{"id":166116,"date":"2025-05-26T08:38:13","date_gmt":"2025-05-26T11:38:13","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=166116"},"modified":"2025-05-26T08:38:19","modified_gmt":"2025-05-26T11:38:19","slug":"las-cuotas-tras-el-aumento-de-las-tasas-y-como-quedaron-en-relacion-a-los-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=166116","title":{"rendered":"Las cuotas tras el aumento de las tasas y c\u00f3mo quedaron en relaci\u00f3n a los alquileres"},"content":{"rendered":"

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Desde fines de 2024, el <\/strong>mercado hipotecario en Argentina<\/strong><\/a> experimenta un escenario de constantes ajustes de tasas<\/strong>. <\/p>\n

Entre noviembre y diciembre de ese a\u00f1o comenzaron a dispararse los costos de los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA<\/strong><\/a>, y a mayo de 2025 varias entidades ya aplicaron su tercera o cuarta suba<\/strong>. <\/p>\n

El resultado es una ecuaci\u00f3n cada vez m\u00e1s compleja: \u00bfes m\u00e1s rentable mudarse hacia una vivienda propia o continuar pagando un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires?<\/strong><\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l es el impacto de estas subas? <\/strong>Los pr\u00e9stamos se encarecen<\/a> y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia.<\/p>\n

En el caso de los cr\u00e9ditos UVA<\/a>, cuya cuota se actualiza por inflaci\u00f3n seg\u00fan el \u00edndice CER<\/strong>, la suba de tasas resulta especialmente sensible. Si bien el sistema de indexaci\u00f3n permite que estos pr\u00e9stamos sean una opci\u00f3n viable en contextos inflacionarios, los aumentos en las tasas de inter\u00e9s pueden restringir cada vez el acceso a los pr\u00e9stamos<\/strong>.<\/p>\n

Mientras m\u00e1s alta es la tasa, mayor ser\u00e1 el ingreso que debe justificar el solicitante<\/strong>, ya que, por condici\u00f3n de los bancos, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. <\/p>\n

Entonces, al subir la tasa<\/strong>, tambi\u00e9n sube el valor de la cuota inicial<\/strong>, por lo que se necesitar\u00e1 un ingreso mayor demostrable. Este punto es el que puede dejar a una persona <\/strong>fuera de la posibilidad de acceder o de un inmueble en particular que, en este caso, la opci\u00f3n ser\u00eda buscar algo m\u00e1s chico o en un barrio m\u00e1s accesible. <\/p>\n

Las tasas hoy se ubican<\/strong>, en promedio, en el 4,9% para bancos p\u00fablicos o provinciales<\/strong>, mientras que los privados ya escalaron al 7,8%, <\/strong>cuando en un principio era del 5,5%, comparten desde la consultora Empiria. Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) de m\u00e1s del 20% en un cr\u00e9dito a 20 a\u00f1os.<\/p>\n

\u201cLa suba de tasas se compensa en parte con \u2018la baja\u2019 del d\u00f3lar<\/strong> -al comparar el oficial de hoy con el MEP anterior a la salida del cepo-, entonces eso a la demanda puede que le venga bien. Pero los bancos siguen complicados en t\u00e9rminos de liquidez\u201d, explica Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especialista en vivienda. <\/p>\n

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Las tasas promedio de los bancos se ubican en 4,9% para entidades p\u00fablicas o provinciales, y los privados ya escalaron al 7,8%<\/span>Inna Kot – Shutterstock<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

En marzo se registraron 992 escrituras formalizadas con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires<\/strong>, alrededor del 20% del total de actos del mes (4747) y un 1042% m\u00e1s con respecto al mismo mes del a\u00f1o pasado, seg\u00fan inform\u00f3 el Colegio de Escribanos porte\u00f1o. En cuanto a abril, mientras estamos a la espera de los datos del colegio, se observa que en el cuarto mes del a\u00f1o<\/strong> se otorgaron US$278 millones en cr\u00e9ditos UVA<\/strong>, de acuerdo a los datos aportados por la consultora Empiria en base al Banco Central. <\/p>\n

\u201cEste volumen de entre dos y tres mil cr\u00e9ditos por mes es un volumen sostenible\u201d, agrega Gonz\u00e1lez Rouco. \u201cNo olvidemos que todo el crecimiento fuerte de cr\u00e9ditos dej\u00f3 de crecer en septiembre\/octubre de 2024, luego de eso se fren\u00f3 y desde ese momento estamos relativamente planchados\u201d, sostiene. <\/p>\n

La suba de tasas se compensa en parte con \u201cla baja\u201d del d\u00f3lar<\/strong>, al comparar el oficial de hoy con el MEP anterior a la salida del cepo, entonces eso a la demanda puede que le venga bien<\/strong>. Pero los bancos siguen complicados en t\u00e9rminos de liquidez. \u201cSi puede que los bancos est\u00e9n complicados para seguir creciendo, pero para estabilizarse en estos n\u00fameros no pareciera\u201d. <\/p>\n

Por su parte, el Banco Naci\u00f3n concentra hoy la mayor parte del otorgamiento hipotecario<\/strong>, seguido por el Banco Galicia <\/strong>-en el lado de los privados- con m\u00e1s de 5000 pr\u00e9stamos ya otorgados<\/strong>, en un contexto en el que muchos bancos privados \u201cno tienen inter\u00e9s en prestar, pero terminan filtrando la demanda con tasas m\u00e1s altas\u201d, se\u00f1ala Gonz\u00e1lez Rouco.<\/p>\n

