<\/strong> La construcci\u00f3n demanda pocos insumos importados; su est\u00edmulo es, adem\u00e1s de federal, econ\u00f3micamente prudente.<\/p>\n Para ello, proponemos un modelo concreto, basado en tres pilares: primero, cr\u00e9ditos a 20 a\u00f1os con indexaci\u00f3n dual, combinando inflaci\u00f3n y evoluci\u00f3n salarial, con un fondo compensador (CER\/CVS)<\/strong> que asegure una relaci\u00f3n estable entre cuota e ingreso. Segundo, un sistema de financiamiento mixto, en el que bancos, desarrolladores y compradores compartan riesgos y beneficios bajo esquemas transparentes<\/strong>, con garant\u00eda fiduciaria. Tercero, el apoyo activo del Estado a trav\u00e9s de incentivos fiscales en viviendas accedidas por cr\u00e9dito<\/strong>, y ser el veh\u00edculo de financiamiento de organismos multilaterales como el BID, la CAF o el Banco Mundial (que podr\u00eda ser el mismo fondo compensador propuesto).<\/p>\n Este modelo no es una utop\u00eda: es perfectamente posible si se lo ordena institucionalmente. Entre 2026 y 2031, Argentina puede construir un mill\u00f3n de viviendas incrementales si escala este sistema.<\/strong> Empezar con 50.000 cr\u00e9ditos al a\u00f1o en 2026 y duplicarlos progresivamente hasta alcanzar m\u00e1s de 200.000 por a\u00f1o entre 2029 y 2031. El impacto no se mide solo en ladrillos: se mide en empleo, en arraigo, en dinamismo econ\u00f3mico, en paz social.<\/p>\n Pero para que este plan funcione, se necesita tambi\u00e9n un marco de concertaci\u00f3n federal<\/em>. Las provincias deben adherir con normas locales, facilitar la conversi\u00f3n de cr\u00e9ditos personales en hipotecarios al momento de escriturar sin demoras in\u00fatiles<\/strong>, y crear zonas de incentivo urban\u00edstico y fiscal. Las llamadas \u201cOpportunity Zones\u201d permitir\u00e1n articular planificaci\u00f3n de infraestructura, suelo urbano y financiamiento, dejando de funcionar las jurisdicciones como compartimentos estancos. La competencia positiva entre jurisdicciones reducir\u00e1 tiempos, tasas y costos.<\/p>\n Proponemos tambi\u00e9n analizar un esquema financiero innovador para los desarrollos, que contemple la legislaci\u00f3n vigente, y que una vez desembolsado el anticipo por los compradores, los bancos aporten el financiamiento restante escalonado contra avance de obra. Los bancos, as\u00ed, limitan su exposici\u00f3n y ganan trazabilidad; los compradores ingresan al pozo con un desembolso inicial, ceden los derechos personales a un fideicomiso en garant\u00eda hasta convertirlo en un cr\u00e9dito hipotecario al momento de escriturar.<\/strong> Todo transparente, auditable, escalable. Todo listo para que inversores institucionales, tanto locales como internacionales, participen con reglas claras ampliando la operaci\u00f3n.<\/p>\n Sabemos que hay incertidumbre macroecon\u00f3mica. No negamos los riesgos: devaluaciones eventuales y\/o ca\u00edda de salarios reales. Pero la soluci\u00f3n a esos desaf\u00edos no es la inacci\u00f3n, sino la resiliencia del dise\u00f1o institucional.<\/strong> El modelo que proponemos est\u00e1 pensado para adaptarse a distintos escenarios, con mecanismos autom\u00e1ticos de protecci\u00f3n y financiamiento compartido.<\/p>\n La vivienda es mucho m\u00e1s que un bien. Es familia, estabilidad, proyecto de vida.<\/strong> Es el ancla que ordena las prioridades de una persona y de una naci\u00f3n. El reciente libro de Guillermo Oliveto, \u201cClase media. Mito, realidad o nostalgia\u201d<\/em> alerta el impacto en las aspiraciones de la clase media de la imposibilidad de acceder a la vivienda. Recuperemos la sed de crecer. Elijamos creer. Resolvamos cuestiones complejas de manera simple y sustentable y pasemos a problemas mucho mas complejos. Quienes tenemos la responsabilidad de proponer pol\u00edticas p\u00fablicas no podemos seguir pensando que el acceso a la casa propia debe quedar librado al azar, al esfuerzo individual o a soluciones epis\u00f3dicas.<\/p>\n Este no es un reclamo sectorial: es una convocatoria institucional. El punto de partida ser\u00e1 nuestro debate en la pr\u00f3xima Batev, la muestra m\u00e1s importante de construcci\u00f3n, pero el desaf\u00edo trasciende al evento.<\/strong> Convocamos al sistema financiero, a los gobernadores, a las autoridades nacionales y municipales, al Congreso y a la sociedad civil a construir juntos un sistema de cr\u00e9dito hipotecario moderno, sostenible y federal. Porque sin techo, no hay rep\u00fablica que se sostenga.<\/strong><\/p>\n * El auto es el presidente de la Asociaci\u00f3n Empresarios de la Vivienda de la Rep\u00fablica Argentina (AEV)<\/strong><\/em><\/p>\n La entrada Uno de los empresarios m\u00e1s escuchados del sector inmobiliario revela el lado B de los cr\u00e9ditos hipotecarios se public\u00f3 primero en DIARIO DIGITAL MORENO MEDIOS.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La Argentina enfrenta una crisis habitacional estructural que ya lleva d\u00e9cadas. 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