<\/p>\n
Convertirse en empresario hotelero resulta m\u00e1s f\u00e1cil que lo que a priori podr\u00eda creerse.<\/strong> La posibilidad est\u00e1 dada a trav\u00e9s del fractional ownership<\/em><\/a>,<\/em> \u201cun modelo relativamente nuevo que democratiza el acceso a las inversiones hoteleras<\/a>\u201d, y con una inversi\u00f3n que arranca en poco m\u00e1s de los US$15.000<\/strong>.<\/p>\n A la hora de los ejemplos, menciona un hotel <\/a>en Bariloche y otro, Four Points by Sheraton, en Puerto Iguaz\u00fa, con una inversi\u00f3n en la fracci\u00f3n de una sexta parte que arranca en los US$26.200<\/strong>. \u201cMas all\u00e1 de este caso, hay opciones de inversi\u00f3n desde los US$16.500<\/strong>\u2033, agrega, antes de destacar otro caso: la marca Howard Johnson desembarc\u00f3 en el proyecto Pueblo Nativo, en Villa Giardino, C\u00f3rdoba<\/a>, dando lugar al primer cinco estrellas all inclusive del pa\u00eds desarrollado bajo esta modalidad<\/strong>. En concreto, para adquirir un sexto de un condo de un dormitorio y 100 metros cuadrados en esta etapa, hay que desembolsar US$31.533.<\/p>\n De acuerdo con el entrevistado, funciona para hoteles y casas de campo<\/strong>. \u201cSi hay 12 due\u00f1os, cada uno de ellos es propietario de una fracci\u00f3n que equivale a doceava parte\u201d puntualiza, compartiendo que hay un fractional <\/em>m\u00e1s orientado a renta, otro m\u00e1s orientado a uso y un tercero que es mixto. As\u00ed y tal como reza la web de Fractional Class, el inversor se convierte en due\u00f1o de una fracci\u00f3n de propiedad, en un destino de alto nivel, a bajo costo, con alta rentabilidad y con la posibilidad de resolver sus vacaciones para toda la vida.<\/strong><\/p>\n \u201cLa rentabilidad se relaciona con el rendimiento de esa unidad en alquiler que yo le cedo a una marca hotelera para que la explote y me pague entre 8% y 10% anual<\/strong>, muy por arriba de la renta tradicional\u201d, precisa, se\u00f1alando que, adem\u00e1s, se trata de una inversi\u00f3n con dos motores: la capitalizaci\u00f3n y la participaci\u00f3n en un negocio y explotaci\u00f3n hotelera de jerarqu\u00eda.<\/p>\n En este sentido, Carrizo explica que sirve para financiar proyectos en pozo y en etapa de preconstrucci\u00f3n.<\/strong> \u201cAdem\u00e1s, claro est\u00e1, tambi\u00e9n hay una capitalizaci\u00f3n. En preconstrucci\u00f3n, el precio es de oportunidad, despu\u00e9s es el del mercado\u201d, completa, antes de sentenciar: \u201cNo somos muchos los que hacemos y comercializamos nuestros propios hoteles\u201d.<\/p>\n Pero\u2026 \u00bfqu\u00e9 es el fractional exactamente?<\/p>\n De acuerdo con Ignacio Coulter, escribano y co fundador de la consultora Fractional Argentina, el anglicismo define a un grupo reducido de personas due\u00f1as de una propiedad vacacional<\/strong>, quienes acuerdan c\u00f3mo usar\u00e1n el bien, c\u00f3mo aportan a su sostenimiento y qui\u00e9n correr\u00e1 con la administraci\u00f3n.<\/p>\n \u201cEl modelo posibilita que un grupo de personas ejerza la cotitularidad de un bien en calidad de cond\u00f3minos, acordando internamente las reglas de uso, mantenimiento y aprovechamiento. Y supone copropiedad<\/strong>, por lo cual la figura legal adecuada es el condominio\u201d, explica.<\/p>\n \u201cSin embargo -contin\u00faa Coulter-, en t\u00e9rminos generales, las reglas del condominio establecen que el pacto de indivisi\u00f3n voluntaria tiene un plazo m\u00e1ximo de 10 a\u00f1os<\/strong>, transcurrido el cual cualquiera de los cond\u00f3minos podr\u00eda pedir la divisi\u00f3n del bien, es decir la venta de la propiedad. Este corto l\u00edmite de tiempo torna imposible el uso del condominio\u201d, opina.