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Desde la irrupci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario en abril del a\u00f1o pasado<\/a>, son cada vez m\u00e1s los interesados en comprar una propiedad <\/strong>y cumplir el ansiado sue\u00f1o de la casa propia. En ese contexto, varios n\u00fameros del mercado muestran que los precios podr\u00edan seguir subiendo, superando el aumento del 6,8% que tuvieron los valores de publicaci\u00f3n en el 2024. Hoy el metro cuadrado promedia los US$2325 m\u00b2<\/strong> en la ciudad de Buenos Aires. Se trata de cifras que animan a los brokers <\/em>y que empujan a los interesados a decidirse a cerrar una operaci\u00f3n.<\/p>\n \u201cSi se mantiene el actual escenario, con la inflaci\u00f3n bajando y con estabilidad cambiara, el mercado inmobiliario en 2025 tendr\u00e1 un mejor desempe\u00f1o que el a\u00f1o pasado,<\/a> que ya fue excelente\u201d, explica Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, de la inmobiliaria hom\u00f3nima, quien anticipa una suba en los precios de cierre de un 10% en promedio\u201d.<\/strong> Aclara que, con \u201cpromedio\u201d se refiere a que habr\u00e1 segmentos y barrios con subas m\u00e1s pronunciadas, entre ellos, los barrios m\u00e1s consolidados y din\u00e1micos<\/strong>, y las propiedades con tickets <\/em>m\u00e1s bajos, donde puede apuntar el inversor y la demanda.<\/p>\n Pero m\u00e1s all\u00e1 de las din\u00e1micas locales de algunos barrios, hay algunas tendencias concretas que anticipan que los precios de publicaci\u00f3n de las propiedades seguir\u00e1n aumentando durante este a\u00f1o.<\/p>\n El 2024 registr\u00f3 el mayor aumento en el metro cuadrado de publicaci\u00f3n en los \u00faltimos siete a\u00f1os, ya que,<\/strong> desde el 2017<\/strong> -momento en que los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA estaban en auge en la Argentina- <\/a>no se registraban subas de ese nivel. <\/strong>Pero lo m\u00e1s relevante de este an\u00e1lisis es lo que sucedi\u00f3 entre 2019 y 2023, per\u00edodo en el que los valores cayeron un 24%, porcentaje que marca lo desfasado que est\u00e1 el mercado, dado que el a\u00f1o pasado los precios de publicaci\u00f3n apenas se recuperaron un 6,8%. Es decir, todav\u00eda resta mucho crecimiento para alcanzar los n\u00fameros del 2018.<\/strong><\/p>\n A la hora de explicar este aumento en los valores, Ach\u00e1val se\u00f1ala que existe un cambio fuerte de expectativas y un aumento en la demanda por el blanqueo y la oferta de cr\u00e9dito hipotecario -se otorgaron US$840 millones en 2024-,<\/strong> que ya est\u00e1 traccionando m\u00e1s de 1100 operaciones por mes. El economistas Federico Gonz\u00e1lez Rouco afirma que este volumen de cr\u00e9dito hipotecario seguir\u00e1 impulsando los precios del mercado inmobiliario.<\/strong> \u201cLuego de haber registrado un aumento del 7% promedio en 2024, el precio de los inmuebles consolidar\u00e1 esa mejora y podr\u00e1 crecer hasta 20% m\u00e1s\u201d, analiza<\/strong>.<\/p>\n Un an\u00e1lisis aparte merece el creciente aumento en los costos de construcci\u00f3n en d\u00f3lares, un fen\u00f3meno que podr\u00eda impulsar tambi\u00e9n el valor de los usados. <\/strong>Durante el a\u00f1o pasado aument\u00f3 un 52,7% seg\u00fan datos de Zonaprop, lo que complic\u00f3 los esquemas financieros de los desarrolladores. Muchos de ellos cerraron la compra de los terrenos a cambio de metros que le treminan costando m\u00e1s que hace un a\u00f1o atr\u00e1s. \u201cConstruir hoy cuesta 3,3 veces m\u00e1s que en octubre de 2020, el m\u00ednimo de la serie de Zonaprop, y un 47,7% por arriba del promedio de 2012-2023\u2033, detalla Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar para Argentina y Per\u00fa.<\/p>\n Si la mirada se pone en los precios de cierre de las operaciones, los valores tambi\u00e9n est\u00e1n subiendo. Los m\u00e1rgenes de negociaci\u00f3n se ubicaron en diciembre en 4,44 %<\/strong> en promedio, dato que refleja que las propiedades se venden con un precio m\u00e1s parecido al originalmente publicado, sin dar tanto lugar al regateo.<\/p>\n El porcentaje de contraoferta tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario la reducci\u00f3n de los montos en la negociaci\u00f3n anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. \u201cSi antes el propietario aceptaba una contraoferta de hasta un 10% del valor de una propiedad por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy est\u00e1 en condiciones de plantarse m\u00e1s en la negociaci\u00f3n<\/strong>\u201d, explica Santiago Mieres, de la inmobiliaria hom\u00f3nima.<\/p>\n \u201cSi bien, todav\u00eda no hay estabilidad en el rubro y el sector de la construcci\u00f3n enfrenta un momento complejo por el aumento del costo de la construcci\u00f3n, la oferta de propiedades en venta est\u00e1 disminuyendo, lo que puede generar un aumento en los precios\u201d,<\/strong> comparte Lisandro de Ach\u00e1val, director de Ach\u00e1val Cornejo.