![](\"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/esteban-domecq-es-uno-de-los-hombres-mas-HJ7HTX4NWRD6TAWZRFXOI7TQIE-2.jpg\"\/)
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\u00bfPor qu\u00e9 todav\u00eda no despega el cr\u00e9dito hipotecario en la Argentina? \u00bfQu\u00e9 tiene que pasar para que una familia pueda volver a pensar en comprar una vivienda con financiamiento? \u00bfAlcanza con que bajen las tasas de inter\u00e9s o hay otras variables que deben alinearse?<\/p>\n
Un economista <\/strong>responde a estos interrogantes y analiza los tres factores clave que hoy condicionan al mercado inmobiliario<\/strong>: la situaci\u00f3n del costo de construcci\u00f3n<\/strong>, \u00bfest\u00e1 caro o barato?; las dificultades estructurales del cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>, con condiciones a\u00fan inaccesibles para muchos; y el impacto de la estabilizaci\u00f3n econ\u00f3mica<\/strong>, que asoma como condici\u00f3n indispensable para que el sector se reacomode.<\/p>\n En una charla organizada por Lugaren \u2014la firma que brinda liquidez a proveedores del sector que cobran en metros cuadrados\u2014, llevada a cabo en el marco de la Expo Construir, que junt\u00f3 a m\u00e1s de 30 mil concurrentes en dos d\u00edas, el economista Esteban Domecq<\/strong> comparti\u00f3 su mirada sobre la situaci\u00f3n actual del mercado inmobiliario.<\/p>\n En di\u00e1logo con<\/strong>LA NACION,<\/strong> dej\u00f3 definiciones clave sobre los desajustes de precios relativos, las tensiones en la cadena de valor y los desaf\u00edos que enfrenta la recuperaci\u00f3n del cr\u00e9dito a largo plazo.<\/p>\n \u2013 Estamos en el marco de un evento en el que distintos desarrolladores tienen un punto en com\u00fan: que el precio del costo de construcci\u00f3n hoy est\u00e1 alto en la Argentina. \u00bfEst\u00e1s de acuerdo con esto?<\/em><\/p>\n \u2013 Primero hay que entender que el costo de construcci\u00f3n tiene tres grandes componentes<\/strong>: materiales, mano de obra y gastos generales<\/strong>. Entre 2022 y 2023, en un contexto de inflaci\u00f3n acelerada y represi\u00f3n de precios relativos, sobre todo el d\u00f3lar oficial, los materiales \u2014que deber\u00edan tomar como referencia el tipo de cambio\u2014 empezaron a marcarse al d\u00f3lar libre. Eso hizo que, al igual que otros activos como autos o alimentos, subieran fuertemente en d\u00f3lares oficiales. Pero lo que parec\u00eda una construcci\u00f3n barata era<\/strong>, en realidad, un d\u00f3lar muy caro en una econom\u00eda extremadamente distorsionada<\/strong>. Con la estabilizaci\u00f3n que comenz\u00f3 en diciembre de 2023, el d\u00f3lar paralelo se estabiliz\u00f3 y eso gener\u00f3 que muchos bienes quedaran caros en esa moneda<\/strong>.<\/p>\n \u2013 \u00bfEso es producto de un encarecimiento del costo de la construcci\u00f3n o de una reducci\u00f3n dr\u00e1stica del tipo de cambio?<\/em><\/p>\n -Probablemente es una combinaci\u00f3n de las dos cosas<\/strong>. El costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares se duplic\u00f3 en un a\u00f1o y medio. <\/strong>Hoy no est\u00e1 caro, est\u00e1 por debajo de la media en d\u00f3lares. Este tipo de procesos ya se vieron en otros momentos de estabilizaci\u00f3n en Argentina, como la convertibilidad o el post-2001. En esos procesos, los costos hasta llegaron a cuadruplicarse. A medida que la econom\u00eda se estabiliza, los costos tienden a subir. Y yo creo que ese proceso est\u00e1 en marcha. Momento en el que, cuando uno mira los tres principales rubros del costo de la construcci\u00f3n, los materiales quedaron desfasados<\/strong>: como empezaron a marcarse con el d\u00f3lar blue en 2023, ahora no pueden retroceder al ritmo que baj\u00f3 el tipo de cambio, y ah\u00ed es donde aparecen las distorsiones.