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El mercado inmobiliario vivi\u00f3 una jugada importante en el 2024<\/a> y los n\u00fameros en todos sus partidos hablan de buenos resultados. \u201cEste a\u00f1o nos dej\u00f3 un balance muy positivo, porque el sector adquiri\u00f3 un dinamismo que hab\u00eda perdido durante un largo periodo anterior\u201d, comparte Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, a LA NACION<\/strong>.<\/p>\n \u201c<\/strong>En los \u00faltimos 13 a\u00f1os, s\u00f3lo en dos oportunidades (2017 y 2018) se realizaron m\u00e1s operaciones de compraventa que en la actualidad<\/strong><\/a>\u201d, <\/strong>agrega Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, de la inmobiliaria hom\u00f3nima, que asegura que el<\/strong> real estate<\/strong><\/em> argentino atraves\u00f3 un microclima de crecimiento este a\u00f1o<\/strong> que anticipa un buen campeonato para el 2025.<\/p>\n El goleador de la cancha fue el cr\u00e9dito hipotecario, que lleg\u00f3 al mercado de la mano de 23 bancos, luego de seis a\u00f1os en los que casi no estuvo presente en la jugada. <\/a>\u201cLas l\u00edneas de pr\u00e9stamos hipotecarios empujaron las compras y generaron un acelere en el volumen de ventas, ayudando a que se ampl\u00ede la demanda\u201d, comparte Mart\u00edn Boquete, director de Toribio Ach\u00e1val. \u201cAnticipamos un cierre del 2024 con m\u00e1s de 50.000 ventas\u201d<\/strong>, suma Ach\u00e1val, que comparte con Boquete que el motor detr\u00e1s de estas operaciones se vincula con el aumento de la demanda por la oferta de cr\u00e9dito hipotecario y del blanqueo, y agrega que otros motores son los precios, que se mantienen hist\u00f3ricamente bajos, el cambio fuerte de expectativas y la estabilidad cambiaria.<\/p>\n En noviembre, se cerraron 5755 operaciones de compraventa en la ciudad de Buenos Aires, de las cuales 950 se realizaron con hipoteca, lo que implica que, en cinco meses se pas\u00f3 de tener 115 escrituras con hipoteca a casi 1000.<\/strong> Si la mirada es interanual, se habla de una suba el 472,3% respecto al mismo mes del a\u00f1o pasado. Estos n\u00fameros completan \u201c32 meses consecutivos de suba interanual de operaciones\u201d, <\/strong>se\u00f1ala Jorge de B\u00e1rtolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA. Los brotes verdes tambi\u00e9n estuvieron en la provincia de Buenos Aires, que alcanz\u00f3 las 12.260 escrituras en noviembre, lo que represent\u00f3 un aumento del 26,40% respecto al mismo mes del a\u00f1o anterior.<\/p>\n Pero no s\u00f3lo crece el inter\u00e9s de la demanda, sino que tambi\u00e9n baja la oferta de propiedades en venta, fen\u00f3meno que impactar\u00e1 en los precios de los departamentos usados. \u201cSi bien, todav\u00eda no hay estabilidad en el rubro y el sector de la construcci\u00f3n enfrenta un momento complejo por el aumento del costo de la construcci\u00f3n, existen se\u00f1ales positivas de cara al a\u00f1o 2025, entre ellas, el hecho de que la oferta de propiedades en venta est\u00e1 disminuyendo, lo que puede generar un aumento en los precios\u201d,<\/strong> comparte Lisandro de Ach\u00e1val, director de Achaval Cornejo. Efectivamente, aunque en los \u00faltimos cuatro meses acumula crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, \u201cseg\u00fan datos de Zonaprop, persiste la tendencia a la baja en la din\u00e1mica interanual, con<\/strong> una disminuci\u00f3n del 10,4% en comparaci\u00f3n con el mismo per\u00edodo del a\u00f1o anterior, acumulando 27 meses consecutivos de ca\u00eddas\u201d,<\/strong> detalla Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, aunque aclara que todav\u00eda el stock de inmuebles es un 38% superior al registrado durante el boom de cr\u00e9ditos hipotecarios de los a\u00f1os de Macri.