<\/p>\n
El negocio de los alquileres cambi\u00f3 casi de un d\u00eda para el otro. <\/strong><\/a>La derogaci\u00f3n de la ley de alquileres fue un punto de inflexi\u00f3n clave. <\/strong>Enrique Abatti es presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina, adem\u00e1s de un abogado especializado en el mercado inmobiliario<\/strong> que sigue desde hace casi 50 a\u00f1os la din\u00e1mica de los alquileres y que lleva m\u00e1s de 66 libros escritos sobre la tem\u00e1tica s junto con los Dres. Ival Rocca (h) y Enrique Abatti (h), se anima a un mano a mano con LA NACION <\/strong>y adelanta lo que viene en un mercado en ebullici\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n \u2013 \u00bfQu\u00e9 cambios fundamentales trajo el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que derog\u00f3 la ley de alquileres?<\/strong><\/p>\n \u2013 El DNU estableci\u00f3 un cambio copernicano en materia de locaciones<\/strong>. No tiene antecedentes en la legislaci\u00f3n argentina y pocos a nivel mundial, ya que otorga una libertad contractual sin precedentes entre las partes<\/strong>. Marc\u00f3 un antes y un despu\u00e9s en el mercado de alquileres: uno de los m\u00e1s significativos fue la eliminaci\u00f3n del plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os<\/strong> para los contratos de vivienda, que hab\u00eda sido un gran obst\u00e1culo para los propietarios. Ahora, los contratos pueden adaptarse a las necesidades de las partes, con plazos m\u00e1s cortos y ajustes m\u00e1s din\u00e1micos.<\/strong><\/p>\n \u2013\u00bfPor qu\u00e9 fall\u00f3 la ley de alquileres sancionada en 2020?<\/strong><\/p>\n \u2013 El mayor error fue ignorar la realidad econ\u00f3mica del pa\u00eds<\/strong>. Imponer contratos de tres a\u00f1os con ajustes anuales en un contexto de inflaci\u00f3n que superaba el 240% anual fue un desprop\u00f3sito<\/strong>. Los propietarios no pod\u00edan sostener esos t\u00e9rminos, lo que result\u00f3 en una dr\u00e1stica reducci\u00f3n de la oferta. Otro error grave fue no permitir que los alquileres se pactaran en moneda extranjera<\/strong>. Esto, combinado con la posibilidad de pagar en pesos al tipo de cambio oficial, gener\u00f3 una enorme brecha entre los costos reales y los ingresos de los propietarios.<\/p>\n -Hoy los contratos se ajustan cada tres meses, \u00bfse ampliar\u00e1 ese plazo? \u00bfde qu\u00e9 depende?<\/strong><\/p>\n -Con la derogaci\u00f3n de la ley que obligaba a los propietarios a mantener el precio fijo de los alquileres durante un a\u00f1o, el a\u00f1o pasado se triplic\u00f3 la oferta de alquileres<\/strong>, ya que ahora las partes se ponen de acuerdo para fijar los montos y elijen libremente los \u00edndices de ajuste y su periodicidad. A medida que contin\u00fae disminuyendo la inflaci\u00f3n pasar\u00e1n de trimestrales a cuatrimestrales<\/strong> y luego, seguramente, a semestrales, beneficiando especialmente a quienes quieren alquilar porque ahora pueden elegir, negociar los precios, sus ajustes y condiciones de pago.<\/p>\n -No hay m\u00e1s listas de esperas como hace un a\u00f1o atr\u00e1s<\/strong><\/p>\n -Desaparecieron porque los precios de los alquileres se han estabilizado e incluso con rebajas a moneda constante, seg\u00fan las ubicaciones de los inmuebles, de hasta un 20%. Esto contribuy\u00f3 a disminuir tambi\u00e9n la tensi\u00f3n social causada por las leyes derogadas, que terminaron perjudicando a los inquilinos<\/strong>. Tambi\u00e9n se levant\u00f3 la prohibici\u00f3n de pagar alquileres en moneda extranjera<\/strong>, lo que permite a las partes acordar pagos en d\u00f3lares o euros, si as\u00ed lo desean, fundamental en un contexto de alta inflaci\u00f3n y fluctuaciones cambiarias<\/strong>.