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El mercado de alquileres en Argentina<\/strong><\/a> vivi\u00f3 su propio \u201csupercl\u00e1sico\u201d en 2023<\/strong>. Por un lado, los inquilinos, que buscaban estabilidad <\/strong>en un campo dif\u00edcil; por el otro, los propietarios, reclamando reglas m\u00e1s claras para poder comenzar a jugar<\/strong>. <\/p>\n Pero fue el 29 de diciembre cuando se produjo el verdadero quiebre del partido: el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70\/2023 <\/strong>entr\u00f3 en escena para cambiar toda la estrategia a \u00faltimo momento<\/strong><\/a>: modific\u00f3 los contratos y las condiciones que hab\u00edan marcado los \u00faltimos tres a\u00f1os y llev\u00f3 a un 2024 completamente distinto de lo que fue el a\u00f1o anterior<\/strong>. \u201cLa desregulaci\u00f3n de los alquileres permiti\u00f3 que el sector recobre vitalidad\u201d, afirma Diego Frangella, presidente del Colegio Inmobiliario porte\u00f1o (Cucicba).<\/p>\n Aquel d\u00eda, <\/strong>el juego cambi\u00f3 para todos<\/strong><\/a>. <\/p>\n Los contratos de tres a\u00f1os, los ajustes anuales bajo el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL) y los semestrales por Casa Propia (luego de la actualizaci\u00f3n de la ley en octubre de 2023), quedaron en el pasado. Mientras que los nuevos acuerdos comenzaron a regirse por el C\u00f3digo Civil y Comercial y bajo libertad contractual<\/strong>: hoy, \u201cel 90% de los contratos se pactan en pesos, por dos a\u00f1os y con ajustes trimestrales o cuatrimestrales indexados por inflaci\u00f3n<\/strong>\u201d, seg\u00fan datos del Observatorio Estad\u00edstico del sector Inmobiliario, aunque a\u00fan contin\u00faan habiendo algunos pactados con ICL. \u201cEl que apost\u00f3 al d\u00f3lar perdi\u00f3<\/strong>, ya que, los que fueron firmados hace 6 meses en moneda estadounidense, aumentaron por debajo de los que lo hicieron con ajustes por IPC\u201d, comparti\u00f3 Enrique Abatti, presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina.<\/p>\n A partir de estos cambios, <\/strong>en la tribuna de los propietarios, el clima mejor\u00f3<\/strong><\/a>: la oferta de inmuebles en alquiler creci\u00f3 casi un 190% <\/strong>desde la derogaci\u00f3n de la normativa. Dato que refleja que los due\u00f1os est\u00e1n m\u00e1s dispuestos a poner sus propiedades en el mercado<\/strong> y genera que los inquilinos tengan m\u00e1s opciones a la hora de buscar un departamento<\/strong>: los inmuebles que el a\u00f1o pasado se reservaban en pocos d\u00edas al mejor postor -por la escasez de oferta- y, a veces, hasta sin verlos, ahora pueden pasar semanas publicados en el mismo sitio. \u201cEl a\u00f1o pasado, hab\u00eda personas que alquilaban sin mirar el departamento porque no ten\u00edan d\u00f3nde ir a vivir. Pero ahora, si el inquilino no est\u00e1 conforme con el inmueble, puede encontrar otro r\u00e1pidamente<\/strong>\u201d, asegura Abatti.<\/p>\n En los \u00faltimos tres a\u00f1os los departamentos estaban vac\u00edos porque los due\u00f1os no quer\u00edan alquilar bajo la ley y los inquilinos estaban desesperados por conseguir vivienda<\/strong>. Luego del DNU, \u201cla oferta de inmuebles en alquiler se increment\u00f3 considerablemente. Esto gener\u00f3 m\u00e1s competencia en la cartera de ofrecimiento<\/strong><\/a>, permitiendo al inquilino elegir y negociar condiciones equitativas\u201d, explica Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades y destaca que la competencia en el mercado llev\u00f3 a un ajuste de precios m\u00e1s realista<\/strong>, por lo que los propietarios ya no pueden imponer tarifas excesivas. Anteriormente, la falta de opciones obligaba a los inquilinos a aceptar condiciones desfavorables<\/strong>, pero ahora, la situaci\u00f3n cambi\u00f3 a su favor. \u201cActualmente, un propietario que pida una barbaridad por un departamento que no lo vale, hoy no va a poder alquilarlo. Antes (de la derogaci\u00f3n de la ley), con tal de conseguir una vivienda, los locatarios reservaban un inmueble sin verlo, era una situaci\u00f3n muy angustiante porque no hab\u00eda opciones\u201d, agrega.