<\/p>\n Esta dupla delantera<\/strong> -la reducci\u00f3n en la oferta de inmuebles en venta y el aumento en el volumen de operaciones-, fundamental para el resultado del partido<\/strong>, gener\u00f3 una disminuci\u00f3n del tiempo de absorci\u00f3n de la oferta disponible, ubic\u00e1ndola en octubre en 1,7 a\u00f1os.<\/strong> Ach\u00e1val explica que se trata de n\u00fameros que se acercan a los niveles de la etapa del \u2018cepo\u2019 cambiario posterior a 2011, cuando el promedio era de 1,8 a\u00f1os, aunque todav\u00eda se encuentra lejos del periodo de auge de las operaciones con cr\u00e9ditos UVA, cuando el stock total se vend\u00eda en menos de un a\u00f1o.<\/p>\n El \u00faltimo cambio de la cancha tuvo lugar cuando sali\u00f3 la baja de precios y entraron a jugar los aumentos, tanto los valores de publicaci\u00f3n, como los precios de cierre. Seg\u00fan Zonaprop, <\/strong>a noviembre de este a\u00f1o los precios de publicaci\u00f3n registraron un aumento interanual del 6,9% en CABA<\/strong>, lo que suma 10 meses consecutivos de alzas, luego de m\u00e1s de cuatro a\u00f1os en que no dej\u00f3 de caer. <\/strong>\u201c<\/a>Esta suba en 2024 fue m\u00e1s pronunciada en Capital, dado que la zona norte de GBA ya hab\u00eda vivido un aumento de precios (luego de la pandemia, creci\u00f3 la demanda por esas latitudes y los valores atravesaron una din\u00e1mica alcista ya en ese entonces). Del otro lado, en CABA, la demanda hab\u00eda bajado durante el confinamiento y los precios acompa\u00f1aron ese descenso\u201d, comparte Diego Cazes, gerente general de LJ Ramos. Efectivamente, mientras que en la ciudad los valores de publicaci\u00f3n subieron 6,6% en lo que va del 2024, en la provincia de Buenos Aires esos aumentos se ubicaron cuatro puntos por debajo: en 2,7%.<\/p>\n Si la mirada se pone en los precios de cierre, los m\u00e1rgenes de negociaci\u00f3n se ubicaron en noviembre en 4,15%<\/strong><\/a>,<\/strong> dato que muestra que los propietarios negocian cada vez menos el valor de los inmuebles -las propiedades se venden con un precio m\u00e1s parecido al originalmente ofrecido, sin dar tanto lugar al regateo- lo que anticipa una tendencia alcista de los valores. Santiago Mieres, director de la inmobiliaria hom\u00f3nima, asegura que hay cada vez menos margen de negociaci\u00f3n tambi\u00e9n en zona norte, por lo que, al momento de concretar las compras, los precios s\u00ed est\u00e1n subiendo. <\/strong>Adem\u00e1s, se\u00f1ala que muchos propietarios han retirado sus unidades del mercado, con la expectativa de poder venderlas dentro de un tiempo, cuando suban los precios por el cr\u00e9dito hipotecario, por lo que, \u201ccon la falta de oferta, los precios tambi\u00e9n deber\u00edan crecer\u201d.<\/p>\n En los \u00faltimos 10 minutos del partido, hubo un giro dr\u00e1stico en el juego y entr\u00f3 a la cancha el blanqueo de capitales. En pocas palabras: las personas que ten\u00edan dinero bajo el colch\u00f3n u otros bienes que, hasta el momento estaban fuera del sistema financiero, pudieron declarar esos activos (en todos los casos, se trata de bienes que se obtuvieron antes del 31 de diciembre de 2023).<\/p>\n En el caso de dinero en efectivo, el plazo para blanquearlo finaliz\u00f3 el 8 de noviembre, aunque se debe mantener dentro del sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025. Para poder usar ese dinero antes de dicha fecha sin pagar impuestos, es posible hacerlo si se invierte en algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Econom\u00eda, entre ellas, los proyectos inmobiliarios en pozo.<\/strong><\/p>\n \u201cEl blanqueo de capitales represent\u00f3 otra oportunidad clave del 2024 para el sector.