<\/p>\n
Desde que despert\u00f3 el cr\u00e9dito hipotecario en abril del a\u00f1o pasado, <\/a>la posibilidad de adquirir una casa propia tom\u00f3 protagonismo y empez\u00f3 a ser un tema de conversaci\u00f3n recurrente entre los argentinos. Adem\u00e1s, el <\/strong>real estate <\/strong><\/em>recuper\u00f3 el atractivo como modo de inversi\u00f3n, ya que, en el \u00faltimo a\u00f1o creci\u00f3 la rentabilidad (se ubic\u00f3 en 5,37% en mayo<\/strong><\/a>, seg\u00fan Zonaprop), por lo que varios empiezan a poner los ojos nuevamente en este sector, como un modo de hacer rendir los ahorros. En ese sentido, algunos interesados en invertir en propiedades se hacen una pregunta: \u00bfes posible comprar una propiedad con cr\u00e9dito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?<\/strong><\/p>\n Los expertos consultados aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un cr\u00e9dito hipotecario, ya sea si se trata de una propiedad comprada con destino a primera o segunda vivienda. De todas formas, los especialistas se\u00f1alan que esto puede cambiar si las partes manifiestan expresamente lo contrario en la escritura de hipoteca.<\/p>\n \u201cSi nada dice el contrato de hipoteca, entonces se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que en sus l\u00edneas de cr\u00e9ditos proh\u00edben alquilar el bien hipotecado. <\/strong>En definitiva, todo depender\u00e1 de lo que libremente pacten las partes (las condiciones que establecen los bancos para solicitar un pr\u00e9stamo), tal como dice el art\u00edculo 958 del C\u00f3digo civil y Comercial, es decir, el principio de libertad contractual\u201d, asegura Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina. En ese sentido, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, se\u00f1ala: \u201cDesde el punto de vista legal no hay nada que lo impida<\/strong>, ya sea por primera, segunda, cuarta, d\u00e9cima hipoteca. Sin embargo, muchos bancos (por no decir todos), agregan una cl\u00e1usula para impedir el alquiler en las hipotecas <\/strong>y, en el caso de que no se cumpla con el pago del pr\u00e9stamo, se puede ejecutar la garant\u00eda\u201d. Es decir, si el deudor no paga el cr\u00e9dito hipotecario, el acreedor puede reclamar la propiedad a modo de garant\u00eda, porque no hay ning\u00fan tercero que la est\u00e9 ocupando. <\/p>\n Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, profesor de la UBA y de la Universidad Austral, advierte que, podr\u00eda interpretarse que con un alquiler esto no es posible. <\/strong>En ese sentido, se\u00f1ala el art\u00edculo 2195 del C\u00f3digo Civil y Comercial e indica que establece que el deudor hipotecario \u00abconserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ning\u00fan acto que disminuya el valor de la garant\u00eda\u00bb. \u201cEs decir, a\u00fan cuando la escritura no diga nada al respecto, rige siempre la regla del art. 2195, y de esta forma se podr\u00eda sostener que, alquilar el inmueble hipotecado puede constituir un acto prohibido por dicho art\u00edculo, ya que puede considerarse que disminuye el valor de la garant\u00eda<\/strong>\u201d, concluye el abogado, aunque alerta que se trata de una interpretaci\u00f3n de la norma, que tambi\u00e9n se podr\u00eda entender en otro sentido. <\/p>\n De todas formas, Esper insiste en que cualquier escritura de hipoteca, a\u00fan la m\u00e1s b\u00e1sica, suele contener alguna condici\u00f3n vinculada con las obligaciones del deudor de solicitar el permiso del acreedor<\/strong> (en estos casos, del banco que presta el dinero) para poder alquilar el inmueble. <\/strong>\u201cLas escrituras de hipoteca, sobre todo las bancarias, suelen tener una cl\u00e1usula muy fuerte que establecen que el propietario, que es el deudor hipotecario, no puede realizar ning\u00fan acto en el inmueble hipotecado que pueda llegar a perjudicar los derechos