A la hora de pensar en rescindir un contrato de alquiler se puede generar un dolor de cabeza si no se conocen bien las condiciones y requisitos sobre la finalización anticipada, pero para esto es importante conocer bajo que acuerdo se realizó el contrato de locación. Desde que se derogó la ley de alquileres -en diciembre de 2023-, las reglas cambiaron y, en consecuencia, también los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios.
La norma vigente eliminó el plazo mínimo legal de tres años y modificó las pautas de preaviso e indemnización, tanto para inquilinos como para propietarios. Pero, hoy todavía conviven tres tipos de contratos en simultáneo:
De esta manera, uno de los problemas más comunes es el de pensar en el gasto que puede generar una rescisión. Pero es importante saber que existen posibilidades para terminar un contrato sin perder dinero.
Un punto clave es que si bien la ley del 2020 experimentó modificaciones en octubre de 2023, no hubo cambios respecto a la rescisión de un contrato. Por lo tanto, solo rigen reglas diferentes, concretamente en este punto, entre los contratos firmados antes y después de la derogación de la normativa.
En el caso de los contratos firmados bajo la ley de alquileres y que continúan vigentes, el inquilino puede terminar el acuerdo sin pagar indemnización si avisa con al menos 90 días de anticipación. Si no se cumple con ese plazo, debe abonar una compensación de un mes.
Con el DNU y la derogación de la ley, esta estructura cambió por completo. Para los contratos que no están bajo aquella ley, ya no se exige un tiempo mínimo de permanencia ni un preaviso de 30 días. Sin embargo, si el contrato no aclara expresamente la posibilidad de rescisión anticipada y esta ocurre de forma sorpresiva, el locatario debe pagar una indemnización al propietario. “La nueva regla general es que la indemnización equivale al 10% del valor total de los alquileres restantes hasta el final del contrato”, asegura Mariano Esper, abogado especializado en vivienda.
Además, los expertos recomiendan dejar constancia escrita de la decisión. Enrique Abatti (h), especialista en derecho inmobiliario, explica que “el contrato puede rescindirse de común acuerdo y sin penalización, si ambas partes así lo pactan por escrito al momento de finalizar la relación locativa”. El documento debe incluir la fecha de restitución del inmueble, el estado del mismo, los servicios abonados, la existencia o no de deudas y, en caso de corresponder, la firma del fiador.
Abatti (h) recomienda que en primera instancia se pacte un plazo de preaviso: “Por ejemplo, aclarar un plazo de 30 días -por lo menos- para que se comunique la resolución anticipada del contrato, ya que la ley no prevé ninguno”. Este es un punto importante porque en caso de que no esté pactado, “el locatario podría resolver el contrato en cualquier momento sin preaviso alguno”.
Otro punto clave que debe tenerse en cuenta a la hora de cerrar un contrato, es establecer que “la resolución anticipada que haga el locatario no puede efectuarse dentro de un determinado plazo”. Por ejemplo: no puede rescindir el contrato dentro de los primeros cuatro o seis meses de iniciado.
Asimismo, puede pactarse que en caso de venta del inmueble el contrato puede terminarse. “En este caso también hay que establecer plazos de preaviso y es conveniente fijar una indemnización en favor del inquilino”, informa el abogado.