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La <\/strong>reaparici\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA<\/strong><\/a> (Unidad de Valor Adquisitivo), a partir de la segunda mitad del 2024, marc\u00f3 <\/strong>un punto de inflexi\u00f3n en el mercado inmobiliario argentino<\/strong><\/a>, luego de a\u00f1os de estancamiento y baja de precios.<\/p>\n El cambio en <\/strong>el mercado con la vuelta de los pr\u00e9stamos<\/strong><\/a> ya se refleja en los n\u00fameros: en los primeros dos meses del 2025<\/strong>, se entregaron alrededor de 5000 pr\u00e9stamos hipotecarios en todo el pa\u00eds<\/strong>. A pesar de que enero y febrero tienden a ser meses en los que las operaciones bajan -y eso se vio en la cantidad de transacciones totales-, en el caso de las compras con hipoteca esto no fue as\u00ed. \u201cLos datos muestran la buena evoluci\u00f3n de este tipo de cr\u00e9ditos y la fuerte demanda de los mismos\u201d, destac\u00f3 Fernando \u00c1lvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano.<\/p>\n En t\u00e9rminos de volumen de financiamiento -en todo el pa\u00eds-, en enero se entregaron cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong><\/a> para personas f\u00edsicas por un total de $186 millones<\/strong>, mientras que en febrero la cifra ascendi\u00f3 a $204 millones en todo el pa\u00eds<\/strong>. Este crecimiento sostenido refleja la confianza del mercado y la necesidad de financiamiento para la adquisici\u00f3n de viviendas. Luego de que en noviembre y diciembre se entregaran $184 y $187 millones respectivamente<\/strong>.<\/p>\n \u201cEst\u00e1n habiendo m\u00e1s consultas y operaciones con cr\u00e9dito. Todav\u00eda no es a los niveles que estaba en 2017 -en la era de Macri-, pero si empieza a haber m\u00e1s movimiento<\/strong>. De igual manera, las consultas que recibimos son alrededor del 10% del total, no mucho m\u00e1s\u201d, asegura Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin.<\/p>\n Uno de los factores de estos datos tiene que ver con que desde noviembre, de los 24 bancos que ofrecen cr\u00e9ditos, 12 de ellos decidieron elevar las tasas de inter\u00e9s de los cr\u00e9ditos hipotecarios<\/strong>, lo que encarece a\u00fan m\u00e1s el acceso a la vivienda. Los analistas del mercado se\u00f1alan que esta tendencia responde a la necesidad de las entidades financieras de frenar de alguna manera la demanda <\/strong>frente a que su capacidad prestable es limitada. <\/strong>\u201cCon una tasa inferior, califica m\u00e1s gente, pero los bancos no tienen el fondeo necesario para que esto ocurra, por eso suben las tasas\u201d, explica Jos\u00e9 Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario.<\/p>\n Es necesario aclarar que los pr\u00e9stamos en la Argentina dependen en gran medida de la inflaci\u00f3n<\/strong>, ya que la UVA se ajusta diariamente de acuerdo al \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC), lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo. Pero, en una econom\u00eda con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es alto. <\/strong>En los \u00faltimos seis meses, los pagos mensuales de estos pr\u00e9stamos aumentaron un 15,9%<\/strong>. Por lo que, la suba de precios y la volatilidad econ\u00f3mica pueden ser variables que complican el acceso al financiamiento.<\/p>\n En este sentido, el 2024 cerr\u00f3 con una inflaci\u00f3n del 117,8%<\/strong>, pero \u00bfqu\u00e9 se espera para 2025? <\/strong>Si la inflaci\u00f3n se desacelera seg\u00fan lo proyectado, es posible que las tasas tambi\u00e9n se estabilicen, permitiendo una mayor previsibilidad para los tomadores de cr\u00e9dito.<\/p>\n Seg\u00fan las proyecciones del \u00faltimo informe de LatinFocus, que recopila estimaciones de m\u00e1s de 50 bancos y consultoras, la inflaci\u00f3n llegar\u00eda a 26,6% a fin de a\u00f1o<\/strong>, lo que podr\u00eda generar un alivio en las tasas de inter\u00e9s. Sin embargo, los expertos advierten que otros factores pueden jugar en contra. \u00bfSe viene un a\u00f1o m\u00e1s favorable para quienes quieren comprar una vivienda<\/strong>?