<\/p>\n Efectivamente, aunque entre julio y noviembre del 2024 se registr\u00f3 un crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, persiste la tendencia a la baja en la din\u00e1mica interanual, con<\/strong> una disminuci\u00f3n del 7,2% en comparaci\u00f3n con el mismo per\u00edodo del a\u00f1o anterior (segundo semestre del a\u00f1o), acumulando 28 meses consecutivos de ca\u00eddas.<\/strong><\/p>\n De esta forma, en relaci\u00f3n a los m\u00e1ximos de 2022, la oferta de departamentos se redujo en un 41,5%,<\/strong> lo que indica un cambio significativo en la configuraci\u00f3n del mercado, seg\u00fan datos del Radar Inmobiliario. Al mismo tiempo, es importante tener en cuenta que, el stock de departamentos de diciembre es a\u00fan un 55% superior al de diciembre de 2017<\/strong>, momento en que fue el boom de los cr\u00e9ditos hipotecarios de la era Macri. \u201cEs probable que se produzca por los compradores que hab\u00edan retirado sus inmuebles de la venta a\u00f1os anteriores, por la baja de precios, y que ahora vuelven a publicar con la expectativa de suba\u201d, reflexiona Juan Manuel V\u00e1zquez Blanco, economista y generente general de Fabi\u00e1n Ach\u00e1val Propiedades.<\/p>\n Otro de los n\u00fameros que anticipan brotes verdes para este a\u00f1o son la cantidad de b\u00fasquedas en los portales inmobiliarios. Las visitas registradas en los principales sitios de oferta propiedades alcanzaron un total de 16.670.000 en diciembre, lo que representa un aumento del 73% comparado con diciembre del 2023 y habla de 11 meses consecutivos de subas interanuales<\/strong>, seg\u00fan n\u00fameros de Daniel Bryn, broker <\/em>de Zipcode y Monitor Inmobiliario.<\/p>\n \u201cEl hecho de que el contexto macroecon\u00f3mico est\u00e9 m\u00e1s equilibrado se traduce en el renovado inter\u00e9s por las inversiones en ladrillos, valoradas por su estabilidad frente a otras opciones. Adem\u00e1s, la competitividad de los precios locales frente a otras plazas de la regi\u00f3n refuerza el atractivo de invertir en la Argentina\u201d, agrega Miguel Ludmer, director de Interwin.<\/p>\n En diciembre de 2024<\/strong> se registraron 7667 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, lo que habla de una suba del 68,1% respecto del mismo mes del a\u00f1o anterior y de 33 meses consecutivos de suba interanual de operaciones.<\/strong> Ach\u00e1val explica que el motor detr\u00e1s de estas operaciones se vincula con el aumento de la demanda por la oferta de cr\u00e9dito hipotecario y del blanqueo, y agrega que otros motores son los precios, que se mantienen hist\u00f3ricamente bajos, el cambio fuerte de expectativas y la estabilidad cambiaria.<\/p>\n As\u00ed las cosas, 2024<\/strong> cerr\u00f3 con casi 55.000 operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, cuando <\/strong>en 2023 hab\u00edan sido 40.000, en 2023, 40.539; en 2022 rondaron las 33.000; en 2021 las 28.000; y en 2020, en plena pandemia, menos de 20.000. \u201cLas l\u00edneas de pr\u00e9stamos hipotecarios empujaron las compras y generaron un acelere en el volumen de ventas, ayudando a que se ampl\u00ede la demanda\u201d, comparte Mart\u00edn Boquete, director de Toribio Ach\u00e1val, quien revela que en su caso, el tiempo de cierre de operaciones tambi\u00e9n disminuy\u00f3, \u201ccay\u00f3 un 20%, ya que lo que antes demoraba 5 meses venderse, en 2024 tard\u00f3 s\u00f3lo cuatro\u2033.<\/p>\n El efecto del cr\u00e9dito tambi\u00e9n se refleja en las operaciones de compraventa de CABA, que en siete meses pas\u00f3 de contar con 115 escrituras con hipoteca a m\u00e1s de 1100. <\/strong>Si la mirada es interanual -teniendo en cuenta los n\u00fameros de diciembre-, se habla de una suba del 874,14% respecto al mismo mes del a\u00f1o pasado. <\/p>\n Gonz\u00e1lez Rouco realiza un \u00cdndice de Acceso al Cr\u00e9dito Hipotecario<\/strong>, que busca anticipar la evoluci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario a partir de la capacidad real de un hogar de cumplir con los requisitos b\u00e1sicos exigidos por los bancos. El dato clave es que\u00a0mejor\u00f3 considerablemente en 2024, gracias a la mejora del salario en d\u00f3lares vs. valor de los inmuebles. \u201cEn 2025, se prev\u00e9 que el \u00cdndice se mantendr\u00e1 en los niveles actuales<\/strong>, dada la combinaci\u00f3n de mejora de los ingresos compensado por mayores tasas de inter\u00e9s y precio de inmuebles al alza, que requerir\u00e1 un ingreso superior para acceder a un mismo inmueble\u201d, analiza.<\/p>\n Por \u00faltimo, el blanqueo es otra herramienta encargada de despertar el avispero de la demanda. \u201cRepresent\u00f3 otra oportunidad clave del 2024 para el sector <\/strong><\/a>y podr\u00eda sumar nuevos compradores al mercado, especialmente aquellos que buscan aplicar sus ahorros formalizados en inmuebles\u201d, concluye Ludmer.<\/p>\n