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En un mercado inmobiliario que viene demostrando un alza por la reactivaci\u00f3n del <\/strong>cr\u00e9dito hipotecario UVA<\/strong><\/a> <\/strong>(Unidad de Valor Adquisitivo) y una demanda latente que empieza a activarse, la <\/strong>eliminaci\u00f3n del cepo cambiario<\/strong><\/a> fue el empuj\u00f3n que faltaba<\/strong>.<\/p>\n Desde el lunes de la semana pasada, el <\/strong>mercado opera sin restricciones<\/strong><\/a> tras seis a\u00f1os<\/strong>, y se estableci\u00f3 un esquema de bandas para el d\u00f3lar que se mover\u00e1 entre los $1000 y $1400<\/strong>. Este cambio no solo impacta en la din\u00e1mica de las operaciones, sino tambi\u00e9n en el valor efectivo de las propiedades<\/strong><\/a>, especialmente las que se adquieren mediante cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>.<\/p>\n Seg\u00fan los datos m\u00e1s recientes del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, las escrituras crecieron un 94% interanual en febrero<\/strong>, y los precios de publicaci\u00f3n suben un 8,8% en los \u00faltimos 12 meses<\/strong>, de acuerdo a Zonaprop. Pero ahora, con un d\u00f3lar oficial m\u00e1s competitivo y previsibilidad cambiaria, el valor en pesos de las propiedades en d\u00f3lares baj\u00f3 de manera significativa en pocos d\u00edas<\/strong>. Es decir que se necesitan menos pesos para hacer el cambio a d\u00f3lares y efectivizar la operaci\u00f3n. <\/p>\n \u201cEs una se\u00f1al positiva saber que no se seguir\u00e1 disparando hacia arriba la cantidad de pesos que vas a necesitar para los mismos d\u00f3lares\u201d, explica Jos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Seg\u00fan el especialista, la apertura cambiaria reduce la incertidumbre y el costo en pesos de las propiedades<\/strong>, lo que facilita el acceso al cr\u00e9dito, disminuye las exigencias de ingresos para calificar y reduce las cuotas.<\/p>\n Esto ocurre porque, hasta que el \u00faltimo d\u00eda del cepo, el tipo de cambio utilizado para calcular los pr\u00e9stamos era el d\u00f3lar MEP<\/strong>, que el viernes 11 de abril cerr\u00f3 en $1362,74<\/strong>. Hoy, con el d\u00f3lar oficial en torno a los $1125 (al cierre de ayer martes 22 de abril)<\/strong>,<\/strong> el precio de una propiedad financiada cae significativamente en pesos.<\/p>\n Un ejemplo claro es el siguiente: una persona quiere comprar una propiedad de US$100.000<\/strong> con cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n Esta cuenta revela una diferencia a favor del comprador: $23.720.000 menos<\/strong>, solo por el tipo de cambio utilizado. Es decir, alrededor de un 18% menos en pesos<\/strong>.<\/p>\n Sin embargo, no hay que olvidar que esta baja en pesos aplica principalmente a las compras con cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>, que hasta ahora se realizaban con el d\u00f3lar MEP<\/strong>. Es decir, la baja no responde a una ca\u00edda en el valor de las propiedades en d\u00f3lares, sino al cambio en la cotizaci\u00f3n utilizada para la operaci\u00f3n.<\/p>\n Por otro lado, si se toma como referencia el d\u00f3lar oficial<\/strong>, que es el tipo de cambio sobre el que ahora se permite operar libremente, la situaci\u00f3n fue muy distinta en los primeros d\u00edas tras la salida del cepo: el \u00faltimo d\u00eda del cepo, el d\u00f3lar oficial cotizaba a $1097,5<\/strong>, y el primer d\u00eda sin restricciones abri\u00f3 en $1250<\/strong>, lo que implic\u00f3 una devaluaci\u00f3n inmediata del 14%<\/strong>. Aunque en los d\u00edas posteriores el valor volvi\u00f3 a niveles cercanos a los previos (como los actuales $1125), el impacto inicial marc\u00f3 un ajuste de precios.<\/p>\n En otras palabras, si se analiza en t\u00e9rminos del d\u00f3lar oficial, hubo una suba del valor en pesos cercana al 14% en el arranque del nuevo esquema<\/strong>, que luego se corrigi\u00f3 parcialmente. Esto demuestra que el impacto en el mercado puede variar seg\u00fan el tipo de operaci\u00f3n y el momento de compra.<\/p>\n Esta situaci\u00f3n puede acelerar las decisiones de los compradores<\/strong>, especialmente mientras el d\u00f3lar se mantenga dentro de la banda baja. Y tambi\u00e9n puede generar que los propietarios ajusten los valores en d\u00f3lares si perciben que la demanda se reactiva m\u00e1s r\u00e1pido de lo esperado.<\/p>\n En n\u00fameros concretos, de acuerdo al \u00faltimo informe de Zonaprop, un monoambiente medio de 40 m\u00b2 tiene un valor de publicaci\u00f3n de US$105.360.<\/strong> Por su parte, un dos ambientes de 50 m\u00b2 promedia los US$126.988, mientras que un tres ambientes de 70 m\u00b2 alcanza los US$174.473.<\/p>\n Al hacer el an\u00e1lisis por barrio, tomando como referencia una unidad de dos ambientes, Puerto Madero se mantiene en el podio de los m\u00e1s caros<\/strong>, con un valor de US$6095\/m\u00b2. Le siguen Palermo y N\u00fa\u00f1ez, <\/strong>con US$3341\/m\u00b2 y US$3143\/m\u00b2, respectivamente. Del otro lado, Lugano es el barrio con los precios de publicaci\u00f3n m\u00e1s bajos, <\/strong>con valores de US$1121\/m\u00b2. Nueva Pompeya (US$1428\/m\u00b2) y Parque Avellaneda (US$1529\/m\u00b2) completan el ranking de barrios m\u00e1s econ\u00f3micos.<\/p>\n El segmento de las casas conforma un tema aparte. El metro cuadrado se encuentra por debajo de los departamentos, en US$1756. En marzo subi\u00f3 0,5% y acumula un incremento del 1,9% en el primer trimestre del 2025<\/strong>. Si la mirada es interanual, subi\u00f3 un 4,9% en los \u00faltimos 12 meses, 3,9 puntos porcentuales por debajo del aumento en el precio de los departamentos que fue de 8,8%.<\/p>\n En n\u00fameros, una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de US$291.065, mientras que una de cuatro dormitorios se ubica en US$468.204.<\/p>\n