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Luego de la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres en diciembre de 2023, a trav\u00e9s del Decreto de Necesidad y Urgencia<\/a> (DNU) del presidente Javier Milei<\/strong><\/a>, se abri\u00f3 el juego para que inquilinos y propietarios definan<\/strong> entre ellos la forma y las condiciones en que se <\/strong>pactan los contratos.<\/p>\n Desde entonces, queda en manos del locador y del locatario el definir en qu\u00e9 moneda hacer los contratos, qu\u00e9 indexaci\u00f3n se har\u00e1 y con qu\u00e9 periodicidad ser\u00e1 el ajuste, la duraci\u00f3n del contrato, las garant\u00edas y dep\u00f3sitos, entre otros.<\/p>\n Uno de esos puntos que hay que conversar y tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler es definir qui\u00e9n se har\u00e1 cargo de las reparaciones.<\/strong> En ese sentido, hasta la existencia de la ley, todos los arreglos corr\u00edan por cuenta del propietario<\/strong>, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. Luego del DNU, estas reglas dejaron de ser leyes de orden p\u00fablico (obligatorias)<\/strong>, y s\u00f3lo quedar\u00e1n \u201cpor default\u201d, en caso de que no se aclare en el contrato. Es decir, como en el caso del plazo y del \u00edndice de ajuste, en las reparaciones tambi\u00e9n se puede pactar libremente qui\u00e9n -el propietario o el inquilino- paga cada rotura o arreglo que haya que hacer. Si esto no se deja asentado en el contrato, autom\u00e1ticamente regir\u00e1 lo establecido antes del DNU.<\/p>\n El punto m\u00e1s caliente de este tema en vigencia de la ley era el de las reparaciones urgentes<\/strong>, que eran obligatorias y ahora dejaron de serlo.<\/strong> Lo que se establec\u00eda antes del DNU era que si, por ejemplo, el departamento se empezaba a inundar, el inquilino o el administrador le deb\u00edan avisar cuanto antes al propietario. Si a las 24 horas el locador no enviaba un profesional para solucionar el problema, el inquilino ten\u00eda derecho a contratar a alguien por su cuenta<\/strong> y cargarle el gasto al propietario <\/strong>o bien descontarlo del alquiler del mes siguiente. Esto provocaba, en algunos casos, que el inquilino no analizara el mercado en busca de la opci\u00f3n m\u00e1s profesional o el mejor costo, hecho que perjudicaba al propietario o a su inmueble.<\/p>\n \u201cAhora, se puede poner en el contrato que el inquilino pague la reparaci\u00f3n, no a costa del propietario, o que, en lugar de ser 24 horas el plazo de respuesta del propietario, sea 48 o 72 horas, o lo que decidan, o que no se descuente del alquiler, sino que el propietario haga el reembolso al inquilino en determinado plazo\u201d, aconseja Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias.<\/p>\n En este contexto, Esper tambi\u00e9n hace referencia a las cl\u00e1usulas abusivas que pueden surgir con las reglas de juego que trajo el DNU. En un caso como el de un incendio, un propietario podr\u00eda pedir que los da\u00f1os los tenga que pagar el inquilino. \u201cEs una cl\u00e1usula que puede ser injusta, entonces un juez la puede declarar nula porque es abusiva\u201d<\/strong>, sostiene.<\/p>\n A la hora de firmar un contrato existen puntos primordiales a tener en cuenta: la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexaci\u00f3n y por cu\u00e1nto tiempo se har\u00e1n los acuerdos.<\/strong><\/p>\n Los alquileres podr\u00e1n establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, seg\u00fan lo acuerden las partes. Es decir, se podr\u00e1n firmar en pesos, d\u00f3lares o la moneda que acuerden, lo importante es que lo acordado deber\u00e1 quedar por escrito en el contrato<\/strong>. El inquilino no podr\u00e1 exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el acuerdo.<\/p>\n En lugar de utilizar el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL)<\/a> que usaban los contratos firmados bajo la ley o el \u00edndice Casa Propia<\/a> (que aplic\u00f3 para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre y diciembre de 2023), inquilino y propietario podr\u00e1n acordar libremente a qu\u00e9 \u00edndice atar el valor del contrato. <\/strong>Por ejemplo, se pueden indexar a la inflaci\u00f3n, a la evoluci\u00f3n salarial, al \u00edndice de precios mayoristas, al valor de la nafta, una combinaci\u00f3n de \u00edndices<\/strong>, etc.<\/p>\n El plazo de los contratos de alquiler ser\u00e1 el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, ser\u00e1n de dos a\u00f1os<\/strong>.<\/p>\n Vale la pena se\u00f1alar que un informe del Colegio Inmobiliario porte\u00f1o de hace unos meses revela que el 90% de los acuerdos de alquiler que se est\u00e1n firmando son en pesos, <\/strong>a pesar de que se permite que puedan pactarse en moneda extranjera, y se cierran con ajustes cuatrimestrales<\/strong>, por 24 meses<\/strong> y utilizando el indicador del IPC<\/strong>, a pesar de que algunos todav\u00eda se siguen pactando bajo el ICL.<\/p>\n1. C\u00f3mo se va a pagar el contrato<\/b><\/h3>\n
En qu\u00e9 moneda<\/b><\/h4>\n
Qu\u00e9 indexaci\u00f3n se har\u00e1 y con qu\u00e9 periodicidad ser\u00e1 el ajuste<\/b><\/h4>\n
2. Duraci\u00f3n del contrato<\/b><\/h3>\n
Por cu\u00e1nto tiempo<\/b><\/h4>\n