<\/p>\n -Adem\u00e1s se elimin\u00f3 la obligaci\u00f3n de registrar los contratos en la AFIP, ahora ARCA<\/strong><\/p>\n -Si ese tr\u00e1mite hab\u00eda desalentado a muchos propietarios. Hoy el mercado es m\u00e1s fluido<\/strong><\/a>, con m\u00e1s oferta y precios que se est\u00e1n moderando, e incluso disminuyendo en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Esta mayor flexibilidad ha permitido que los inquilinos tengan m\u00e1s opciones <\/strong>y puedan negociar condiciones m\u00e1s favorables<\/strong>.<\/p>\n \u2013 Y, \u00bfqu\u00e9 les pasa a los propietarios con esta nueva realidad?<\/strong><\/p>\n \u2013 La oferta de alquileres se revitaliz\u00f3.<\/strong> Durante la vigencia de la Ley 27.551, muchos propietarios retiraron sus inmuebles del mercado <\/strong>por las restricciones que les impon\u00eda, especialmente la imposibilidad de ajustar los alquileres seg\u00fan la inflaci\u00f3n. Ahora, con la libertad contractual que establece el DNU, propiedades que estaban en venta han vuelto al mercado de alquileres<\/strong>. Esto gener\u00f3 una gran oferta en algunos segmentos, lo que beneficia a los inquilinos, quienes ahora tienen la posibilidad de elegir y negociar precios, ya que, ante la perspectiva de los propietarios de tener una inmueble sin alquilar, bajan sus condiciones y precios. Por ejemplo, hay propietarios que ofrecen descuentos importantes a quienes pagan varios meses por adelantado<\/strong>, algo que estaba prohibido anteriormente, por el art. 1196 del CCyC, que fue modificado. Esto <\/strong>dinamiza el mercado y genera un c\u00edrculo virtuoso<\/strong><\/a>, ya que los propietarios pueden utilizar ese dinero para otras inversiones.<\/p>\n -Pese a los descuentos, \u00bfle conviene a los propietarios ese tipo de acuerdo de pago por adelantado?<\/strong><\/p>\n -Haber eliminado la prohibici\u00f3n de que los inquilinos paguen m\u00e1s de un mes por adelantado fue<\/strong> clave porque muchos inquilinos prefieren adelantar varios meses o incluso un a\u00f1o completo a cambio de un descuento en el precio. Este tipo de arreglos beneficia tanto al inquilino<\/strong>, que obtiene mejores condiciones, como al propietario<\/strong>, que recibe un ingreso inmediato que puede reinvertir.<\/p>\n \u2013\u00bfQu\u00e9 pas\u00f3 con los juicios de desalojo? Es un tema pendiente..<\/strong><\/p>\n \u2013 Los juicios de desalojo<\/strong> son<\/strong>, lamentablemente, un punto cr\u00edtico en nuestro sistema<\/strong>. Hoy en d\u00eda, un desalojo por falta de pago puede tardar hasta un a\u00f1o en la Ciudad de Buenos Aires y m\u00e1s de a\u00f1o y medio en la Provincia de Buenos Aires. Esto es inaceptable. Algunas provincias, como Mendoza, lograron agilizar estos procesos gracias a una legislaci\u00f3n procesal m\u00e1s eficiente, reduciendo los tiempos a seis meses. Es fundamental que se implemente una reforma en los procedimientos judiciales para que los desalojos sean m\u00e1s expeditivos<\/strong>. Es como en el negocio de los seguros: a mayor riesgo, mayor ser\u00e1 el valor de la p\u00f3liza y, eso genera que se le exijan m\u00e1s garant\u00edas a los inquilinos y mayores precios de los alquileres, para resguardarse el propietario de los efectos negativos de un juicio de desalojo prolongado. Esto no solo beneficiar\u00eda a los propietarios, sino que tambi\u00e9n dar\u00eda mayor confianza al mercado en general<\/strong>, fomentando la inversi\u00f3n en construir inmuebles destinados a alquiler.