<\/p>\n \u2013 \u00bfTodav\u00eda pueden seguir subiendo?<\/em><\/p>\n \u2013 S\u00ed. Yo soy de la idea de que el costo de construcci\u00f3n, si bien tuvo un encarecimiento r\u00e1pido, repentino e importante, se ve con claridad que todav\u00eda no est\u00e1 en la zona media de que va a llegar. Va a seguir subiendo porque la econom\u00eda sigue estabiliz\u00e1ndose y normaliz\u00e1ndose<\/strong>. Ahora bien, despu\u00e9s del salto abrupto que vimos, es esperable una pausa.<\/p>\n \u2013 \u00bfPor qu\u00e9? <\/em><\/p>\n \u2013 Porque se sali\u00f3 del <\/strong>offside<\/strong><\/em>. <\/em>Mientras que el metro cuadrado de los inmuebles subi\u00f3 alrededor del 10% en el \u00faltimo a\u00f1o, el costo de construcci\u00f3n subi\u00f3 100%. Y eso genera un desacople de velocidades. Hoy convivimos con un mercado inmobiliario en recuperaci\u00f3n y un sector de la construcci\u00f3n que siente el impacto negativo de ese desajuste<\/strong>.<\/p>\n \u2013 El metro cuadrado a construir es m\u00e1s caro que el de las propiedades usadas pero tambi\u00e9n se habla de que el stock se va a agotar en alg\u00fan momento. \u00bfC\u00f3mo va a impactar esto en esta pausa de la que habl\u00e1s?<\/em><\/p>\n \u2013 Es cierto. El precio del usado ya empez\u00f3 una din\u00e1mica alcista, aunque es lenta<\/strong>. El mercado de valores inmobiliarios es inel\u00e1stico, grande y se mueve despacio. El costo de construcci\u00f3n cay\u00f3 un 60-70% entre 2018 y 2023, a una velocidad tremenda, estaba en m\u00ednimos hist\u00f3ricos y con un proceso que se dio a una enorme velocidad y en una magnitud muy importante, muy significativa. En paralelo, el mercado inmobiliario hizo un ajuste solo en forma parcial y m\u00e1s lenta: los precios inmobiliarios cayeron solo 30-35% en ese mismo lapso. Ahora, con el costo duplicado, el mercado empieza a pegar la vuelta de esa diferencia<\/strong>. Y a medida que la actividad, las escrituras y las hipotecas se reactivan, el precio del metro cuadrado va a seguir con presi\u00f3n alcista. Se va a seguir recomponiendo el precio de la del metro cuadrado en la Argentina. Y, tarde o temprano, precios, costos y productos van a reencontrarse en un nuevo equilibrio<\/strong>.<\/p>\n \u2013 Y ah\u00ed entra en juego el cr\u00e9dito hipotecario. Igualmente estamos todav\u00eda con n\u00fameros muy chicos de cr\u00e9dito comparado con el 2018. \u00bfVos qu\u00e9 crees que tiene que pasar para que el cr\u00e9dito se revitalice? <\/em><\/p>\n \u2013 Lo primero es que tiene que concluir el proceso de estabilizaci\u00f3n y terminar de erradicar la inflaci\u00f3n,<\/strong> y eso va a llevar tiempo. En los primeros meses del a\u00f1o tuvimos un nuevo episodio de inestabilidad, lo que deriv\u00f3 en subas de tasas. Hay que lograr una inflaci\u00f3n sostenidamente baja<\/strong> \u2014que vaya del 2-3% mensual a cero\u2014 para que puedan despegar los cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong>, no puede haber volatilidad, no puede haber rebotes inflacionarios; porque todo eso le pega directamente. Pero tambi\u00e9n, del lado del tomador es importante una recomposici\u00f3n en los ingresos. Los ingresos familiares todav\u00eda destinan una porci\u00f3n importante a gastos fijos como servicios, prepagas, educaci\u00f3n y transporte, que