del acreedor hipotecario\u201d. Esper ejemplifica aportando un modelo de cl\u00e1usula que se suele usar: \u201cMientras subsista la obligaci\u00f3n hipotecaria el deudor se obliga a: no gravar, arrendar, alquilar, ceder, transferir, hipotecar o celebrar contratos constitutivos de anticresis, servidumbre, uso, comodato, habitaci\u00f3n, leasing u otros derechos que impliquen restricci\u00f3n sobre los bienes gravados, ni permitir que un tercero ejerza derechos de retenci\u00f3n sobre el inmueble ni reconocer ninguna especie de restricci\u00f3n sobre el inmueble ni efectuar cualquier otro acto o hecho de disposici\u00f3n material o jur\u00eddica no enumerado en el presente p\u00e1rrafo que tenga por objeto o como consecuencia la disminuci\u00f3n de la garant\u00eda hipotecaria que por la presente se instrumenta, sin el consentimiento expreso del acreedor\u201d.<\/p>\n En definitiva, para saber con exactitud qu\u00e9 establece cada banco de la Argentina que ofrece actualmente cr\u00e9dito hipotecario<\/strong> en relaci\u00f3n a esto, es necesario analizar cada uno.<\/p>\n Dado que los especialistas recomiendan indagar banco por banco qu\u00e9 establecen las cl\u00e1usulas de sus l\u00edneas de cr\u00e9dito hipotecario, LA NACION<\/strong> consult\u00f3 a cada uno de ellos y pudo saber qu\u00e9 establecen 15 entidades bancarias de la Argentina que ofrecen este tipo de pr\u00e9stamo<\/strong>.<\/p>\n Son diversos los escenarios que pueden llevar a alguien a querer adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Puede que haya quienes inviertan en \u00e9l, ya que a\u00fan viven en la casa de sus padres o de un familiar, trabajan, pero no tienen necesidad de independizarse todav\u00eda, por lo que van adquiriendo una vivienda a la que se mudar\u00e1n en un futuro: de esta forma, ofrecen el inmueble en alquiler y van cancelando las cuotas del cr\u00e9dito hipotecario con los ingresos que brinda el inquilino. Tambi\u00e9n puede ocurrir que haya personas interesadas en comprar un inmueble de esta forma, ya que actualmente ya son due\u00f1as de una propiedad, pero buscan mudarse a un inmueble de mayor tama\u00f1o. De esta forma, mientras vive en una casa chica, va pagando su nuevo inmueble (las sucesivas cuotas del cr\u00e9dito hipotecario) sin necesidad de sumar otros gastos. Otro escenario posible de aquellos que se inclinen por esta opci\u00f3n, ser\u00edan quienes eligen el real estate<\/em> como modo de inversi\u00f3n: buscan que, dentro de unos a\u00f1os genere renta, aunque por varios a\u00f1os la ganancia que da el alquiler se tenga que destinar simplemente a pagar el pr\u00e9stamo.<\/p>\n Pero, entonces, \u00bfes una buena inversi\u00f3n? El analista econ\u00f3mico Dar\u00edo Rubinsztein responde: \u201cDepende. En Estados Unidos es lo m\u00e1s normal del mundo<\/strong>, comprar propiedades con hipotecas y ponerlas en alquiler y, con el ingreso del inquilino van pag\u00e1ndola, pero hay que analizar varios puntos para ver si cierra la ecuaci\u00f3n<\/strong>\u201d. <\/p>\n En primer lugar, sugiere considerar si la tasa de inter\u00e9s es fija o variable. Si el escenario es el segundo<\/strong> (que es el caso de pr\u00e1cticamente todos los cr\u00e9ditos hipotecarios que se ofrecen hoy en la Argentina) sugiere analizar c\u00f3mo se encuentra la inflaci\u00f3n<\/strong>. Los cr\u00e9ditos UVA se ajustan por inflaci\u00f3n, lo que hace que, si esta se dispara, el pr\u00e9stamo se encarezca fuertemente. No es menor aclarar que, la tasa de inter\u00e9s de los pr\u00e9stamos solicitados como segunda vivienda suele ser m\u00e1s alta que la que se solicita para primera vivienda<\/strong>, ya que los bancos de la Argentina consultados permiten la modalidad de alquiler s\u00f3lo si es segunda vivienda. Para mencionar algunos casos, Galicia ofrece una tasa de inter\u00e9s del 10% si se solicita para primera