<\/p>\n
Como cada mes, muchos inquilinos y propietarios necesitan calcular el aumento del alquiler<\/strong><\/a> <\/strong>porque les toca el ajuste de su contrato. Estos var\u00edan, seg\u00fan hayan sido firmados con la ley sancionada en el 2020, con la modificaci\u00f3n que tuvo esa misma ley en 2023 o si se pactaron luego de la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres, momento en que se abri\u00f3 el juego para definir entre las partes la forma en la que se actualiza el valor de los contratos.<\/a><\/p>\n Aunque el presidente Javier Milei<\/strong> derog\u00f3 la ley de alquileres<\/strong><\/a> a trav\u00e9s del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en diciembre de 2023 y, con \u00e9l, abri\u00f3 el juego para definir la forma en la que se actualiza el valor de los contratos (el \u00edndice y cada cu\u00e1nto tiempo), todos los firmados previos al DNU continuar\u00e1n con los t\u00e9rminos acordados hasta su vencimiento<\/strong>.<\/p>\n Es decir, los acuerdos hechos bajo la ley sancionada en julio de 2020<\/strong> mantendr\u00e1n las actualizaciones anuales hasta que terminen<\/a>. La regulaci\u00f3n del precio indexado al ICL durar\u00e1 hasta la finalizaci\u00f3n de estos contratos, es decir, hasta octubre del 2026, a menos <\/strong>que se prorroguen<\/strong><\/a>.<\/strong><\/p>\n Estos casos realizan el ajuste del precio del alquiler una vez al a\u00f1o durante los 36 meses que dura el contrato, es decir dos veces en total<\/strong>. Dichos aumentos se regulan por el \u00cdndice para Contratos de Locaci\u00f3n (ICL), elaborado por el Banco Central, que dispone cu\u00e1nto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualizaci\u00f3n anual<\/strong>.<\/p>\n Un dato importante es que el hecho de que los alquileres <\/strong>vigentes se ajusten una vez por a\u00f1o seg\u00fan el ICL representa un escenario desventajoso para locatario y locador, ya que los propietarios deben prever la inflaci\u00f3n anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato<\/strong> y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del nuevo a\u00f1o, que no van acorde a la econom\u00eda del momento.<\/p>\n Existen varias p\u00e1ginas web que tienen dise\u00f1adas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres<\/strong><\/a>. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad<\/a> o tambi\u00e9n Arquiler<\/a>. Para consultar el \u00edndice en la segunda, los pasos son los siguientes:<\/p>\n Estos datos ayudar\u00e1n a calcular el monto a abonar durante el pr\u00f3ximo a\u00f1o y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho per\u00edodo. En definitiva, la f\u00f3rmula que se aplica consta del total del alquiler <\/strong>dividido por el \u00edndice con fecha de cuando se firm\u00f3 el contrato, multiplicado por el \u00edndice del d\u00eda en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta ser\u00e1 el monto del alquiler que el inquilino deber\u00e1 pagar durante el pr\u00f3ximo a\u00f1o<\/strong>, hasta la nueva actualizaci\u00f3n.<\/p>\n Por ejemplo, en mayo de 2024 el<\/strong> alquiler de un departamento<\/strong> de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires promediaba los $440.072,<\/strong> seg\u00fan Zonaprop<\/a>. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1\u00b0 de mayo del 2024, el 1\u00b0 de mayo de 2025 deber\u00eda empezar a pagar el aumento actualizado de $859.188.<\/strong><\/p>\n Para llegar a ese n\u00famero, en la calculadora deber\u00edan ingresarse los siguientes datos:<\/p>\n Ese c\u00e1lculo arrojar\u00e1 que el monto a abonar durante el pr\u00f3ximo a\u00f1o (hasta mayo de 2026) ser\u00eda de $859.188<\/strong> en base al incremento del 95,24% establecido por el ICL a principios del mes de mayo.<\/strong><\/p>\n Otra opci\u00f3n es consultar la p\u00e1gina oficial del Banco Central donde d\u00eda a d\u00eda la entidad actualiza el \u00edndice. Esta posibilidad no cuenta con un c\u00e1lculo autom\u00e1tico, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:<\/p>\n Desde la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres<\/strong>, los propietarios e inquilinos pueden acordar los ajustes y elegir qu\u00e9 \u00edndice se utilizar\u00e1 y cada cu\u00e1ntos meses ser\u00e1 la modificaci\u00f3n del monto a pagar por mes. Los contratos que se hicieron desde enero del 2024, con las nuevas reglas del DNU, volviendo al C\u00f3digo Civil y Comercial, se pudieron pautar con los ajustes que se prefirieran, aunque el que prim\u00f3 fue la actualizaci\u00f3n por inflaci\u00f3n tomando el IPC (\u00cdndice de Precios al Consumidor) con lapsos trimestrales o cuatrimestrales.<\/p>\n En internet existen m\u00faltiples opciones de calculadoras autom\u00e1ticas de inflaci\u00f3n acumulada<\/strong> que toman como referencia los datos publicados por el INDEC. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usar\u00e1 como referencia a continuaci\u00f3n:<\/p>\n Por ejemplo, si se pact\u00f3 un ajuste trimestral, para un alquiler de $586.791 iniciado en febrero de 2025<\/strong> que debe ajustarse en mayo, el \u00faltimo \u00edndice publicado por el INDEC es de marzo de 2025. En este caso, se usar\u00e1 el plazo de tres meses de enero de 2025 a marzo de 2025. Dado que la inflaci\u00f3n acumulada en ese per\u00edodo fue de 8,56%, el valor a pagar pasar\u00eda a ser de $637.020,39<\/strong> por mes.<\/strong><\/p>\n En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflaci\u00f3n de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflaci\u00f3n de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, <\/strong>dado que se trata de la inflaci\u00f3n acumulada del per\u00edodo.<\/p>\n Primero, hay que conocer cu\u00e1l fue la inflaci\u00f3n del per\u00edodo por el que se pretende ajustar el alquiler<\/strong>. Los pasos a seguir ser\u00edan los siguientes:<\/p>\n Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuaci\u00f3n:<\/p>\n En un ejemplo <\/strong>concreto, si el d\u00eda 1 de febrero de 2025 se firm\u00f3 un contrato de alquiler <\/strong>por $586.791 <\/strong>con ajuste trimestral por inflaci\u00f3n, este deber\u00eda ajustarse por primera vez en mayo. Dado que el informe del INDEC se difunde a mediados de mes, el primer d\u00eda de mayo estar\u00edan disponibles los datos de enero, febrero y marzo, pero todav\u00eda no los de abril.<\/p>\n El valor de la variaci\u00f3n mensual de la inflaci\u00f3n en esos meses fue de 2,2% en enero, 2,4% en febrero y 3,7% en marzo.<\/p>\n Despu\u00e9s de dividir cada uno por cien y sumarle uno, la cuenta ser\u00eda: 586.791 x 1,022 x 1,024 x 1,037 = $ 636.814<\/strong><\/p>\n El resultado no siempre coincide con el c\u00e1lculo realizado a trav\u00e9s de la calculadora autom\u00e1tica (chequeado.com<\/a>), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC est\u00e1n redondeadas (el n\u00famero puede contener mayor cantidad de decimales que, al contemplarlos en la cuenta, pueden variar entre 100 y 300 pesos m\u00e1s\/menos el resultado final).<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, el inquilino podr\u00e1 saber medio mes antes del ajuste cu\u00e1nto le va a aumentar el alquiler. Esto se debe a que \u2013usando este ejemplo como referencia- a mediados de abril ya puede conocer el valor de inflaci\u00f3n de marzo y, de esa forma, podr\u00eda calcular cu\u00e1nto va a tener que pagar en mayo. Sin embargo, la cifra podr\u00eda cambiar si el alquiler se paga a fin de mes<\/strong> porque ya estar\u00eda disponible el porcentaje de inflaci\u00f3n <\/strong>del mes anterior, en este ejemplo, de abril.<\/p>\n Los contratos firmados bajo la ley 27.737 <\/strong>(vigente desde el 17 de octubre de 2023 hasta el 29 de diciembre de 2023, fecha en que entr\u00f3 en vigencia el DNU de Javier Milei) se actualizan cada seis meses en base <\/strong>al coeficiente Casa Propia<\/strong><\/a>. Estos contratos empezaron a actualizarse a partir de abril de 2024, momento en que transcurrieron los primeros seis meses desde su firma (para el caso de aquellos que se hayan acordado en octubre).<\/p>\n Dado que el DNU de Javier Milei estableci\u00f3 que inquilino y propietario podr\u00e1n acordar libremente a qu\u00e9 \u00edndice atar el valor del contrato,<\/strong> los firmados luego de la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres pueden ajustarse por lo que en cada caso se prefiera. Para aquellos que opten por utilizar el \u00edndice de Casa Propia, existe una calculadora en internet que puede agilizar las cuentas, llamada arquiler.com<\/a>. Para hacer el c\u00e1lculo, se deben seguir estos pasos:<\/p>\n Con estos datos, se podr\u00e1 calcular el monto a abonar durante los pr\u00f3ximos meses y el porcentaje de incremento<\/strong> que corresponde a dicho per\u00edodo. Por ejemplo, en noviembre de 2024 el alquiler <\/strong>de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $538.324, <\/strong>seg\u00fan Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1\u00b0 de noviembre del 2024 optando por actualizarlo con el \u00edndice de Casa Propia cada seis meses, en mayo de 2025 deber\u00eda pagar $843.561.<\/strong><\/p>\n Para llegar a ese n\u00famero, en la calculadora deber\u00edan ingresarse los siguientes datos:<\/p>\n Ese c\u00e1lculo arrojar\u00e1 el monto a abonar durante los pr\u00f3ximos seis meses (hasta octubre de 2025) ser\u00eda de $843.561 <\/strong>en base al incremento del 56,7% establecido por el \u00edndice de Casa Propia <\/strong>(vale la pena aclarar que este n\u00famero es aproximado, ya que a\u00fan no se public\u00f3 el valor que corresponde para la fecha). <\/p>\nCon una calculadora autom\u00e1tica<\/b><\/h3>\n
Con la web del BCRA<\/b><\/h3>\n
Con una calculadora autom\u00e1tica<\/b><\/h3>\n
De forma manual<\/b><\/h3>\n