ya se sinceraron; por lo que, los componentes fijos del hogar hoy son m\u00e1s grandes y eso compite directamente contra la cuota. Una vez que esos ingresos se recompongan, va a haber m\u00e1s margen para la relaci\u00f3n cuota-ingreso, lo que llevar\u00eda a que aumente la demanda. <\/p>\n \u2013 Pero tambi\u00e9n tiene que haber una baja de tasas bancarias\u2026<\/em><\/p>\n \u2013 Totalmente. Si la inflaci\u00f3n sigue bajando, las tasas tambi\u00e9n lo van a hacer<\/strong>. Ya hubo un cambio de estrategia monetaria con el acuerdo con el FMI: pasamos a una base monetaria amplia, lo que gener\u00f3 presi\u00f3n sobre la tasa, pero ahora eso est\u00e1 empezando a ceder. Si la inflaci\u00f3n baja y la econom\u00eda se estabiliza, la tasa de inter\u00e9s tambi\u00e9n va a ir bajando. Deber\u00edamos ir hacia tasas hipotecarias del 5 al 8%<\/strong>, como se ve\u00edan hace seis meses.<\/p>\n \u2013 \u00bfY qu\u00e9 rol juega el mercado secundario de hipotecas?<\/em><\/p>\n \u2013 Es clave<\/strong>. Hay que desarrollarlo junto con m\u00e1s ahorro en pesos. Hoy estamos saliendo de una zona de turbulencia e inestabilidad. Yo soy optimista con respecto al cr\u00e9dito<\/strong>. Solo podr\u00eda haber un fin del cr\u00e9dito hipotecario si no es exitoso el intento de estabilizaci\u00f3n<\/strong>. Pero si el programa fiscal y monetario se mantiene firme, yo soy de la idea que tarde o temprano la inflaci\u00f3n en la Argentina va a desaparecer. El \u201ccu\u00e1ndo y c\u00f3mo\u201d es discutible y tal vez ah\u00ed puedo tener opiniones desencontradas con el Gobierno, pero con estos lineamientos macro, en la cual se cierra y se mantiene el equilibrio en las cuentas p\u00fablicas, el d\u00e9ficit fiscal, se mantiene su pared fiscal y se mantiene la prudencia y disciplina monetaria, es una cuesti\u00f3n de tiempo.<\/p>\n \u2013 \u00bfDe qu\u00e9 va a depender este tiempo?<\/em><\/p>\n \u2013 Si va a ser en uno o en tres a\u00f1os va a depender de un mont\u00f3n de factores<\/strong>: la situaci\u00f3n pol\u00edtica post elecciones, lo que pase en el mundo, el accionar de la pol\u00edtica econ\u00f3mica\u2026 Entonces, ah\u00ed tal vez yo no soy tan optimista de que esto va a ser un proceso lineal, al contrario<\/strong>. Es dif\u00edcil pensar un sendero lineal en el que baja la inflaci\u00f3n, bajan las tasas y se acelera el cr\u00e9dito en un formato lineal, ojal\u00e1 que s\u00ed, pero no es tan f\u00e1cil.<\/p>\n \u2013 \u00bfC\u00f3mo se espera que impacte en el largo plazo del mercado inmobiliario?<\/em><\/p>\n \u2013 Muy positivament<\/strong>e<\/strong><\/em>.<\/em><\/p>\n \u2013 \u00bfPor qu\u00e9?<\/em><\/p>\n \u2013 Porque volvi\u00f3 el poder adquisitivo en d\u00f3lares a la demanda del mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario es un mercado dolarizado<\/strong>. En 2023 la gente no se pod\u00eda comprar una propiedad.No ten\u00eda poder adquisitivo, no hab\u00eda cr\u00e9dito. Hoy, con este tipo de cambio y un mercado que se flexibiliza para las personas, \u00bfQu\u00e9 volvi\u00f3? La demanda genuina de propiedades, por eso el mercado inmobiliario ya est\u00e1 en la fase positiva<\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u00bfPor qu\u00e9 todav\u00eda no despega el cr\u00e9dito hipotecario en la Argentina? \u00bfQu\u00e9 tiene que pasar para que una familia pueda volver a pensar en comprar una vivienda con financiamiento? \u00bfAlcanza con que bajen las tasas de inter\u00e9s o hay otras variables que deben alinearse?
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