<\/p>\n Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, de la inmobiliaria hom\u00f3nima, destac\u00f3 que m\u00e1s all\u00e1 de la inflaci\u00f3n, la clave para que el mercado hipotecario se consolide es la recuperaci\u00f3n del poder adquisitivo es que<\/strong> \u201cla demanda de cr\u00e9ditos depende del ingreso disponible. Para que el mercado hipotecario crezca, es fundamental que los salarios se recuperen y que bajen las tasas de inter\u00e9s\u201d.<\/p>\n Sobre este punto tambi\u00e9n hace hincapi\u00e9 Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especializado en vivienda: \u201cEl principal punto para que crezcan los cr\u00e9ditos es el salario<\/strong>. Sin una mejora en los ingresos, el acceso al cr\u00e9dito sigue siendo limitado para muchas familias\u201d.<\/p>\n Ach\u00e1val agrega que \u201csi bien la inflaci\u00f3n proyectada para 2025 es menor que la del a\u00f1o pasado, el problema sigue siendo la relaci\u00f3n entre cuotas y salarios<\/strong>. Mientras los ingresos no acompa\u00f1en, mucha gente seguir\u00e1 postergando la decisi\u00f3n de endeudarse\u201d.<\/p>\n \u201cLa baja de la inflaci\u00f3n es s\u00edntoma de estabilidad<\/strong> y eso genera tranquilidad a la hora de pensar en sacar un cr\u00e9dito. Pero lo importante es saber si con tu sueldo vas a poder pagar la cuota<\/strong>\u201d, asegura Gonz\u00e1lez Rouco. Y cuenta que, en 2018 los pr\u00e9stamos se frenaron por la devaluaci\u00f3n, no por la inflaci\u00f3n. \u201cPor supuesto que una persona que est\u00e1 pensando en tomar una decisi\u00f3n semejante, tener poca inflaci\u00f3n da calma, pero no es el eje m\u00e1s importante<\/strong>\u201d.<\/p>\n Rozados agrega que, \u201cindependientemente de cual sea la tasa de inflaci\u00f3n, quien toma un cr\u00e9dito tiene que ser consiente de que su cuota y su capital se van a ajustar en UVA<\/strong>, entonces la decisi\u00f3n inicial tiene que ser responsable conociendo eso y previendo que va a poder asumir un aumento futuro, considerando su realidad laboral y sus ingresos\u201d.<\/p>\n Es importante hacer hincapi\u00e9 en que, la unidad de cuenta UVA existe y tiene sentido porque hay inflaci\u00f3n<\/strong>. En cambio, si no hubiese inestabilidad, \u201cse prestar\u00eda directamente en pesos y no har\u00eda falta ning\u00fan \u00edndice. La unidad de cuenta se hace necesaria porque existen \u00edndices de inflaci\u00f3n altos<\/strong>\u201d, agrega el fundador de Reporte Inmobiliario.<\/p>\n Para que los cr\u00e9ditos hipotecarios sean m\u00e1s accesibles<\/strong>, se necesitan varios factores que generen una mayor estabilidad en el sistema financiero y bancario.<\/p>\n Rozados explica que, desde una perspectiva macroecon\u00f3mica, \u201clo l\u00f3gico es pensar que a medida que baja la inflaci\u00f3n, las tasas de inter\u00e9s tambi\u00e9n deber\u00edan hacerlo\u201d<\/strong>.<\/p>\n El especialista tambi\u00e9n indica que la soluci\u00f3n estructural para un sistema de cr\u00e9dito hipotecario sostenible es que los bancos puedan securitizar los pr\u00e9stamos<\/strong>, como ocurre en otros pa\u00edses: \u201cHoy por hoy, se recurre a la disponibilidad de dinero en distintas cuentas. La l\u00f3gica es que, en la medida en que se fortalezca la ca\u00edda de la inflaci\u00f3n <\/strong>y se solidifique la macroeconom\u00eda, iremos hacia un sistema con mayor acceso al cr\u00e9dito hipotecario<\/strong>\u201d.<\/p>\n Achaval coincide en que la clave es la combinaci\u00f3n de recuperaci\u00f3n salarial y baja de tasas<\/strong>: \u201cPara que se recupere el cr\u00e9dito tiene que haber dos cosas: que se recuperen los salarios y que bajen las tasas<\/strong>. Todos los cr\u00e9ditos que se dieron ahora son con tasas anteriores a la \u00faltima suba. Pero los bancos hoy tienen poca liquidez <\/strong>y, mientras el Banco Central contin\u00fae con su pol\u00edtica de restricci\u00f3n monetaria para frenar la inflaci\u00f3n, no habr\u00e1 m\u00e1s pesos disponibles para prestar. Si la inflaci\u00f3n comienza a bajar, la autoridad monetaria podr\u00e1 ser m\u00e1s laxa y eso permitir\u00e1 que bajen las tasas\u201d.<\/p>\n