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El informe anual Real Global Estate Bubble Index<\/strong><\/a>, elaborado por el banco suizo UBS, analiza el riesgo de burbuja inmobiliaria en las principales ciudades del mundo. Entre los indicadores clave destaca el esfuerzo salarial<\/strong>, que mide los a\u00f1os de ingresos necesarios para que un trabajador promedio del sector servicios pueda adquirir un departamento de 60 m\u00b2<\/strong> cerca del centro urbano. Este \u00edndice no solo eval\u00faa riesgos del mercado inmobiliario<\/a>, sino que tambi\u00e9n permite comparar la accesibilidad a la vivienda entre distintas ciudades.<\/p>\n Si bien el \u00edndice de UBS no incluye a Buenos Aires<\/strong>, Reporte Inmobiliario aplic\u00f3 la misma metodolog\u00eda para integrar a la capital argentina en el ranking. Los resultados revelaron una mejora significativa para 2024, al destacar que el tiempo necesario de ingresos dolarizados para comprar una vivienda en Buenos Aires se redujo un 47%, pasando de 19 a\u00f1os a solo 10 a\u00f1os de sueldos promedio en solo 12 meses<\/strong>. Este cambio se debe, en parte, a una variaci\u00f3n en la cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar, una mejor rentabilidad en el alquiler<\/strong> y a un mercado que comienza a reactivarse con el cr\u00e9dito hipotecario<\/a>.<\/p>\n El valor promedio de un departamento que se tom\u00f3 fue el informado por Remax\/Ucema\/ Reporte Inmobiliario del mes de octubre en Buenos Aires (US$1998\/m\u00b2)<\/strong>, lo que sit\u00faa el costo de una unidad tipo de 60 m\u00b2 en aproximadamente US$119.880<\/strong>. Al cruzar este dato con los ingresos promedio registrados en el momento de elaborar el informe, el RIPTE (Remuneraci\u00f3n Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) de septiembre 20204 era de $1.075.145,08<\/strong> y dolarizados seg\u00fan la cotizaci\u00f3n MEP de ese momento, el esfuerzo salarial baj\u00f3 un 47% respecto al a\u00f1o pasado.<\/strong> Este cambio refleja una notable apreciaci\u00f3n del salario medido en d\u00f3lares.<\/p>\n Jos\u00e9 Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, explic\u00f3 a LA NACION <\/strong>los factores detr\u00e1s de esta mejora: \u201dLa evoluci\u00f3n diferencial del tipo de cambio respecto al salario fue clave. Si bien los precios de las propiedades aumentaron, el salario registrado creci\u00f3 m\u00e1s en d\u00f3lares debido a la estabilidad relativa del d\u00f3lar MEP en comparaci\u00f3n con la inflaci\u00f3n local. Esto mejor\u00f3 significativamente la accesibilidad a la vivienda. El crecimiento del salario dolarizado es el principal motor de la mejora en la relaci\u00f3n entre ingresos y precios de las propiedades<\/strong>\u201d. A modo de ejemplo: quien ganaba $1.000.000 a fines de diciembre de 2023 con un d\u00f3lar blue a $1200, su ingreso dolarizado era de US$833. Si ese mismo trabajador hoy percibe $1.500.000 con el d\u00f3lar blue a $1100, su ingreso dolarizado creci\u00f3 a US$1300.<\/p>\n El tiempo del ingreso necesario para adquirir una propiedad en Buenos Aires experiment\u00f3 una notable mejora.<\/strong> En 2023, se requer\u00edan 19 a\u00f1os de sueldos promedio para comprar un departamento, mientras que en 2024 se redujo a solo 10 a\u00f1os. Rozados explic\u00f3 que, aunque hist\u00f3ricamente el mercado local no se basaba en el cr\u00e9dito hipotecario, esta tendencia est\u00e1 cambiando. \u201cPor primera vez en a\u00f1os, el cr\u00e9dito comienza a tener un impacto<\/strong>. Aunque todav\u00eda es incipiente, representa un motor adicional que podr\u00eda potenciar el acceso a la vivienda, especialmente si se mantienen las condiciones macroecon\u00f3micas actuales\u201d. En octubre de 2024, el 16% de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se realizaron con cr\u00e9dito hipotecario<\/a>, un salto considerable respecto al 4% del mismo mes del a\u00f1o anterior.<\/p>\n \u201cHoy realmente es posible comprar un departamento de 40 a 45 metros cuadrados con dos ingresos promedio solicitando un cr\u00e9dito hipotecario\u201d, se\u00f1al\u00f3 Rozados, destacando que, aunque el cr\u00e9dito est\u00e1 comenzando a jugar un rol clave, el mercado ya se encontraba activo debido a los precios m\u00e1s accesibles. Si la estabilidad econ\u00f3mica persiste, es probable que el cr\u00e9dito contin\u00fae creciendo y se convierta en un factor decisivo en la compra de viviendas.<\/p>\n Rozados se\u00f1al\u00f3 que, aunque el mercado local hist\u00f3ricamente no se ha basado en el cr\u00e9dito hipotecario, esta tendencia est\u00e1 cambiando: \u201cPor primera vez en a\u00f1os, el cr\u00e9dito hipotecario comienza a tener un impacto. Aunque todav\u00eda es incipiente, representa un motor adicional que podr\u00eda potenciar el acceso a la vivienda, especialmente si se mantienen las condiciones macroecon\u00f3micas actuales\u201d.<\/p>\n Otro aspecto evaluado es el tiempo necesario para amortizar el costo de compra a trav\u00e9s del alquiler. En Buenos Aires, este indicador se redujo de 23 a 17 a\u00f1os<\/strong> gracias a una mejor rentabilidad en el \u00faltimo a\u00f1o, <\/strong>seg\u00fan Reporte Inmobiliario.<\/p>\n Consultado sobre las perspectivas a largo plazo, Rozados se mostr\u00f3 optimista:<\/strong> \u201dSi la estabilidad macroecon\u00f3mica se mantiene y las l\u00edneas de cr\u00e9dito hipotecario siguen expandi\u00e9ndose, m\u00e1s personas podr\u00e1n acceder a una vivienda propia. Esto no solo dinamizar\u00eda el mercado inmobiliario, sino que tambi\u00e9n reducir\u00eda la dependencia del alquiler<\/strong>\u201d.<\/p>\n \u201cSi vos ten\u00e9s la decisi\u00f3n de comprar la propiedad, sea para invertir o sea para uso propio, mi recomendaci\u00f3n ser\u00eda que no la demores demasiado. Si vas a sacar un cr\u00e9dito hipotecario, tomate tu tiempo para analizarlo, ten\u00e9 en cuenta que ese cr\u00e9dito hipotecario es asumir la responsabilidad de que es una deuda que no se te va a licuar\u201d, concluy\u00f3.<\/p>\n Aunque Buenos Aires a\u00fan enfrenta desaf\u00edos en t\u00e9rminos de ingresos y acceso al cr\u00e9dito, los avances recientes marcan una direcci\u00f3n positiva. Con una mejora en los indicadores de esfuerzo salarial y amortizaci\u00f3n por alquiler, la ciudad parece posicionarse mejor en el contexto global<\/strong>. \u00bfSer\u00e1 este el comienzo de un cambio sostenido en el acceso a la vivienda para los porte\u00f1os? El tiempo lo dir\u00e1.<\/p>\nBuenos Aires y una mejora notable en la accesibilidad<\/b><\/h3>\n
El impacto del alquiler y el cr\u00e9dito hipotecario<\/b><\/h3>\n