{"id":124825,"date":"2025-01-19T17:06:08","date_gmt":"2025-01-19T20:06:08","guid":{"rendered":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=124825"},"modified":"2025-01-19T17:06:12","modified_gmt":"2025-01-19T20:06:12","slug":"los-cuatro-fenomenos-y-por-que-los-precios-de-las-propiedades-se-pueden-disparar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/radioacuariofm.com.ar\/?p=124825","title":{"rendered":"Los cuatro fen\u00f3menos y por qu\u00e9 los precios de las propiedades se pueden disparar"},"content":{"rendered":"

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Despu\u00e9s de un 2024 en el que <\/strong>la construcci\u00f3n cay\u00f3 cerca del 20%<\/strong><\/a>, este a\u00f1o ser\u00e1 mejor y vamos a ver una mejora del 10%<\/strong>, aproximadamente. Pero para esto, para el sector procura consolidar la recuperaci\u00f3n insinuada en algunos determinantes de la actividad durante la segunda mitad del a\u00f1o pasado.<\/p>\n

Para pasar en limpio: la inversi\u00f3n nacional en obra p\u00fablica se redujo en un 80% y el costo en d\u00f3lares para obras privadas se encareci\u00f3 un 64% con respecto a 2023<\/strong>, debido a la apreciaci\u00f3n del peso y a la reducci\u00f3n de la brecha.<\/p>\n

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El cr\u00e9dito hipotecario experiment\u00f3 un crecimiento real del 214% anual en los primeros 11 meses de 2024, con un fuerte impulso en el segundo semestre<\/span>JJ-stockstudio – Shutterstock<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

En otra etapa de la cadena, el <\/strong>cr\u00e9dito hipotecario<\/strong><\/a> creci\u00f3 214% real anual en los primeros once meses del a\u00f1o, y 384% anual en el segundo semestre<\/strong>, cuando comenz\u00f3 a tomar envi\u00f3n realmente. Solo en diciembre de 2024 el total desembolsado en cr\u00e9ditos hipotecarios a familias fue mayor al acumulado de enero-octubre de 2023<\/strong>, ajustado por inflaci\u00f3n.<\/p>\n

Finalmente, en el mercado de compraventas fue un a\u00f1o de crecimiento, aunque dispar seg\u00fan la zona del pa\u00eds. El a\u00f1o pasado cerr\u00f3 con <\/strong>un crecimiento del 40% en las escrituras de compraventa<\/strong><\/a> de inmuebles de CABA, del 30% en C\u00f3rdoba y del 15% en la Provincia de Buenos Aires<\/a>.<\/p>\n

De cara al 2025, el costo en d\u00f3lares para los privados no podr\u00e1 seguir creciendo: solo con mantener los niveles de fines del a\u00f1o pasado, en el promedio anual significa un aumento del 15% respecto a 2024<\/strong>. Es decir, la inercia de los aumentos va a poner presi\u00f3n, pero por el lado de la oferta (adem\u00e1s del blanqueo para desarrolladores), la apertura a importaci\u00f3n de insumos y la persistencia de la apreciaci\u00f3n cambiaria podr\u00edan reducir marginalmente los costos de construcci\u00f3n.<\/p>\n

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El a\u00f1o pasado cerr\u00f3 con un incremento del 40% en las escrituras de compraventa en CABA y un 30% en C\u00f3rdoba, los dos mercados m\u00e1s din\u00e1micos del sector<\/span>Hernan Zenteno – La Nacion\/Hernan Zenteno<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

Del lado de la demanda, la consolidaci\u00f3n del financiamiento v\u00eda cr\u00e9dito hipotecario, los fondos acumulados por el blanqueo (todav\u00eda no derramaron en el sector) y la parsimoniosa recuperaci\u00f3n del salario real podr\u00edan traccionar por el lado de la demanda.<\/p>\n

Una alerta para el mercado de financiamiento, producto de la incipiente estrechez de la liquidez en pesos de algunos bancos tanto p\u00fablicos como privados, fue el aumento de tasas de inter\u00e9s<\/strong><\/a> de los cr\u00e9ditos hipotecarios entre noviembre y diciembre.<\/strong> A principios de octubre, la tasa de inter\u00e9s promedio de los cr\u00e9ditos hipotecarios era de 4,3% para los bancos p\u00fablicos o provinciales y 5,6% para los bancos privados de alcance nacional. Actualmente, esas tasas ascienden a 4,9% y 6,8<\/strong> (+0,6 pp y +1,2 pp, respectivamente), que implican aumentos en la cuota del cr\u00e9dito de 5% y 10%, respectivamente. Es decir, el desaf\u00edo del cr\u00e9dito hipotecario (y del financiamiento a la vivienda en general) es c\u00f3mo fondearse en un contexto de liquidez restringida y cepo cambiario<\/strong>, que reduce la capacidad de acceder a fuentes de largo plazo. La idea de recrear un mercado hipotecario en d\u00f3lares, impulsado por algunos sectores del sistema financiero, conlleva el problema del riesgo de descalce de monedas que termin\u00f3 con la pesificaci\u00f3n asim\u00e9trica a principios de 2002, en la peor crisis moderna del sector.<\/p>\n