vivienda, pero sube al 12%, para el caso de segunda; tambi\u00e9n del Naci\u00f3n, que ofrece una tasa nominal anual para clientes que no perciban haberes a trav\u00e9s del banco del 8,1% si es para vivienda \u00fanica y de ocupaci\u00f3n permanente, pero crece al 9,78% para aquellos que soliciten el pr\u00e9stamo para segunda vivienda. <\/p>\n Otro indicador a considerar es si el cr\u00e9dito financia el 100% de la propiedad o s\u00f3lo una parte y, por tanto, es necesario ingresar con un ahorro<\/strong>. Si es el segundo caso, el economista sugiere tener en cuenta que ser\u00eda bueno tener ahorros extras, ya que, si el inquilino se va antes de tiempo de la propiedad, otro tendr\u00e1 que afrontar el pago de las cuotas del cr\u00e9dito. Vale agregar tambi\u00e9n en este caso que, algunos bancos, cuando se trata de l\u00edneas para adquirir segunda vivienda, financian menos valor de la propiedad; es el caso del Banco Santander, que para los que son inmuebles de uso permanente, financian el 75%, pero para los que no son para este destino prestan hasta el 50% del valor de la propiedad.<\/p>\n Otro dato que no es menor y vale aclarar es que, aquellos que analicen comprar un inmueble con cr\u00e9dito hipotecario para destinarlo al alquiler, y recurran a las l\u00edneas de segunda vivienda, deber\u00e1n abonar IVA por la compra, es decir, el producto se encarecer\u00eda un 21% m\u00e1s<\/strong>. Uno de los bancos consultados suma un an\u00e1lisis al respecto, alertando que no siempre el ingreso del alquiler podr\u00eda llegar a cubrir la cuota del cr\u00e9dito. \u201cSi declaran que es vivienda no permanente, pagan IVA sobre los intereses. De esta forma, si la alquilan, seguramente el ingreso no cubrir\u00e1 toda la cuota del pr\u00e9stamo, sino el 70% aproximadamente (esto es si ingresan al cr\u00e9dito con un anticipo del 25%)\u201d, explican desde el COMAFI. <\/p>\n Otros expertos se\u00f1alan que, dado el nivel en que se encuentran las tasas ahora, los cr\u00e9ditos son caros y no dejar\u00edan una inversi\u00f3n tan alta. \u201cNo lo veo como una buena inversi\u00f3n<\/strong>, porque est\u00e1s pagando una tasa del 7% en un cr\u00e9dito para algo que te va a dar una renta del 4% o 5% bruta (es decir, sin descontar los impuestos o los gastos de mantenimiento que implicar\u00e1 el nuevo inmueble). Quiz\u00e1s sea bueno para quien compra un departamento pensando que lo usar\u00e1 en un par de a\u00f1os y en el mientras tanto lo va pagando con el alquiler\u201d, se\u00f1ala Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda. <\/p>\n Desde que despert\u00f3 el cr\u00e9dito hipotecario en abril del a\u00f1o pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia tom\u00f3 protagonismo y empez\u00f3 a ser un tema de conversaci\u00f3n recurrente entre los argentinos. Adem\u00e1s, el real estate recuper\u00f3 el atractivo como modo de inversi\u00f3n, ya que, en el \u00faltimo a\u00f1o creci\u00f3 la rentabilidad (se ubic\u00f3 en […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":172744,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[28],"tags":[],"class_list":["post-172743","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-economia"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/172743","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=172743"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/172743\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":172745,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/172743\/revisions\/172745"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/172744"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=172743"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=172743"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=172743"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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