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Desde su reactivaci\u00f3n, en abril de 2024, los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA<\/strong><\/a> <\/strong>(Unidad de Valor Adquisitivo) se convirtieron en uno de los motores de reactivaci\u00f3n del mercado inmobiliario<\/strong>. Sin embargo, la r\u00e1pida alta demanda <\/strong>-que sorprendi\u00f3 a los especialistas- gener\u00f3<\/strong> ajustes en las condiciones<\/strong><\/a>: los bancos empezaron a subir las tasas de sus l\u00edneas de pr\u00e9stamo.<\/strong><\/p>\n La gran pregunta es: \u00bfPor qu\u00e9 un contexto de alta demanda se generaron estas subas?<\/strong><\/p>\n Para poner en contexto, en lo que va del 2025 se entregaron alrededor de US$1193 millones<\/strong>, expresados en d\u00f3lares constantes ajustados por inflaci\u00f3n (ya que los cr\u00e9ditos se calculan en UVAS, y esta se actualiza por la inflaci\u00f3n), de los cuales US$298 millones de acuerdo a los datos aportados por la consultora Empiria. <\/p>\n Esta cifra no solo supera los US$825 millones desembolsados en todo el 2024<\/strong>, sino que tambi\u00e9n duplica el monto acumulado entre 2020 y 2023<\/strong>, cuando el sistema bancario prest\u00f3 solo US$430 millones, seg\u00fan un informe de la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano. <\/p>\n Sin embargo, y a pesar de estos datos, es importante hacer una aclaraci\u00f3n: el cr\u00e9dito reci\u00e9n comenz\u00f3 a traccionar pasado el segundo semestre. <\/strong>Por lo que, en realidad, la comparaci\u00f3n del 2025 corresponder\u00eda hacerla en relaci\u00f3n al \u00faltimo cuatrimestre del 2024<\/strong>. Punto que evidencia una estabilidad mensual en la cantidad de pr\u00e9stamos otorgados <\/strong>de alrededor de 3000 cr\u00e9ditos en promedio por mes<\/strong>, cantidad que varios analistas del mercado definen como \u201cel techo de estas l\u00edneas\u201d<\/strong>.<\/p>\n A pesar de que el contexto de los cr\u00e9ditos refleje cierta estabilidad<\/a> en la cantidad de pr\u00e9stamos otorgados mensualmente, el sector est\u00e1 lejos de los niveles hist\u00f3ricos<\/strong>.<\/p>\n Para entender la suba de las tasas, es importante conocer la situaci\u00f3n del mercado actual: la demanda supera la oferta de fondos.<\/strong><\/p>\n Los bancos financian sus carteras con dep\u00f3sitos a corto plazo (generalmente menores a 90 d\u00edas), mientras que los cr\u00e9ditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 a\u00f1os<\/strong>. Esta diferencia genera una tensi\u00f3n: \u201cNo pod\u00e9s financiar a 30\u202fa\u00f1os si tus dep\u00f3sitos son a 30 d\u00edas\u201d, analizan diversos especialistas.<\/p>\n Esa brecha genera un problema de liquidez<\/strong>: cada vez que aumentan los cr\u00e9ditos otorgados, los bancos necesitan fondearse m\u00e1s caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA)<\/strong>, de manera de moderar el acceso.<\/p>\n \u201cHay una gran demanda que creci\u00f3 muy r\u00e1pido y, al mismo tiempo, fondear cr\u00e9ditos hipotecarios es caro para los bancos <\/strong>porque se trata de pr\u00e9stamos con tickets muy altos\u201d, se\u00f1ala Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda. <\/p>\n En pa\u00edses donde funciona el cr\u00e9dito hipotecario, las entidades utilizan instrumentos como la securitizaci\u00f3n<\/strong> o la venta de carteras hipotecarias<\/strong> para transferir riesgo y liberar capital. En Argentina, esto no sucede.<\/p>\n \u201cLa soluci\u00f3n estructural deber\u00eda pasar por herramientas como la titulaci\u00f3n de carteras o la securitizaci\u00f3n<\/strong>, pero en la Argentina eso no existe: requiere un nivel de sofisticaci\u00f3n financiera que hoy est\u00e1 lejos\u201d, explica Gonz\u00e1lez Rouco.<\/p>\n