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La convivencia en propiedad horizontal<\/a> implica no solo compartir espacios comunes, sino tambi\u00e9n asumir responsabilidades colectivas. Una de las preguntas m\u00e1s frecuentes entre propietarios e inquilinos es <\/strong>si es obligatorio designar un administrador de consorcio<\/strong><\/a>.<\/strong> La respuesta depende del tipo de edificio y del acuerdo entre los copropietarios, pero tambi\u00e9n est\u00e1 regulada por la ley.<\/p>\n El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, vigente desde agosto de 2015<\/strong>, regula las relaciones jur\u00eddicas entre los copropietarios de un edificio en propiedad horizontal. En su art\u00edculo 2065<\/a> establece que el consorcio est\u00e1 obligado a contar con un administrador<\/a>, pero introduce una distinci\u00f3n importante: esta obligaci\u00f3n rige cuando existen tres o m\u00e1s unidades funcionales.<\/strong><\/p>\n Esto significa que, en casos de edificios muy peque\u00f1os \u2014como un d\u00faplex dividido en dos viviendas\u2014, no es obligatorio designar un administrador en forma legal. Sin embargo, s\u00ed debe existir un representante del consorcio<\/strong>, porque toda propiedad horizontal es considerada por ley como una persona jur\u00eddica.<\/p>\n \u201cTodo consorcio debe tener un representante legal, porque por ley es una persona jur\u00eddica, incluso si son solo dos unidades\u201d, explic\u00f3 Miguel \u00c1ngel Summa, presidente de la C\u00e1mara Argentina de la Propiedad Horizontal, en di\u00e1logo con LA NACION<\/strong>.<\/p>\n En la misma l\u00ednea, el abogado Mart\u00edn Lermer<\/strong> sostuvo que el administrador es una figura obligatoria en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 2065 del C\u00f3digo Civil y Comercial, salvo que se trate de un consorcio con menos de tres unidades funcionales. En ese caso, no hay obligaci\u00f3n de nombrarlo, aunque s\u00ed es imprescindible que exista un representante legal<\/strong>.<\/p>\n S\u00ed. La ley no impone que el administrador sea una persona externa ni profesional matriculado, salvo en algunas jurisdicciones que s\u00ed lo exigen para ciertas tareas (como la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, donde existe un registro obligatorio). Por lo tanto, puede ser un propietario del edificio designado por asamblea<\/strong>, si as\u00ed lo decide la mayor\u00eda.<\/p>\n En caso de no contar con un administrador profesional, las tareas de gesti\u00f3n, mantenimiento y cobro de expensas deben ser asumidas por alguno de los copropietarios<\/strong> o repartidas entre varios, lo que puede generar dificultades pr\u00e1cticas si no hay acuerdos claros. Sin embargo, Summa advierte que \u201ctodo tiene que estar documentado\u201d<\/strong>, para cumplir con la ley y evitar posibles conflictos o sanciones.<\/p>\n Por su parte, Lermer aclar\u00f3 adem\u00e1s que el administrador puede tratarse de un vecino, una empresa o una persona externa al edificio. \u201cLo importante es que sea designado legalmente por la asamblea y acepte el cargo\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n S\u00ed. Es el caso de los subconsorcios<\/strong>, una figura que aparece cuando la estructura del edificio tiene sectores bien diferenciados, como por ejemplo una torre de viviendas y una galer\u00eda comercial en la planta baja. En estos casos, cada sector puede tener su propia administraci\u00f3n<\/strong>, aunque todos dependen de un consorcio general. Esta divisi\u00f3n suele facilitar la gesti\u00f3n operativa y financiera, ya que permite que cada parte del edificio se organice seg\u00fan sus necesidades.<\/p>\n En la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, la Ley 941<\/a> y sus modificatorias regulan la actividad del administrador. All\u00ed, todos los consorcios deben inscribirse en el <\/strong>Registro P\u00fablico de Administradores<\/strong><\/a>, y los administradores deben rendir cuentas anualmente. Esto hace que, en la pr\u00e1ctica, incluso en consorcios peque\u00f1os, se tienda a formalizar esta figura.<\/p>\n En cambio, en otras provincias, la regulaci\u00f3n puede ser menos estricta, aunque el marco general sigue siendo el del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Summa resalt\u00f3 que hay diferentes cuestiones, algunas son contables, de mantenimiento, de convivencia, de hacer cumplir la ley<\/strong>, todas ellas tareas fundamentales que el administrador debe abordar para garantizar el buen funcionamiento del consorcio.<\/p>\n En caso de que no se designe un administrador cuando la ley lo exige, el consorcio incumple una obligaci\u00f3n legal. Esto puede generar conflictos entre los copropietarios y llevar a acciones judiciales, especialmente si hay desacuerdos sobre el manejo de los fondos comunes o el mantenimiento del edificio. Summa advirti\u00f3 que, en estos casos, el consorcio ser\u00e1 intimado a regularizar su situaci\u00f3n y, si persiste el incumplimiento, puede enfrentarse a sanciones.<\/strong><\/p>\n La falta de un administrador genera tambi\u00e9n problemas operativos, ya que nadie se hace responsable de las tareas administrativas y de gesti\u00f3n.<\/strong> Esto puede afectar tanto el mantenimiento del edificio como la resoluci\u00f3n de conflictos entre los copropietarios, lo que a su vez pone en riesgo el funcionamiento del consorcio.<\/p>\n Aunque el rol del administrador es clave para el funcionamiento de un consorcio, no est\u00e1 formalmente regulado por una carrera profesional<\/strong>. Seg\u00fan Summa, el administrador no tiene una formaci\u00f3n acad\u00e9mica espec\u00edfica, sino que se valora su capacidad para gestionar las obligaciones legales y operativas del consorcio. Esta falta de regulaci\u00f3n genera desaf\u00edos, especialmente cuando el administrador no est\u00e1 matriculado, lo que puede traer problemas dentro del consorcio, desde la falta de cumplimiento de la ley hasta el mal manejo de los fondos.<\/p>\n En ausencia de un Colegio de Administradores, el perfil del administrador sigue siendo una actividad con una evoluci\u00f3n que se enfrenta a obst\u00e1culos. Esto hace que la figura del administrador sea esencial pero vulnerable a problemas si no cumple con los requisitos legales.<\/p>\n Mart\u00edn Lermer coincide en que el perfil del administrador se ha profesionalizado en los \u00faltimos a\u00f1os a trav\u00e9s de cursos y capacitaciones, pero advirti\u00f3 que siempre es importante verificar que provengan de entidades serias o profesionales de reconocida solvencia t\u00e9cnica.<\/p>\n