<\/p>\n El titular de la consultora apunta que actualmente los proyectos se estructuran como fideicomisos a 30 a\u00f1os<\/strong> -regulando uso, mantenimiento y aprovechamiento-, en los que, finalizado el plazo, los beneficiarios resuelven acerca de la venta de la propiedad o la adjudicaci\u00f3n a los fideicomisarios en car\u00e1cter de destinatarios finales, estableciendo de esta manera un condominio diferido por tres d\u00e9cadas.<\/p>\n As\u00ed y todo, para Coulter es necesario redefinir las normas para el despegue total del modelo: \u201cRequiere la creaci\u00f3n de un marco legal adecuado que permita el supuesto de condominio con indivisi\u00f3n voluntaria permanente para este tipo de propiedades destinadas al uso y aprovechamiento por parte un conjunto de personas: los cond\u00f3minos\u201d.<\/p>\n Seg\u00fan el entrevistado, debe regirse por un Reglamento de Administraci\u00f3n y Aprovechamiento de Condominio, dotando al administrador de herramientas suficientes para hacer cumplir el reglamento, como por ejemplo, la suspensi\u00f3n del uso al cond\u00f3mino que incumple con sus obligaciones de aporte para mantenimiento.<\/p>\n Coulter coincide con Carrizo: el crecimiento del Fractional Ownership en Brasil <\/a>ha sido exponencial. All\u00ed se lo define como Multipropiedad y si bien comenzaron a desarrollarse fuertemente desde 2010 sin marco legal adecuado, a fines de 2018, y ante la necesidad de brindar seguridad jur\u00eddica a las personas que ya eran due\u00f1os y la presi\u00f3n de desarrollares se sancion\u00f3 la Ley de Multipropiedad<\/a>, que refiere a un condominio con indivisi\u00f3n voluntaria permanente<\/strong>, cuya afectaci\u00f3n se realiza a trav\u00e9s de una Convenci\u00f3n de Multipropiedad con vocaci\u00f3n registral.<\/p>\n \u201cEste marco legal impuls\u00f3 a\u00fan m\u00e1s el modelo, consolid\u00e1ndolo como una opci\u00f3n m\u00e1s de compra en todos los destinos vacacionales del pa\u00eds\u201d, subrayan.<\/p>\n Cabe preguntase ante las ventajas aqu\u00ed expuestas por qu\u00e9 el fractional no es una opci\u00f3n habitual dentro del portfolio de inversiones inmobiliarias en la Argentina. Y la respuesta radica en la fusi\u00f3n y confusi\u00f3n del concepto con otro: el de tiempo compartido<\/strong>.<\/p>\n Para Coulter, la ley es necesaria tambi\u00e9n por esta causa: \u201cEl empresario que pretenda desarrollar un proyecto bajo el modelo fractional <\/em>estar\u00eda obligado a afectar el inmueble al Derecho Real de Tiempo Compartido y luego transmitir cada porci\u00f3n vendida a favor de los compradores, quienes pasar\u00e1n a ser titulares del derecho real de condominio y beneficiarios del derecho real de tiempo compartido\u201d.<\/p>\n El comprador del producto <\/strong>fractional <\/strong><\/em>ser\u00eda al mismo tiempo \u201ccond\u00f3mino\u201d y \u201cusuario\u201d del bien, es decir, titular del derecho de propiedad sobre el inmueble<\/strong>, en condominio y del derecho de uso regido por las normas del tiempo compartido. \u201cPero, a diferencia del tiempo compartido, aqu\u00ed hay un administrador que debe rendir cuentas a los propietarios que pagar\u00e1n una expensa teniendo claro qu\u00e9 abonan\u201d<\/p>\n Por su parte, Alejandro Carrizo simplifica y despeja toda duda: \u201cAqu\u00ed vos sos due\u00f1o<\/strong> y hay un t\u00edtulo de propiedad\u201d. Y remata: \u201cLa diferencia con el tiempo compartido es que con el <\/strong>fractional <\/strong><\/em>hay una escritura<\/strong>\u201d.<\/p>\n