El economista interpreta el fen\u00f3meno como una respuesta natural al desbalance entre oferta y demanda<\/strong>: \u201cHay una gran demanda que creci\u00f3 muy r\u00e1pido y, al mismo tiempo, fondear cr\u00e9ditos hipotecarios es caro para los bancos <\/strong>porque se trata de pr\u00e9stamos con tickets muy altos\u201d, se\u00f1ala. \u201cLa soluci\u00f3n estructural deber\u00eda pasar por herramientas como la titulaci\u00f3n de carteras o la securitizaci\u00f3n<\/strong>, pero en la Argentina eso no existe: requiere un nivel de sofisticaci\u00f3n financiera que hoy est\u00e1 lejos\u201d.<\/p>\n

La pregunta que surge ahora es si la suba de tasas continuar\u00e1n afectando el mercado hipotecario en los pr\u00f3ximos meses o<\/strong> si los bancos optar\u00e1n por mantener condiciones m\u00e1s accesibles para sostener la recuperaci\u00f3n<\/strong>. En un contexto inflacionario, donde los UVA representan la \u00fanica opci\u00f3n viable, la evoluci\u00f3n de las tasas ser\u00e1 clave para determinar el futuro del sector<\/strong>.<\/p>\n

Pero, hay que tener en cuenta que la tasa promedio pactada<\/strong>-la de los cr\u00e9ditos que se otorgaron-en abril fue del 5,8%<\/strong>, lo que revela una fuerte participaci\u00f3n de entidades como el Banco Naci\u00f3n, que contin\u00faa ofreciendo condiciones m\u00e1s accesibles que el resto de las entidades.<\/p>\n

En este contexto, las tasas de los cr\u00e9ditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 14%<\/strong>. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones<\/strong>, aunque en algunos casos no hay tope. En general, estos cr\u00e9ditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, <\/strong>los plazos de financiaci\u00f3n var\u00edan entre 5 y 30 a\u00f1os, <\/strong>y las cuotas<\/strong>, al ser pr\u00e9stamos UVA, se ajustan por inflaci\u00f3n<\/strong>. Adem\u00e1s, la cuota comprometida <\/strong>por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales<\/strong>.<\/p>\n

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Con la nueva suba de tasas de los bancos, la ecuaci\u00f3n cambia<\/span>Daniel Basualdo<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

\u201cLos que tomaron un cr\u00e9dito UVA en la primera etapa -durante el Gobierno de Macri-, por la alta inflaci\u00f3n, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%\u201d, explic\u00f3 Jos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Pero, a su vez, reflexion\u00f3: \u201cEse porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler<\/strong>\u201d. Por lo que, muchas personas se enfrentan a una decisi\u00f3n crucial:\u00bfconviene pagar la cuota de un cr\u00e9dito hipotecario o seguir alquilando?<\/strong><\/p>\n

Ante esta consulta, cuando LA NACION hizo esta misma nota meses atr\u00e1s, el calculo entre ambas operaciones era similar bastante similar. Ahora, con la nueva suba de tasas, esta ecuaci\u00f3n cambia<\/strong>:<\/p>\n

La elecci\u00f3n entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino tambi\u00e9n de otros factores <\/strong>como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyecci\u00f3n a largo plazo (de 15 a 30 a\u00f1os) de lo que se quiera adquirir como vivienda. \u00bfQu\u00e9 pesa m\u00e1s a la hora de tomar la decisi\u00f3n y qu\u00e9 se resigna?<\/strong><\/p>\n

Para ilustrar el cruce entre ambas alternativas, se toma el ejemplo de una pareja que busca un dos ambientes de 50 m\u00b2 en Chacarita, valuado en US$120.000 <\/strong>(unos $144 millones, tomando un d\u00f3lar oficial de $1200), por lo que toma un pr\u00e9stamo bancario UVA por $108.000.000<\/strong> y poseer un ahorro inicial de US$30.000 <\/strong>(el 25% del valor de la propiedad):<\/p>\n

Ahora, al tomar la tasa promedio pactada en abril, que fue del 5,8%<\/strong>, la cuenta queda de la siguiente manera: <\/p>\n

En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas caracter\u00edsticas en Chacarita<\/strong>, implica un alquiler mensual alrededor de los $672.816<\/strong>, menos a tres de los cuatro casos planteados. Aunque, en esta ocasi\u00f3n, tambi\u00e9n el ajuste ser\u00e1 por inflaci\u00f3n, pero cada tres o cuatro meses dependiendo el contrato firmado.<\/p>\n

Otro caso, utilizando el mismo monto a pedir, se puede ver reflejado en la compra de un tres ambientes en, por ejemplo, Paternal.<\/strong> En esta zona, el valor de un alquiler de similares caracter\u00edsticas, ronda los $605.575<\/strong>, m\u00e1s bajo que en todos los casos. <\/p>\n

Al final, la decisi\u00f3n de comprar o alquilar depender\u00e1 no solo de un c\u00e1lculo financiero puntual, sino tambi\u00e9n del perfil y los riesgos que est\u00e9 dispuesto a asumir cada familia<\/strong>. Mientras las tasas sigan subiendo, el acceso a la vivienda propia se mantendr\u00e1 m\u00e1s elevado que el pago mensual de un alquiler, lo que podr\u00eda postergar el sue\u00f1o de la casa propia para una porci\u00f3n cada vez mayor de la poblaci\u00f3n.<\/p>\n

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