<\/p>\n Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, se\u00f1ala que, antes de la derogaci\u00f3n de la ley<\/strong>, era com\u00fan que los precios publicados aumentaran por encima de la inflaci\u00f3n<\/strong>: en la ciudad de Buenos Aires el incremento del 2023 fue del 260%, 2,65 veces m\u00e1s que el a\u00f1o anterior, mientras que la inflaci\u00f3n fue del 211,4% anual-. Sin embargo, en la actualidad, los propietarios se ven obligados a reconsiderar sus tarifas debido a una mayor oferta en el mercado<\/strong>. Este incremento en la disponibilidad de opciones permite a los inquilinos ser m\u00e1s selectivos y negociar precios m\u00e1s razonables.<\/p>\n Adem\u00e1s, \u201cya no hay necesidad de que el precio inicial sea alto<\/strong>, porque se va a aumentar en pocos meses y por IPC. Gran parte de esta ca\u00edda de precios en realidad es una reconformaci\u00f3n de los contratos, porque se estabiliza el precio a lo largo del mismo<\/strong>\u201d, afirma Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista especialista en vivienda que trabaja en la consultora de Hern\u00e1n Lacunza.<\/p>\n Una de las claves para entender la din\u00e1mica de los precios es saber diferenciar entre los<\/strong> valores iniciales de los nuevos contratos<\/strong><\/a> y los ajustes de los contratos existentes<\/strong>, determinados por el ICL. Mientras los alquileres publicados subieron un 90,6% anual<\/strong> en noviembre de 2024, los ajustados por el ICL registraron un incremento del 227,14%<\/strong>, superior a la inflaci\u00f3n acumulada, que fue del 193% en el mismo per\u00edodo.<\/p>\n Esta disparidad refleja c\u00f3mo la inflaci\u00f3n acumulada impacta en los contratos existentes, haciendo que los ajustes anuales por ICL sean significativamente m\u00e1s altos que los precios iniciales <\/strong>de nuevos acuerdos, que hoy se negocian a valores m\u00e1s bajos, pero con actualizaciones m\u00e1s frecuentes. Este fen\u00f3meno es, en parte, una consecuencia del marco legal vigente<\/strong>. En otras palabras, termina saliendo m\u00e1s \u201cbarato\u201d arrancar un nuevo contrato que mantener el que se ajusta con el \u00edndice de la ley de alquileres.<\/p>\n \u201cFue un a\u00f1o raro, con los precios encontrando su lugar y la oferta triplic\u00e1ndose en los portales, acerc\u00e1ndose m\u00e1s a la demanda\u201d, detalla Rouco. Si bien los alquileres ajustados por el ICL a\u00fan reflejan el rezago de la inflaci\u00f3n pasada, los precios de los nuevos contratos <\/strong><\/a>y la desregulaci\u00f3n del mercado est\u00e1n ayudando a descomprimir el sector<\/strong>. Esto llev\u00f3 a que \u201calquileres\u201d deje de ser un tema urgente,<\/strong> aunque persistan desaf\u00edos para lograr una normalizaci\u00f3n plena en el corto plazo.<\/p>\n Para entender mejor el impacto de estas cifras en el bolsillo de los inquilinos se deja el siguiente ejemplo: en noviembre de 2023, el promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes <\/strong>en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires era de $282.384<\/strong>. Al ajustarse por el ICL<\/strong>, el alquiler alcanz\u00f3 los $923.786<\/strong> en el onceavo mes de 2024, mientras que con el IPC, el valor ser\u00eda de $827.371<\/strong>. Sin embargo, el precio promedio actual de mercado es de $538.324<\/strong>, un 41,73% menos que lo que pagar\u00edan los inquilinos con contratos viejos.<\/p>\n En esta l\u00ednea, un nuevo jugador entr\u00f3 al partido<\/strong>: la posibilidad de contraofertar. Con las nuevas pautas que marca el mercado de alquileres, si los due\u00f1os no quieren tener la propiedad parada durante semanas, deben comenzar a aceptar la posibilidad de la contraoferta por parte de los inquilinos<\/strong>, quienes, con m\u00e1s opciones en el mercado, terminan eligiendo la propiedad que m\u00e1s les conviene. \u201cLa demanda sigue siendo la misma, pero, al haber mayor oferta, el tiempo de concreci\u00f3n es m\u00e1s largo<\/strong>. Por eso, siempre es preferible tener el departamento alquilado que vac\u00edo\u201d, agrega Frangella. Por lo que, en algunos contratos ya se pueden observar reducciones en t\u00e9rminos nominales de los valores.