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El precio del metro cuadrado de las propiedades emprendi\u00f3 un camino alcista el a\u00f1o pasado y todo predice<\/a> que esa tendencia seguir\u00e1 presente. De todas formas, algunos barrios mantienen una oferta de departamentos usados con valores impensados, que hablan de oportunidades.<\/p>\n El metro cuadrado de publicaci\u00f3n subi\u00f3 un 6,8% en 2024,<\/strong><\/a> seg\u00fan n\u00fameros de Zonaprop, luego de cinco a\u00f1os en que no creciera. Efectivamente, entre 2019 y 2023, los valores cayeron un 24%, pero desde mediados del 2023 arranc\u00f3 el cambio de ciclo: los precios dejaron de caer y, posteriormente, en 2024, empezaron a subir.<\/p>\n D\u00edas pasados, uno de los analistas econ\u00f3micos m\u00e1s escuchados entre los empresarios y los agentes financieros,<\/strong><\/a> <\/strong>Esteban Domecq<\/strong><\/a>, anticip\u00f3 que los precios de las propiedades subir\u00edan hasta un 40%. <\/strong>Aclar\u00f3 que es dif\u00edcil saber en cu\u00e1nto tiempo se dar\u00e1, pero explic\u00f3 que \u201cpueden ser dos, tres o cuatro a\u00f1os, tranquilamente\u201d. Adem\u00e1s, seg\u00fan un informe de Reporte Inmobiliario de febrero, \u201ca diferencia del trimestre anterior, ya ning\u00fan barrio muestra estabilidad o baja de valores, todos suben\u201d.<\/strong><\/p>\n En ese contexto, y en un momento en que el metro cuadrado de publicaci\u00f3n promedio del usado en CABA se encuentra en US$2396, seg\u00fan datos de marzo de Zonaprop, y en US$2099, el precio de cierre (para uno a tres ambientes), seg\u00fan Reporte Inmobiliario sobre datos de enero, atraen la atenci\u00f3n las zonas que defienden un valor por debajo de esos promedios.<\/p>\n Seg\u00fan el mismo informe de Reporte Inmobiliario citado anteriormente, varios barrios defienden valores de metro cuadrado por debajo de los US$1500<\/strong>, en unidades de dos y tres ambientes, ubicadas en la ciudad de Buenos Aires. Entre ellos, se encuentran Boedo, Floresta, Parque Avellaneda, San Nicolas<\/strong> (centro), San Telmo y Villa Crespo<\/strong>.<\/p>\n \u201cSon valores realmente de oportunidad, muy bajos, dudo que esos precios se sostengan por mucho m\u00e1s tiempo,<\/strong> y el que est\u00e1 comprando a estos valores es muy poco probable que, el d\u00eda de ma\u00f1ana, no se arrepienta\u201d, se\u00f1ala Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, y agrega: \u201cHay que tener en cuenta, adem\u00e1s, el valor en el que est\u00e1n los alquileres hoy, por lo que, el que compra a estos precios, estar\u00e1 obteniendo una muy buena rentabilidad\u201d.<\/p>\n El informe aclara que, el relevamiento se refiere a precios de oferta, ya que \u201ccuando observamos los valores de cierre se viene visualizando una mejora m\u00e1s marcada mes a mes, por lo que, como venimos diciendo hace ya algunos meses, habr\u00e1 que seguir ambas tendencias con atenci\u00f3n\u201d.<\/p>\n Los barrios en los que se encuentran departamentos por menos e 1500\/m\u00b2 son los siguientes:<\/p>\n El aumento del metro cuadrado no es el \u00fanico protagonista en el mercado del real estate<\/em>, sino que hay varios indicadores que tambi\u00e9n muestran que el sector arde. El 2024 cerr\u00f3 con casi 55.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un crecimiento del 35% comparado a 2023, y el mejor diciembre en 17 a\u00f1os, con 7667 operaciones.<\/a> Ahora, otro de los indicadores del mercado tambi\u00e9n anuncia buenos augurios para el sector: el tiempo de absorci\u00f3n de la oferta de propiedades en venta.<\/strong><\/p>\n Para traducirlo, la absorci\u00f3n del stock de inmuebles muestra cu\u00e1nto tiempo puede demorar en venderse lo ofertado en el mercado. El n\u00famero resulta de tomar el stock total de las propiedades (lo que figura en un portal inmobiliario en un mes determinado), dividirlo por la cantidad de operaciones de compraventa promedio que se est\u00e1n haciendo, y dividirlo, luego, por 12. De esta forma, si se toma el stock de inmuebles en venta de Zonaprop en diciembre <\/a>(que promediaba las 103.000 unidades), se lo divide por 5800 (el promedio mensual de las escrituras que se hicieron en los \u00faltimos seis meses del 2024) y se divide por 12, el resultado da 1,5.<\/p>\n En otras palabras, el tiempo de absorci\u00f3n de la oferta de inmuebles en diciembre de 2024 fue de 1,5 a\u00f1os, ubic\u00e1ndose siete veces por debajo del m\u00e1ximo (10,3 a\u00f1os a mediados del 2020) y \u201ctambi\u00e9n por debajo del hist\u00f3rico, que es de 3 a\u00f1os\u201d<\/strong>, dice Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, de la inmobiliaria hom\u00f3nima. En otras palabras, en diciembre se necesitaban 1,5 a\u00f1os para lograr vender todas las propiedades ofertadas en ese momento en Zonaprop, mientras que a mediados del 2020 ese n\u00famero ascend\u00eda a m\u00e1s de 10 a\u00f1os, seg\u00fan cifras del Radar Inmobiliario.<\/p>\n Se trata de un indicador clave en el mercado inmobiliario, ya que mide la demanda que existe y la velocidad con la que se venden los inmuebles. En este caso concreto, \u201crepresenta una mejora importante porque lentamente se va acercando al per\u00edodo previo al auge de las operaciones con cr\u00e9ditos UVA, cuando el stock total se vend\u00eda en menos de un a\u00f1o<\/strong>\u201d, concluye Ach\u00e1val.<\/p>\n