![](\"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/los-saltos-del-dolar-preocupa-a-los-tomadores-de-PIJVUYWWHNCDPGVWLEBBDOIFHQ-1.jpg\"\/)
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Durante los \u00faltimos meses, los cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong>hab\u00edan empezado a cobrar mayor protagonismo <\/strong>gracias a un contexto de cierta estabilidad cambiaria<\/strong> y salarios en pesos que<\/strong>, al menos de forma nominal, corr\u00edan m\u00e1s r\u00e1pido que el valor del metro cuadrado<\/strong> de los inmuebles en d\u00f3lares: en enero de 2025, el \u00edndice de salarios se increment\u00f3 2,9% mensual<\/strong> -de acuerdo a los datos del INDEC-, contra un m2 que aument\u00f3 un 0,6% en el mismo mes<\/strong> -seg\u00fan Zonaprop-. Esta distinci\u00f3n es importante porque no hay que olvidar que en la Argentina los inmuebles se venden en d\u00f3lares, pero los pr\u00e9stamos de los bancos se otorgan en UVA y se ajustan mes a mes.<\/strong><\/p>\n Pero, este equilibrio era fr\u00e1gil<\/strong>. En el \u00faltimo mes, el d\u00f3lar MEP<\/strong> -la cotizaci\u00f3n que se utiliza en las operaciones con cr\u00e9dito hipotecario- subi\u00f3 m\u00e1s del 10% y dej\u00f3 fuera de juego a muchos que estaban a punto de firmar <\/strong>porque los bancos tardan entre 30 y 40 d\u00edas desde que se solicita el cr\u00e9dito hasta que se entrega el dinero<\/strong>. Un caso concreto es el de una persona que ya hab\u00eda se\u00f1ado la propiedad que iba a comprar con un pr\u00e9stamo y, a ra\u00edz de la suba, desisti\u00f3 de la operaci\u00f3n.<\/p>\n La mayor\u00eda de las entidades financian hasta el 75% del valor total de la propiedad en pesos<\/strong>, siempre que la cuota inicial no supere el 25% de los ingresos del solicitante.<\/strong> Por eso, cuando el d\u00f3lar aumenta<\/strong>, se necesitan m\u00e1s pesos para comprar la misma propiedad<\/strong> y, como consecuencia, el porcentaje que representa la cuota en el salario ser\u00e1 mayor generando que personas que antes calificaban no puedan hacerlo.<\/p>\n Una alternativa para quienes el aumento de la cuota,<\/strong> debido a las fluctuaciones cambiarias los deje afuera, es ampliar el anticipo en d\u00f3lares<\/strong>. Los bancos exigen que sea el 25% pero una salida es desembolsar m\u00e1s dinero de entrada para que lo que resta financiar en pesos sea menor, pero vale aclarar que \u201cno todos tienen ese dinero bajo el colch\u00f3n\u201d.<\/p>\n \u201cEl cr\u00e9dito hipotecario estaba sostenido por la estabilidad del d\u00f3lar<\/strong>. En cuanto el MEP se movi\u00f3, se rompi\u00f3 la ecuaci\u00f3n\u201d, resume Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda. A eso se suman dos elementos adicionales: la suba de las tasas de los cr\u00e9ditos hipotecarios <\/strong>(no solo las ofertadas -hoy est\u00e1n en 7,5% en promedio-, sino principalmente las contratadas -5,6% en promedio-) y un aumento del valor del metro cuadrado<\/strong>. La combinaci\u00f3n encarece los pr\u00e9stamos y exige m\u00e1s ingreso o m\u00e1s d\u00f3lares ahorrados<\/strong>.<\/p>\n Sin dejar pasar el contexto global actual que genera incertidumbre en el impacto que pueda tener en la econom\u00eda local. \u201cLa incertidumbre global o regional suele disparar la demanda de d\u00f3lares<\/strong>, lo que complica a\u00fan m\u00e1s cualquier esquema de cr\u00e9dito en moneda local atado al d\u00f3lar, como los hipotecarios ajustados por MEP<\/strong>\u201d, explica Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa.<\/p>\n Cuando el d\u00f3lar se mantiene estable y el valor de las propiedades en d\u00f3lares no se mueve <\/strong>demasiado, el salario en pesos puede ir ganando algo de terreno<\/strong> en t\u00e9rminos relativos. Es decir: cada vez se necesita menos sueldo (o menos d\u00f3lares) para llegar a una propiedad. Pero cuando el d\u00f3lar sube, todo se da vuelta<\/strong>.<\/p>\n \u201cComo el valor del metro cuadrado est\u00e1 en d\u00f3lares, un salto del 10% en el tipo de cambio implica que, en pesos, ese m\u00b2 cuesta 10% m\u00e1s<\/strong>. El problema es que los bancos no prestan m\u00e1s, entonces ese 10% extra lo tiene que cubrir el comprador: o tiene m\u00e1s sueldo, o tiene m\u00e1s d\u00f3lares ahorrados. Ninguna de las dos cosas es f\u00e1cil de conseguir\u201d, dice el economista de la consultora Empiria.<\/p>\n Sobre esto concuerda Daitch: \u201cLa suba del MEP se combina con la suba del m2<\/strong> (por expectativas o inflaci\u00f3n) y con el encarecimiento de la cuota si suben las tasas, entonces el ingreso necesario para calificar sube tambi\u00e9n<\/strong>. Es un efecto domin\u00f3 que puede dejar a muchas personas afuera\u201d.<\/p>\n \u00bfLa suba del MEP te puede dejar afuera del cr\u00e9dito, aun cuando ya ten\u00edas parte del dinero comprometido? <\/strong>La respuesta es s\u00ed<\/strong>. \u201cSi la diferencia entre lo que te da el banco y lo que necesit\u00e1s se ampl\u00eda de golpe por la suba del d\u00f3lar MEP, te pod\u00e9s quedar corto<\/strong>. Es un riesgo real que se acent\u00faa ante este tipo de saltos de la cotizaci\u00f3n<\/strong>\u201d, dice el CEO de Tasa Tasa. Y agrega que: \u201cCon el salto del MEP y una recomposici\u00f3n salarial que no queda claro si seguir\u00e1 acompa\u00f1ando, la ventana de los cr\u00e9ditos como una buena alternativa corre riesgo de cerrarse<\/strong>. Volver\u00edamos a una l\u00f3gica donde el acceso est\u00e1 m\u00e1s condicionado por el acceso al d\u00f3lar que por la capacidad de pago en pesos. Se vuelve m\u00e1s elitista, en cierto punto\u201d.<\/p>\n A pesar de que es un momento en el cual es necesario que el futuro tomador est\u00e9 m\u00e1s atento a los cambios en la econom\u00eda local, Daitch dice que \u201caun es temprano para saber si esto no fue solo una turbulencia y los ingresos pueden continuar su v\u00eda de recomposici\u00f3n<\/strong>\u201d.<\/p>\n En paralelo, tambi\u00e9n subieron las tasas de inter\u00e9s<\/strong>. No solo las que publicitan los bancos, sino tambi\u00e9n la tasa promedio contratada<\/strong>, que viene aumentando a un ritmo de 0,2 puntos por mes. Hoy se ubica en torno al 5,6% efectiva anual,<\/strong> aunque el Banco Naci\u00f3n, que mantiene una tasa del 4,5%, concentra una porci\u00f3n importante del mercado por su competitividad. \u201cEs el que est\u00e1 traccionando la mayor parte de las solicitudes por tener una de las tasas m\u00e1s competitivas del sistema\u201d, concuerdan los especialistas.<\/p>\n Sin embargo, los analistas coinciden en que la tasa no es hoy el principal obst\u00e1culo<\/strong>. \u201cSi la tasa sube, pod\u00e9s cambiar de banco o ajustar el plazo. No es sencillo, pero hay herramientas. El problema es cuando se mueve el d\u00f3lar<\/strong>: eso es un factor que puede pinchar el cr\u00e9dito de forma directa\u201d, sostiene Gonz\u00e1lez Rouco.