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Luego de la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres en diciembre de 2023, a trav\u00e9s del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei<\/strong><\/a>, <\/strong>se <\/strong>abri\u00f3 el juego para que inquilinos y propietarios definan entre ellos la forma en la que se <\/strong>pactan los contratos.<\/p>\n En ese sentido, son varios los puntos que hay que tener en cuenta para evitar problemas y hay que discutir, acordar y poner por escrito, antes de firmar <\/strong>un contrato de alquiler<\/strong><\/a>.<\/strong><\/p>\n A la hora de firmar un contrato existen puntos primordiales a tener en cuenta: la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexaci\u00f3n y los pagos adelantados.<\/strong><\/p>\n Los alquileres podr\u00e1n establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, seg\u00fan lo acuerden las partes. Es decir, se podr\u00e1n firmar en pesos, d\u00f3lares o la moneda que acuerden, lo importante es que lo acordado deber\u00e1 quedar por escrito en el contrato<\/strong>. El inquilino no podr\u00e1 exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el acuerdo.<\/p>\n En lugar de utilizar el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL)<\/a> que usaban los contratos firmados bajo la ley o el \u00edndice Casa Propia<\/a> (que aplic\u00f3 para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre y diciembre de 2023), inquilino y propietario podr\u00e1n acordar libremente a qu\u00e9 \u00edndice atar el valor del contrato. <\/strong>Por ejemplo, se pueden indexar a la inflaci\u00f3n, a la evoluci\u00f3n salarial, al \u00edndice de precios mayoristas, al valor de la nafta, una combinaci\u00f3n de \u00edndices<\/strong>, etc.<\/p>\n En cuanto a la periodicidad del ajuste, las partes podr\u00e1n ponerse de acuerdo acerca de cada cu\u00e1nto tiempo actualizar el valor del alquiler.<\/strong><\/p>\n El plazo de los contratos de alquiler ser\u00e1 el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, ser\u00e1n de dos a\u00f1os<\/strong>.<\/p>\n Vale la pena se\u00f1alas que un informe del Colegio Inmobiliario porte\u00f1o de hace unos meses revela que el 90% de los acuerdos de alquiler que se est\u00e1n firmando son en pesos, <\/strong>a pesar de que se permite que puedan pactarse en moneda extranjera, y se cierran con ajustes cuatrimestrales<\/strong>, por 24 meses<\/strong> y utilizando el indicador del IPC<\/strong>, a pesar de que algunos todav\u00eda se siguen pactando bajo el ICL.<\/p>\n Cuando reg\u00eda la ley de alquileres, el inquilino pod\u00eda resolver el contrato sin expresi\u00f3n de causa<\/strong> una vez transcurridos los seis meses de vigencia de contrato. En esa instancia, ten\u00eda que indemnizar al locador con el equivalente a un mes y medio del monto del alquiler vigente. Si decid\u00eda finalizar el contrato despu\u00e9s de un a\u00f1o, la indemnizaci\u00f3n era menor, equivalente a un mes. En ambos casos, el inquilino deb\u00eda notificar su intenci\u00f3n de rescindir con un m\u00ednimo de 30 d\u00edas de anticipaci\u00f3n.<\/p>\n Sin embargo, hoy la situaci\u00f3n vira hacia la libertad casi absoluta: las partes pueden acordar el momento en que se puede rescindir, el tiempo de antemano en que se debe notificar esa decisi\u00f3n y el tipo de indemnizaci\u00f3n que regir\u00e1.<\/strong><\/p>\n Es importante dejar por escrito esto, ya que, si no est\u00e1 expresado en el contrato, el DNU establece que el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, sin previa anticipaci\u00f3n. En ese caso, deber\u00e1 indemnizar al propietario pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificaci\u00f3n de la rescisi\u00f3n hasta la fecha en que finaliza el contrato<\/strong>. Por ejemplo, en el caso de un contrato de un a\u00f1o, si el inquilino le avisa que se va al sexto mes tendr\u00eda que pagarle una indemnizaci\u00f3n del 10% que el locador hubiese percibido por los seis meses restantes al precio del alquiler vigente del d\u00eda en que devuelve el inmueble.<\/p>\n Ya no hay ninguna limitaci\u00f3n para el monto del dep\u00f3sito de garant\u00eda. La ley de alquileres derogada establec\u00eda que el inquilino deb\u00eda entregar un monto fijo de dep\u00f3sito equivalente a un mes de alquiler. Ahora queda en manos del propietario e inquilino el definir ese monto.<\/p>\n La Ley de Alquileres establec\u00eda que el inquilino deb\u00eda proponerle al propietario dos opciones de garant\u00eda <\/strong>y que el locador deb\u00eda elegir una sola. Por ejemplo, estas pod\u00edan ser una garant\u00eda propietaria, un recibo de sueldo o un seguro de cauci\u00f3n. Hoy, con la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres, esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.<\/strong><\/p>\nEn qu\u00e9 moneda<\/b><\/h3>\n
Qu\u00e9 indexaci\u00f3n se har\u00e1 y con qu\u00e9 periodicidad ser\u00e1 el ajuste<\/b><\/h3>\n
Por cu\u00e1nto tiempo<\/b><\/h3>\n
Qui\u00e9n, c\u00f3mo y cu\u00e1ndo puede rescindir el contrato<\/b><\/h3>\n
Definir el pago y la devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito<\/b><\/h3>\n
Qu\u00e9 se tomar\u00e1 como garant\u00eda<\/b><\/h3>\n