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Aquellos due\u00f1os que decidan alquilar una propiedad<\/strong> encarg\u00e1ndose de todo el proceso deben prestar atenci\u00f3n a una serie de cuestiones que hacen a una operaci\u00f3n exitosa<\/strong>. No es una tarea sencilla y puede resultar engorrosa si se desconocen los pasos. Seg\u00fan explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina, es necesario conocer a fondo los puntos clave del procedimiento<\/strong> para no cometer errores que puedan complicar el objetivo.<\/p>\n Lo primero a tener en cuenta es d\u00f3nde se ofrecer\u00e1 el inmueble<\/a>, muchas veces se opta por los sitios web de alquileres <\/a>que suelen ser una buena vidriera si se aprovecha. En este caso, la informaci\u00f3n detallada y las fotograf\u00edas de la propiedad hacen la diferencia<\/strong>. El siguiente paso es comenzar con las visitas de los pretensores o posibles inquilinos<\/a>, es decir, las personas que muestran inter\u00e9s en la propiedad.<\/p>\n Una vez que el propietario decide a quien alquilar tras haber realizado las entrevistas y visitas al inmueble, el siguiente paso es redactar la reserva<\/strong> que firmar\u00e1 el pretensor de locatario. Sostiene Abatti que la misma est\u00e1 sujeta a los requisitos que imponga el due\u00f1o de la propiedad o locador. La reserva debe contener un resumen del contrato, en primer lugar, debe establecer el plazo de alquiler que, despu\u00e9s del DNU 70\/2023 que rige desde el 29 de diciembre de 2023, no tiene un plazo m\u00ednimo legal, por lo que el tiempo en que estar\u00e1 alquilado el inmueble lo establecen las partes<\/strong>, por ej. un mes, seis meses, uno o dos a\u00f1os, etc. <\/p>\n \u201cActualmente se puede alquilar por una semana, 10 d\u00edas, un a\u00f1o, cinco a\u00f1os, el \u00fanico que est\u00e1 definido es el plazo m\u00e1ximo que para una vivienda es de 20 a\u00f1os y para los restantes destinos, como oficinas, galpones o locales comerciales, entre otros, es de 50 a\u00f1os.<\/p>\n La reserva tambi\u00e9n debe detallar la forma de pago de los alquileres <\/strong>y accesorios (ABL, AySA, entre otros impuestos ) y la actualizaci\u00f3n del valor, adem\u00e1s de la periodicidad de ese ajuste. \u201cHoy los alquileres se actualizan en forma trimestral o cuatrimestral<\/strong>. A medida que disminuya la inflaci\u00f3n esto va a cambiar, seguramente se va a extender a seis meses que fue lo t\u00edpico durante mucho tiempo\u201d, se\u00f1ala Abatti. En cuanto a la indexaci\u00f3n o actualizaci\u00f3n, sostiene que, generalmente, se usa el \u00cdndice de Precios del Consumidor (IPC)<\/strong>, del Instituto Nacional de Estad\u00edsticas y Censos (INDEC), pero hay libertad absoluta para elegir qu\u00e9 \u00edndice utilizar para los ajustes durante el tiempo que dure el contrato. <\/p>\n https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/el-costo-de-construir-una-casa-en-un-barrio-cerrado-sigue-aumentando-y-no-encuentra-techo-nid11042025\/<\/p>\n Sobre la garant\u00eda que pide el locador<\/strong>, esta puede tratarse de la fianza de una persona humana o de empresas de fianza o un seguro de cauci\u00f3n, en ese sentido, el propietario debe imponer las condiciones. \u201cSi va a aceptar a una persona de confianza del futuro inquilino, el propietario tiene que pedir que le traiga un informe de inhibiciones personales y de dominio del inmueble<\/strong> que va a ofrecer garant\u00eda, pero hay que aclarar que el fiador ofrece ese inmueble, adem\u00e1s de todo su patrimonio. Y especialmente ese inmueble, que va a servir de garant\u00eda, en principio. Al pretensor de inquilino, tambi\u00e9n debe solicitarle un informe de dominio y de inhibiciones y esto revelar\u00e1 si est\u00e1 inhibido, si tiene deudas; por otra parte, si la persona que va a alquiler es asalariada, debe presentar un recibo de sueldo<\/strong>. <\/p>\n \u201cEsto es muy importante tambi\u00e9n porque es necesario estudiar su capacidad de pago<\/strong>. Por ejemplo, alguien que gana un mill\u00f3n y medio de pesos, no puede alquilar un inmueble por un mill\u00f3n de pesos porque no tendr\u00e1 capacidad de pago. Se calcula que el valor del alquiler represente entre el 25% y al sumo el 30% del ingreso<\/strong>. Obviamente, si se trata de una pareja se suman los ingresos de ambos c\u00f3nyuges\u201d, detalla el especialista.