<\/p>\n \u2013\u00bfQu\u00e9 pasar\u00e1 con los precios de los alquileres en los pr\u00f3ximos meses?<\/strong><\/p>\n \u2013 Hoy estamos viendo una tendencia hacia ajustes m\u00e1s cortos<\/strong>, cada tres o cuatro meses, en l\u00ednea con el \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC)<\/strong>. Esto se debe a que la inflaci\u00f3n comenz\u00f3 a moderarse<\/strong>, pasando de picos mensuales del 15% a valores cercanos al 3%. Esta nueva din\u00e1mica permite que los contratos se adapten m\u00e1s r\u00e1pidamente a las<\/strong> condiciones del mercado<\/strong><\/a>, lo que beneficia tanto a propietarios como a inquilinos. Sin embargo, para que esta estabilidad se mantenga, es crucial que el pa\u00eds logre sostener una inflaci\u00f3n baja y previsible en el mediano plazo<\/strong>.<\/p>\n \u2013\u00bfQu\u00e9 otros desaf\u00edos hay para consolidar un mercado m\u00e1s equilibrado?<\/strong><\/p>\n \u2013Uno de los mayores desaf\u00edos es mejorar la seguridad jur\u00eddica<\/strong>. Aunque el DNU trajo avances significativos, a\u00fan quedan cuestiones pendientes, como la regulaci\u00f3n del dep\u00f3sito de garant\u00eda<\/strong>. Si bien ahora es posible acordar montos y formas de devoluci\u00f3n libremente, el decreto no establece c\u00f3mo deben devolverse estos dep\u00f3sitos<\/strong>. Esto puede generar conflictos al finalizar un contrato, porque la legislaci\u00f3n anterior establec\u00eda que en los alquileres de vivienda, deb\u00eda restituirse al valor del \u00faltimo alquiler vigente, lo cual es totalmente justo. Otro tema importante es garantizar la claridad en los contratos<\/strong>. Es fundamental que reflejen el estado real del inmueble y detallen responsabilidades en caso de reparaciones o cambios en los servicios del consorcio<\/strong>. Todo esto apunta a construir un mercado m\u00e1s transparente y previsible, donde tanto propietarios como inquilinos puedan sentirse protegidos<\/strong>.<\/p>\n La seguridad jur\u00eddica es fundamental <\/strong>para que los propietarios aumenten sus inversiones en inmuebles destinados a renta, especialmente ahora que muchos de ellos cuentan con la disponibilidad de los<\/strong> d<\/strong><\/a>\u00f3lares del blanqueo<\/strong><\/a>. Si el gobierno da se\u00f1ales de seriedad en sus promesas, eso se traduce en la seguridad jur\u00eddica necesaria para incentivar las inversiones inmobiliarias en el pa\u00eds y evitar el \u00e9xodo de capitales al exterior. Otro factor importante es seguir reduciendo la inflaci\u00f3n y mantenerla en un nivel compatible con los pa\u00edses desarrollados<\/strong>, porque eso atraer\u00e1 inversores extranjeros y alentar\u00e1 la repatriaci\u00f3n de capitales argentinos. Tambi\u00e9n se deber\u00eda seguir con la pol\u00edtica de emisi\u00f3n monetaria cero<\/strong>, derogar cuando est\u00e9n dadas las condiciones adecuada, el cepo cambiario<\/strong> y proseguir con la reducci\u00f3n del gasto p\u00fablico<\/strong>.<\/p>\n