centraliz\u00f3 la operatoria en el d\u00f3lar oficial<\/strong>, que ahora fluct\u00faa dentro de una banda de $1000 (l\u00edmite inferior) a $1400 (l\u00edmite superior), actualizada al 1\u202f% mensual.<\/p>\nEste esquema busca ofrecer mayor previsibilidad cambiaria y permitir al Banco Central acumular o desprenderse de reservas seg\u00fan donde opere la divisa en la banda.<\/p>\n
\u201cEl 94\u202f% de los contratos de alquiler en la Ciudad se firma en pesos y solo el 6\u202f% en d\u00f3lares<\/strong>\u201d, un 10% menos que el mes siguiente a la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres -en diciembre de 2023-, seg\u00fan datos aportados por el Colegio Inmobiliario porte\u00f1o (Cucicba), pero este peque\u00f1o segmento sigue marcando precios de referencia, sobre todo en el sector de propiedades premium.<\/p>\nEn el \u00faltimo a\u00f1o, el Observatorio Estad\u00edstico del Colegio registr\u00f3 un promedio del 90% de contratos en pesos, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC. \u201cY este \u00faltimo mes se increment\u00f3 la parte de pesos\u201d, comenta Miguel Chej\u202fMuse, corredor inmobiliario responsable del observatorio. \u201cLas personas fueron viendo la estabilidad, y el mercado no prev\u00e9 un salto grande; el salto que podr\u00eda haber es justo por inflaci\u00f3n.\u201d<\/p>\n
En paralelo, un relevamiento de Zonaprop mostr\u00f3 que los anuncios de alquiler en d\u00f3lares cayeron 35% respecto de 2023 <\/strong>y que, en enero de 2024<\/strong> (el mes siguiente a la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres) la mayor\u00eda de las publicaciones estaban en d\u00f3lares<\/strong>, mientras que hoy esto se revirti\u00f3: el 58% figuran en pesos y el 42% en d\u00f3lares.<\/p>\nPor su parte, Mateo Garc\u00eda, director Residencial en Toribio Ach\u00e1val, cuenta que tienen varios clientes que decidieron cerrar sus contratos en d\u00f3lares y piensan seguir as\u00ed.<\/strong> \u201cLo hacen en d\u00f3lares porque no quieren especular con la inflaci\u00f3n. Ellos mismos te dicen: \u2018d\u00f3lares son d\u00f3lares\u2019<\/strong>\u201d, cuenta. \u201cCada cliente define su perfil y se analiza el contrato con el inquilino. Vemos un mercado muy din\u00e1mico y mientras haya estabilidad en el tipo de cambio, las operaciones van a seguir empujando\u201d, agrega. <\/p>\nHoy, con un mercado que opera con un d\u00f3lar distinto . \u00bfConviene seguir pactando los contratos en pesos?<\/p>\n
Para responder esta pregunta, analizar lo que pas\u00f3 en el \u00faltimo a\u00f1o es clave. \u201cEl propietario que el a\u00f1o pasado cerr\u00f3 el contrato en d\u00f3lares, perdi\u00f3<\/strong>\u201d, asegura Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, y agrega: \u201cHoy, aunque est\u00e9 liberado el cepo, las personas todav\u00eda est\u00e1n reacias a hacerlo en d\u00f3lares por experiencias previas. Mucho impacto en el corto plazo no va a haber; hay que esperar qu\u00e9 pasa en el largo plazo y ver c\u00f3mo reacciona el mercado\u201d, agrega.<\/p>\nUn contrato atado al d\u00f3lar oficial expone al propietario por la fluctuaci\u00f3n de esa moneda<\/strong>: en el escenario actual con banda cambiaria ese riesgo es menor. De todas formas, si la cotizaci\u00f3n cae a $1000, el propietario cobra menos pesos por cada d\u00f3lar pactado. Por ejemplo en un contrato de US$500, cobrar\u00eda $500.000. Pero si sube a $1400 -el m\u00e1s alto de la banda-<\/strong> ese mismo contrato de US$500 se traduce en $700.000, una ganancia extra respecto al piso.<\/p>\nLa situaci\u00f3n cambiaria actual revela que hoy los inquilinos prefieren los contratos en d\u00f3lares, pero los propietarios, en pesos<\/strong>. Balayan a\u00f1ade que, tras las malas experiencias de devaluaciones previas, \u201caunque est\u00e9 liberado el cepo, todav\u00eda la gente est\u00e1 reacia a hacerlo en d\u00f3lares\u201d. <\/p>\nPara poder analizar qu\u00e9 podr\u00eda suceder en un futuro con un contrato firmado en d\u00f3lares, vale tomar como referencia los datos mensuales que publica el FocusEconomics, el informe que re\u00fane las proyecciones de las principales consultoras. En la \u00faltima entrega, la estimaci\u00f3n es que a fin de a\u00f1o el d\u00f3lar oficial rondar\u00e1 los $1306,40, lo que implicar\u00eda una <\/strong>depreciaci\u00f3n de 30,6\u202f% respecto al piso de $1000 y $1509,80<\/strong> a fines de 2026, mientras prev\u00e9n una desaceleraci\u00f3n de la inflaci\u00f3n al 42,9\u202f% en 2025<\/strong> y 25,5\u202f% en 2026<\/strong>.<\/p>\nCon estos n\u00fameros, pactar un contrato en d\u00f3lares, <\/strong>por ejemplo de US$500 mensuales, ofrecer\u00eda al propietario a fines de 2025 un alquiler de $653.200, y si la inflaci\u00f3n efectivamente se mantiene por encima de la depreciaci\u00f3n oficial (30,6%) como suceder\u00eda en el que caso de que se concreten las proyecciones, la renta en d\u00f3lares pierde atractivo<\/strong>. Es decir, al propietario no le conviene cerrar el contrato en d\u00f3lares.<\/p>\nDesde el lado del inquilino, otro es el an\u00e1lisis. Si tiene un contrato en d\u00f3lares, cuanto m\u00e1s cerca el d\u00f3lar est\u00e9 del tope ($1400), m\u00e1s cara ser\u00e1 la cuota traducida a pesos.<\/p>\n
En cambio, un contrato en pesos tambi\u00e9n de $500.000 que se ajuste por IPC \u2013al 42,9\u202f% proyectado para 2025\u2013 llevar\u00eda la cuota a $714.500, superando en $61.300 la conversi\u00f3n de US$500 al tipo oficial. Pese a esta diferencia, los inquilinos prefieren pactar todo en pesos porque reducen la exposici\u00f3n al riesgo cambiario y tienen mayor previsibilidad <\/strong>ya que los ajustes trimestrales o cuatrmestrales se pactan por inflaci\u00f3n. <\/p>\n