<\/p>\n En el caso de los seguros de cauci\u00f3n, estos son comercializados por compa\u00f1\u00edas aseguradoras o bancos, que cobran entre uno y dos meses de alquiler y, a cambio, suscriben el contrato como garantes de los pagos mensuales.<\/p>\n La reserva se extiende durante un plazo y dentro de este lapso el locador le da el visto bueno a uno de los oferentes y a los dem\u00e1s los rechaza. Una vez constatados los datos aportados por el pretensor de inquilino y de las garant\u00edas, definidos los gastos a afrontar y conocido el estado general del inmueble, se podr\u00e1 avanzar a la se\u00f1a<\/strong>, que se trata de un compromiso escrito, firmado por ambas partes, en el cual se obligan en avanzar en la firma del contrato. Conviene pactar la se\u00f1a con facultad de arrepentimiento para ambas partes. <\/p>\n Generalmente se entrega un mes de alquiler y queda \u201ca cuenta\u201d del dinero que el inquilino debe pagar posteriormente a la firma el contrato. Hay que tener en cuenta que si no se pacta el pago con facultad de arrepentimiento, si el inquilino cancela la operaci\u00f3n perder\u00e1 el dinero de la se\u00f1a<\/strong>, en cambio si el que se arrepiente es el propietario deber\u00e1 devolver el doble del dinero percibido<\/strong>.<\/p>\n Luego se pasa propiamente a la firma del contrato que puede realizarse con la certificaci\u00f3n de firmas ante escribano p\u00fablico<\/strong>, en su oficina, momento en el que tambi\u00e9n se hace entrega de las llaves del inmueble.<\/p>\n Por \u00faltimo, Abatti recomienda que, si bien cualquier propietario puede gestionar por s\u00ed mismo un alquiler, lo m\u00e1s aconsejable es que recurra a una inmobiliaria<\/strong>, si es posible de la zona donde est\u00e1 ubicado el inmueble. All\u00ed encontrar\u00e1 a los especialistas que se van a encargar de ofrecerlo; estas son las personas id\u00f3neas para este tr\u00e1mite. \u201cLa ventaja fundamental es que el inmobiliario matriculado es la persona id\u00f3nea y experta en la materia<\/strong>, al contrario del propietario que podr\u00eda equivocarse en algo que luego le generar\u00e1 tal vez graves problemas\u201d, asegura. <\/p>\n Adem\u00e1s, la inmobiliaria tiene conocimiento de algo fundamental que es establecer el precio de alquiler de la propiedad, porque de hecho realiza una tasaci\u00f3n del inmueble, mediante la cual tiene en cuenta muchos factores como la cercan\u00eda a los subterr\u00e1neos o l\u00edneas de colectivos, colegios, supermercados, centros de salud, clubes, etc., si se trata de un edificio antiguo o moderno, los servicios y amenities con los que cuenta, entre otras cuestiones. En cambio, el due\u00f1o se limita a averiguar el valor de alquiler de inmuebles similares en la zona lo que no es suficiente. Tambi\u00e9n a la hora de redactar el contrato, no todas las personas est\u00e1n capacitadas para ello, por eso es necesaria la intervenci\u00f3n del corredor inmobiliario y, si el tipo de contrataci\u00f3n fuera muy compleja, deber\u00e1 intervenir un abogado especializado en la materia. Por \u00faltimo, tambi\u00e9n la inmobiliaria se ocupa de lo administrativo como ser el cobro mensual del alquiler o las cuestiones que est\u00e9n relacionadas al inmueble, siendo un intermediario entre ambas partes. <\/p>\n