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Las tasas de inter\u00e9s de los cr\u00e9ditos hipotecarios aumentaron entre noviembre y diciembre e impactaron en las cuotas de los pr\u00e9stamos<\/span>Cristian Storto – Shutterstock<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

El \u00cdndice de Acceso al Cr\u00e9dito Hipotecario<\/strong>, que busca anticipar la evoluci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario a partir de la capacidad real de un hogar de cumplir con los requisitos b\u00e1sicos exigidos por los bancos, mejor\u00f3 considerablemente en 2024, gracias a la mejora del salario en d\u00f3lares vs. valor de los inmuebles.<\/strong><\/p>\n

En 2025, se prev\u00e9 que el \u00cdndice se mantendr\u00e1 en los niveles actuales<\/strong>, dada la combinaci\u00f3n de mejora de los ingresos compensado por mayores tasas de inter\u00e9s y precio de inmuebles al alza, que requerir\u00e1 un ingreso superior para acceder a un mismo inmueble.<\/p>\n

Esto es compatible con un mercado de cr\u00e9dito hipotecario con vol\u00famenes de desembolso mejores que los actuales, pero inferiores a los del periodo 2017-2018. En el caso del cr\u00e9dito tradicional, destinado principalmente a la compra de unidades ya construidas, este a\u00f1o tendr\u00e1 un volumen cercano a los US$3000 millones anuales, equivalente a unos US$250 millones mensuales. Esto es muy superior al del periodo 2019-2023<\/strong> (US$15 millones mensuales promedio), aunque menor al del periodo 2017-2018 (US$330 millones mensuales o US$4000 millones anuales).<\/p>\n

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Se espera que el precio de los inmuebles crezca entre un 7% y un 20% impulsado por la mejora en el cr\u00e9dito hipotecario<\/span>Gonzalo Colini<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

En este contexto, queda la expectativa sobre los diferentes instrumentos de cr\u00e9dito intermedio, como la hipoteca divisible, la hipoteca de bien futuro o las modificaciones al proceso de registraci\u00f3n de boletos.<\/p>\n

De cualquier manera, este volumen de cr\u00e9dito hipotecario seguir\u00e1 impulsando los precios del mercado inmobiliario.<\/strong> Luego de haber registrado un aumento del 7% promedio en 2024, el precio de los inmuebles consolidar\u00e1 esa mejora y podr\u00e1 crecer hasta 20% m\u00e1s<\/strong>.<\/p>\n

Para el mercado de compraventa, especialmente CABA y C\u00f3rdoba se muestran como las plazas m\u00e1s din\u00e1micas en contextos de cr\u00e9dito hipotecario.<\/strong><\/p>\n

En los a\u00f1os en los que el cr\u00e9dito hipotecario representa m\u00e1s del 20% de las operaciones (como potencialmente ser\u00e1 2025) se potencia el derrame al mercado sin cr\u00e9dito. Es decir, si se mantiene el ritmo de operaciones de CABA del periodo julio-octubre y contin\u00faa el cr\u00e9dito, el volumen operado en CABA, por ejemplo, puede ser superior a las 70.000 escrituras. Cuando esto suceda, el desaf\u00edo estar\u00e1 en c\u00f3mo el sector resuelve los cuellos de botella como la presi\u00f3n de la demanda con una oferta en transici\u00f3n<\/strong>, sin que el aumento de precios canibalice la mejora.<\/p>\n

Gonzalez Rouco es economista senior de Empiria Consultores. Licenciado en Econom\u00eda, obtuvo un posgrado en Econom\u00eda Social por la Universidad Cat\u00f3lica Argentina y es Mag\u00edster en Pol\u00edticas P\u00fablicas por la Universidad Torcuato Di Tella. Se especializ\u00f3 en el an\u00e1lisis y dise\u00f1o de instrumentos de acceso a la vivienda con enfoque econ\u00f3mico y financiero. Public\u00f3 tres libros: \u201cEl sue\u00f1o de la casa propia\u201d en 2024, \u201cDue\u00f1os o Inquilinos\u201d en 2021 y \u201cVivienda: el relato\u201d en 2017.<\/em><\/p>\n

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Por Federico Gonz\u00e1lez Rouco<\/strong><\/span><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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