<\/p>\n \u201cAunque la ley<\/strong>, cuando fue sancionada, ten\u00eda la intenci\u00f3n de proteger a los inquilinos, en realidad, gener\u00f3 una escasez de oferta y precios inflados.<\/strong> Ahora, con una mayor oferta y menos requisitos por parte de los propietarios, los locatarios tienen la capacidad de negociar precios m\u00e1s favorables\u201d, a\u00f1ade Enrique Abatti.<\/p>\n El panorama de los alquileres para el pr\u00f3ximo a\u00f1o mantiene a los jugadores en vilo<\/strong>. \u201cFrente a este escenario, estamos expectantes sobre la evoluci\u00f3n del mercado de alquileres y esperamos que todas las medidas que surjan sean positivas para el sector<\/strong>\u201d, comparte Leandro Molina, country manager de Quinto Andar.<\/p>\n Sin embargo, otros expertos se\u00f1alan la influencia determinante de la econom\u00eda y la seguridad jur\u00eddica en el comportamiento del mercado. \u201cTodo depende de c\u00f3mo vaya la econom\u00eda; todo est\u00e1 atado a la econom\u00eda y a la seguridad jur\u00eddica<\/strong>. La inflaci\u00f3n podr\u00eda desestabilizar al mercado de los alquileres<\/strong>\u201d, afirma Abatti. Asimismo, explica que los contratos hoy tienen que ser m\u00e1s detallados que antes, porque \u201clo que no dice el contrato tampoco lo dice una ley<\/strong><\/a>\u201d.<\/p>\n Sobre el final del primer tiempo, las oficinas entraron en juego<\/strong>. La pandemia hab\u00eda reconfigurado completamente este mercado, aumentando la oferta y disminuyendo la rentabilidad. Sin embargo, desde hace varios meses, las reglas cambiaron<\/strong>. Hoy, en algunos casos, la ganancia que dejan los alquileres de oficinas se duplic\u00f3 respecto al a\u00f1o anterior<\/strong>.<\/p>\n En 2023, la brecha entre el d\u00f3lar oficial y el d\u00f3lar blue<\/strong> superaba el 100%, un escenario que perjudicaba a los propietarios<\/strong> que cobraban los alquileres en pesos al tipo de cambio oficial. Pero con la reducci\u00f3n de esta brecha<\/strong>, el mercado se reconfigur\u00f3 y dej\u00f3 de ser tan desfavorable para los due\u00f1os de estas propiedades<\/strong>. Seg\u00fan Fernando Novoa Uriarte, director de Oficinas de Newmark Argentina, la rentabilidad pas\u00f3 del 2-3% anual en 2023 al 6-8% en 2024<\/strong>. \u201cSe trata de una renta m\u00e1s justa, que incentiva a que el mercado sea m\u00e1s atractivo desde el lado del desarrollador\u201d, explica Novoa Uriarte.<\/p>\n En la misma l\u00ednea, Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Ach\u00e1val, se\u00f1ala que el achicamiento de la brecha<\/strong> \u201ccorrige una situaci\u00f3n totalmente desequilibrada y aporta transparencia y confianza a los inversores<\/strong>\u201d. Marcos Ballario, gerente comercial de oficinas en L. J. Ramos, coincide y a\u00f1ade que \u201cla reducci\u00f3n de la brecha cambiaria permiti\u00f3 retomar negociaciones pausadas y alent\u00f3 a nuevos jugadores a ingresar al mercado<\/strong>. Esto incentiv\u00f3 una mayor competencia, ajustando precios y beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos\u201d.<\/p>\n Actualmente, el alquiler de oficinas promedia los US$23,5\/m\u00b2<\/strong>, alcanzando hasta US$36\/m\u00b2<\/strong> en los edificios premium, seg\u00fan datos de Newmark. Aunque esto implica un aumento significativo en pesos tras la conversi\u00f3n<\/strong>, los expertos coinciden en que no ha generado grandes conflictos con los inquilinos. \u201cEl mercado entendi\u00f3 que los valores anteriores eran ficticios. La correcci\u00f3n era algo l\u00f3gico que pod\u00eda suceder\u201d, comenta Hern\u00e1n Castro, broker senior de Cushman & Wakefield. Por su parte, Ballario agrega que \u201clas empresas est\u00e1n priorizando espacios de calidad y ubicaciones estrat\u00e9gicas, lo que genera un fuerte inter\u00e9s en propiedades premium de zonas como Catalinas y el corredor Libertador\u201d.<\/p>\n \u201cEsperamos que el pr\u00f3ximo a\u00f1o el mercado de oficinas contin\u00fae con la recuperaci\u00f3n observada recientemente y mantenga la tendencia de dinamizaci\u00f3n actual<\/strong>. Este crecimiento est\u00e1 respaldado por un mercado en proceso de consolidaci\u00f3n, con perspectivas prometedoras que generan optimismo para el futuro\u201d, concluye Ballario.<\/p>\n