<\/p>\n \u201cEl cr\u00e9dito hipotecario es muy sensible al equilibrio<\/strong>. Se trata de operaciones en el l\u00edmite: no estamos hablando de gente con sobra de ingresos, sino de personas que hacen cuentas muy ajustadas. Cuando ese equilibrio se rompe, la demanda se retrae enseguida<\/strong>\u201d, explica el economista.<\/p>\n Pero, adem\u00e1s de la suba de tasas promedio contratada, tambi\u00e9n subieron las ofertadas por las entidades: de los 24 bancos que ofrecen cr\u00e9ditos hipotecarios, 12 de ellos decidieron elevarlas<\/strong>, lo que encarece a\u00fan m\u00e1s el acceso a la vivienda. Los analistas del mercado se\u00f1alan que esta tendencia responde a la necesidad de las entidades financieras de frenar de alguna manera la demanda <\/strong>frente a que su capacidad prestable es limitada. <\/strong>\u201cCon una tasa inferior, califica m\u00e1s gente, pero los bancos no tienen el fondeo necesario para que esto ocurra, por eso suben las tasas\u201d, explica Jos\u00e9 Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario.<\/p>\n El mercado hipotecario argentino es todav\u00eda incipiente<\/strong>. El stock actual ronda los US$200 millones en promedio<\/strong>, una cifra baja para un pa\u00eds del tama\u00f1o y las necesidades habitacionales de Argentina. Muchos de los cr\u00e9ditos otorgados en los \u00faltimos meses se apoyaban en la percepci\u00f3n de que el d\u00f3lar no se iba a disparar. Hoy esa confianza est\u00e1 en revisi\u00f3n.<\/p>\n Pese a la coyuntura, \u00bfel <\/strong>real estate<\/strong><\/em> argentino sigue siendo una buena oportunidad para quien pueda entrar?<\/strong> La respuesta que dan los especialistas es s\u00ed. \u201cPara quien ya tiene los d\u00f3lares y puede comprar sin depender del cr\u00e9dito, sigue siendo un buen momento\u201d, aseguran.<\/p>\n \u201cLos precios en d\u00f3lares siguen bajos en comparaci\u00f3n hist\u00f3rica<\/strong>. Adem\u00e1s, si el cr\u00e9dito sobrevive a esta coyuntura y se normaliza, los precios pueden empezar a subir y ah\u00ed gana el que entr\u00f3 antes. Pero es un juego que hoy solo pueden jugar quienes ya est\u00e1n l\u00edquidos o tienen espalda financiera<\/strong>. El acceso masivo todav\u00eda est\u00e1 muy limitado\u201d, suma Daitch.<\/p>\n Sobre esto concuerda Gonz\u00e1lez Rouco: \u201cLos inmuebles todav\u00eda no subieron como van a subir. Es una propiedad que sigue subvaluada, y si pod\u00e9s meterte, hacelo. No se le puede poner precio a la seguridad de tu casa\u201d.<\/p>\n<\/p>\n Conforme a los criterios de<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Durante los \u00faltimos meses, los cr\u00e9ditos hipotecarioshab\u00edan empezado a cobrar mayor protagonismo gracias a un contexto de cierta estabilidad cambiaria y salarios en pesos que, al menos de forma nominal, corr\u00edan m\u00e1s r\u00e1pido que el valor del metro cuadrado de los inmuebles en d\u00f3lares: en enero de 2025, el \u00edndice de salarios se increment\u00f3 2,9% mensual -de acuerdo a los datos del INDEC-, contra un m2 que aument\u00f3 un 0,6% en el mismo mes -seg\u00fan Zonaprop-. Esta distinci\u00f3n es importante porque no hay que olvidar que en la Argentina los inmuebles se venden en d\u00f3lares, pero los pr\u00e9stamos de los bancos se otorgan en UVA y se ajustan mes a mes.
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