<\/strong> <\/a>Esta herramienta podr\u00eda sumar nuevos compradores al mercado, especialmente aquellos que buscan aplicar sus ahorros formalizados en inmuebles\u201d, comparte Miguel Ludmer, director de Interwin. \u201cSe trata de una buena medida para promover el desarrollo e inversi\u00f3n en proyectos inmobiliarios. La construcci\u00f3n es la que genera trabajo, inversi\u00f3n, actividad y merece este tratamiento privilegiado\u201d, opina Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).<\/p>\n Varios n\u00fameros muestran que el 2025 ser\u00e1 un a\u00f1o de buenos resultados; entre ellos, el creciente inter\u00e9s de la gente por comprar. Las visitas registradas en los principales portales de b\u00fasquedas de propiedades alcanzaron un total de 16,2 millones en octubre, lo que representa un aumento del 42,3% comparado con octubre del 2023 y habla de 11 meses consecutivos de subas interanuales<\/strong>, seg\u00fan n\u00fameros del Radar Inmobiliario.<\/p>\n \u201cEl hecho de que el contexto macroecon\u00f3mico est\u00e9 m\u00e1s equilibrado se traduce en el renovado inter\u00e9s por las inversiones en ladrillos, valoradas por su estabilidad frente a otras opciones. Adem\u00e1s, la competitividad de los precios locales frente a otras plazas de la regi\u00f3n refuerza el atractivo de invertir en la Argentina\u201d, agrega Ludmer.<\/p>\n \u201cSi persisten estas condiciones -de un d\u00f3lar estable en cifras que nadie imaginaba, manteni\u00e9ndose o subiendo el cr\u00e9dito hipotecario y persistiendo la inflaci\u00f3n baja- el a\u00f1o que viene tendr\u00eda que ser muy superior al 2024\u2033, opina De B\u00e1rtolo.<\/p>\n Desde fines de noviembre, una tendencia comenz\u00f3 a inquietar a los referentes inmobiliarios. <\/strong>Se trata de la decisi\u00f3n que tomaron varios bancos (entre ellos, el Banco de C\u00f3rdoba, el Galicia, el Hipotecario, Santander, Supervielle, Patagonia y ICBC) de subir las tasas de inter\u00e9s de las l\u00edneas de cr\u00e9dito hipotecario.<\/strong><\/a> <\/strong>Ese aumento vari\u00f3 entre 0,5 y 3,5 puntos porcentuales, dependiendo de los casos, y, seg\u00fan los expertos consultados, genera una barrera m\u00e1s alta para acceder a la financiaci\u00f3n que se ajusta por UVA -es decir, por inflaci\u00f3n-.<\/p>\n \u201cLa explicaci\u00f3n lineal es que, por un lado, hay una gran demanda que creci\u00f3 muy r\u00e1pido y, por otro, es que fondear cr\u00e9ditos hipotecarios es caro para los bancos,<\/strong> ya que se trata de pr\u00e9stamos con tickets muy altos\u201d, explica Gonz\u00e1lez Rouco, quien aclara que aunque no se trate de tasas tan altas, \u201cest\u00e1 llegando a un punto de stress la primera ola de financiamiento\u201d y ahora se precisa de herramientas como la titulaci\u00f3n de carteras o securitizaci\u00f3n, medios que hacen posible la financiaci\u00f3n a largo plazo y que se concretan en fondos de retiro, seguros de pensi\u00f3n, entre otros. \u201cHoy en la Argentina eso no existe, implica una sofisticaci\u00f3n financiera<\/strong> muy grande, pero que podr\u00eda potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros\u201d. Jos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que un posible motivo detr\u00e1s de estas medidas puede estar en regular la cantidad de pr\u00e9stamos otorgados, para administrar los fondos que tienen disponibles, ya que \u201ca mayor tasa, m\u00e1s grande es la limitaci\u00f3n en la toma de cr\u00e9dito\u201d.<\/strong><\/p>\n Adem\u00e1s, los expertos explican que, para que el efecto del cr\u00e9dito tenga un impacto mayor, es necesario que se recuperen los salarios. <\/strong>\u201cEl cr\u00e9dito hipotecario multiplica el nivel de actividad y genera un crecimiento exponencial que con el tiempo se estabilizar\u00e1\u201d, explica Boquete y agrega: \u201cPara que realmente aumente la demanda y haya un boom<\/em> de cr\u00e9ditos falta que crezcan los ingresos, eso har\u00e1 que m\u00e1s personas puedan acceder a los pr\u00e9stamos, pagar las cuotas y que tengan confianza en que vale la pena comprar en la Argentina\u201d.<\/p>\n